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标题: 分享我自己这两年开咖啡店的经历，免费帮有需要的朋友看店出主意。（不定时更新） [打印本页]

作者: edsg 时间: 3-1-2015 22:07
标题: 分享我自己这两年开咖啡店的经历，免费帮有需要的朋友看店出主意。（不定时更新）
本帖最后由 edsg 于 28-7-2015 11:40 编辑

大家好，好久没有上来继续更新了，这几个月，生意算是彻底结束了，我也开始逐渐有时间了，打算陆续将我的生意经历分享出来。同时，我在朋友的建议下，斗胆将我的生意经历准备开设成生意培训班，希望有兴趣的朋友可以报名参加。当然，4天的课程，我还是要收一定费用的。请大家理解。
相关内容大家可以登录：
www.australiansmallbusinesscentre.com
上面有我的课程的详细介绍。
我的电话是：0430905336
地点在Perth。
谢谢。

以上内容更新与2015年7月28日
以下内容发表于最早时间

大家叫我胖子J 就行，我从2013年1月份开始经营咖啡店至今，风风雨雨，大大小小经历了一些事情，也长了不少见识。其中包括盲目修改菜单，随意提高价格，一股脑的扩张，用人不当，合伙人分家，被雇员告等等。一次次的灾难式的打击，曾让我和我的老婆彻夜难眠。同时在这一次次的洗礼之后，也有经营管理上面的成熟，认识了很多志同道合的朋友，在看店、选址、用人、经营等方面也有了自己的见解。
就这样在不好不坏的两年中，不断地成长。现在的生意仍在继续，不久的将来仍有大问题，但正因为一次次的磨练，现在的我已经达到了遇事不乱，处变不惊的地步。虽然还没有挖到我人生的第一桶金，但我相信这两年的锻炼也是必不可少的。
于是，我现在有个想法，打算把我的这两年的经历和经验毫无保留的写下来，算是给自己的一个总结。
同时，在分享我的经验的同时，也能帮到其他像我有类似经历的人，或者能为那些准备购买自己的生意，开始新的人生旅途的人们一些启示。
我暂时先公布我的邮箱，edsg0506@gmail.com，欢迎朋友们与我联系。
我不保证能及时回复，或者及时更新我的日志。但我决定就在这个freeoz论坛里来原创我的生意经历。希望大家喜欢。

作者: 幸福妈妈 时间: 3-1-2015 22:59
一切苦难都是最值钱的人生阅历，积累越多，越有可能成功！

吃得苦中苦，方为人上人！

也许古人说得并不是没有道理！

等待故事更新！

谢谢LZ分享！

作者: 王帆小鱼儿 时间: 3-1-2015 23:06
坐等楼主更新

作者: 深海2010 时间: 4-1-2015 00:24
正是需要的，楼主加油

作者: ArBen 时间: 4-1-2015 00:35
楼主感觉这个坛子作生意的好像就2⃣️楼的幸福妈妈做的很潇洒你不妨切磋交流一下

作者: huiban 时间: 4-1-2015 00:38
能开好咖啡店不容易，知道的好几个人最后都是惨淡收场。

作者: lufang1971 时间: 4-1-2015 01:33
支持老弟，加油。还是有机会的。

作者: zhengbear 时间: 4-1-2015 08:30
是开连锁加盟还是独立咖啡店

作者: zhengbear 时间: 4-1-2015 08:30
加油，期待楼主的分享

作者: lengyi3211 时间: 4-1-2015 09:30
本帖最后由 lengyi3211 于 4-1-2015 12:00 编辑

加油！支持你一个！兄弟一看就知道你是谁啦！
祝福你们的事业越来越红火!

作者: rffyb 时间: 4-1-2015 20:06
刚好近期要开店，期待楼主更新

作者: 肥蛙 时间: 4-1-2015 20:23
楼主准备挖个大坑把我们都埋了

作者: circleyue 时间: 4-1-2015 23:05
期待楼主更新，愿意分享生意经历的不多，个中艰辛不易，希望楼主做得越来越好

作者: 悉尼宝宝龙 时间: 5-1-2015 00:23
期待正文。。。

作者: bluceyu 时间: 5-1-2015 00:54
身边有不少华人是开咖啡店类的，很有兴趣看楼主的故事。

作者: cynthiawu 时间: 5-1-2015 02:09
等楼主填坑

作者: xmllz 时间: 5-1-2015 09:42

坐等正文

作者: 波斯猫梦露 时间: 5-1-2015 12:02
我也想开个小店，结束打工生活

作者: edsg 时间: 6-1-2015 00:23
第一篇开店前的工作经历
我和我老婆之所以敢去开咖啡店,是因为我们都有大约2年的咖啡店和餐饮服务行业的经验,当然,事后才意识到,我们都错了,那点经验还不够踩牙缝的.别说开店,就是当个店面经理的资格都不够.毕竟,打工的时候接触的永远都是表面的事情.真正一家店如何经营管理实际上当时的我们真的一无所知,这也为以后吃了很多亏,耗费了很多经历埋下了伏笔.
先说说我们的工作经验.
我是2009年8月来到珀斯,9月开始在一个中餐馆和网吧打工.由于我和老婆都学习的是酒店管理,当时的老师认识在king's park上面的饭店的经理，于是介绍了我们几个学生去实习，没想到就留下了，在宴会部上班当服务员。这里我也提一句，我干了一件后来想起来很不光彩的事情，也是后来的我深恶痛绝的事。当时的中餐馆老板挺起重我，甚至每晚下班都留我开小灶喝红酒。由于工资太低，和刚找的king's park 宴会中心的标准工资比，当然我会选择后者，所以我是在当天原本给我安排工作的情况下，告诉中餐馆的老板我不干了。事后我听说他很生气。我曾经几次想去道歉，但都没有勇气。现在那个中餐馆由于市区扩建也就没有了。之所以后来自己当老板之后对此事深恶痛绝就是，很多次员工答应的很好来上班，突然告诉你，她来不了了。真的是头大。
再往后，很快我找到了另一份标准收入的活，在珀斯展览中心，很幸运在展览中心的零售部工作，也算是学会了使用收款机，与客人当面交流。为后来自己仅花了100澳元就购置打造触摸屏收款系统和店里的监控系统打下了基础。这两份工作一直维持了两年到开店之前，当然在那两年的打工生活也很有趣，以后有时间，单摘出来写。
我老婆比我厉害，她也是进入了king's park宴会部上班，也去了展览中心上班。她得到了最好的锻炼是在举行展览的时候经常需要一个岗位是免费为客人制作咖啡，有时一天冲三、四百杯咖啡不是问题。在不断的锻炼下，她冲的咖啡相当的好，后来被调到展览中心的咖啡店上班。
这个咖啡店也很有意思，它隶属于展览中心，但几乎每天就卖一些咖啡给内部员工。每天的营业额有时才200元，不过只是在有展览会的时候，连续几天，每天的营业额都超过两万。几乎每个月有一两次这样的展览。所以总体算来不赔不赚。
在开店之前老婆的准备还是很下苦力的，曾经在半年内在四、五家不同的咖啡店打工，学习经验。只是皮毛的经验学到不少，产生了一个错觉，就是绝对有钱赚。结果后来等自己开店才发现不赔就不错了。

这里插一个真的案例，当时我老婆在一个华人开的在hey street上的一家咖啡店打工，总感觉这家店的老板一定赚的不少。由于她一直没有接触到收入和付费的环节。所以这个感念一直保留了很久，直到前几个月，老婆遇到当时在那家店的大厨师，才了解到，当时那家店根本不挣钱。挣的钱付完工资、房租、成本就没有了。老板娘每天早5晚5的都是白干，没有钱拿。

现在想想，如果当时能认识这样的人，能好好聊聊，也许我和老婆就会对开店有一个重新的认识，也可能干脆放弃开店了。目前为止，我和老婆的确没有以前给人打工和现在给我打工的人过得舒服。

当然，写这个不是为了吓唬想开店的人，以后不要开店了。只是希望想开店的人一定要广交朋友，多问问，多学学。同时，如果能选好一家店，用心经营，也会成功的。

继续更新中

作者: lengyi3211 时间: 6-1-2015 00:38

edsg 发表于 6-1-2015 01:23
第一篇开店前的工作经历
我和我老婆之所以敢去开咖啡店,是因为我们都有大约2年的咖啡店和餐饮服务行业的 ...

静待下文，支持你们，继续加油！
坚持到底就是胜利，这两年你们学习和成长的东西是钱买不来的。
祝福你们以后做得更好！

作者: huluhzl 时间: 6-1-2015 00:42
谢谢分享，支持楼主，加油哈~~~

作者: wolfsama 时间: 6-1-2015 01:15
谢谢lz的分享，有时候有些事是要经历过才懂得的~

作者: 毛桩桩 时间: 6-1-2015 11:32
等更新

作者: hanjuju 时间: 6-1-2015 13:14
等更新

作者: bluceyu 时间: 6-1-2015 13:31
是这样的，有个朋友和人合伙开咖啡店，生意看起来不错，但是赚不到钱，听他老婆说每月只拿回家1300块生活费，其它似乎都投入店铺里了

作者: yatimmy 时间: 6-1-2015 14:52
楼主你说的那个市中心扩建而消失的中餐馆，那个老板脾气可大了，我朋友在里面工作，经常看到他把员工骂哭。

作者: yatimmy 时间: 6-1-2015 14:55
我很想听听你在会展中心的工作，怎么找到的并且能调动部门

作者: 语之玫瑰 时间: 6-1-2015 14:58
谢谢楼主分享亲身经历

作者: edsg 时间: 6-1-2015 22:08
先回复一下楼上bluceyu的回复, 很有可能你的那个朋友就是我的合伙人,这是我以后会写出来的事情. 我也一直觉得很对不起我的合伙人,幸好他们的体谅,我才能继续我的梦想.这里我要提一点,我会在后面单写一篇选择生意合伙人的篇幅.那里我会跳出来分析我自己是一个多么烂的合伙人,正是我自己的自大和不顾一切的乱闯伤害了两个合伙人.从中也学到了很多宝贵的经验.当然我会一点点写出来的.谢谢

作者: 天空之城 时间: 6-1-2015 22:21
期待楼主的创业故事

作者: 指纹 时间: 6-1-2015 22:36
感谢LZ分享，回头大家去店里捧场哈

作者: edsg 时间: 6-1-2015 23:03
第二篇生意就这样开始了（一）
仔细的回忆,我是在2011年就有了开咖啡店的想法,从2012年初,我开始了我的市场调查. 现在回想起来,当时的调查真的连个屁都不算. 全是从网上看到的一些零零散散的文章,便自作聪明的开始了市场调查.
我记得我是在地图上全珀斯选了大约10家中低档次的咖啡店,有在购物中心里的,有在马路边上的. 我自己制作了统计表格,然后先进店里消费,看菜单,了解到他的价位后,往往躲到远处,开始数人数,一数就是4、5个小时。

这里要插第一个关键信息，有看店的朋友要注意了：
一个咖啡店的核心收入时间就是中午午餐时间，2个小时左右，这段时间的收入直接决定了店的好坏。算出这段时间的收入几乎就等于一天的总收入的1/3 甚至1/2。

我当时市场调查就是这样查的，后来自己经营也是如此。一个好地段的咖啡厅可能早晨会有一个小高峰，中午一个大高峰，下午茶会有一个小高峰。如果哪个朋友的咖啡店能这样的话，就相当不错了。

具体到我的店，实际上现在说起来还是很怪，基本没有规律。
刚接店的时候，每天午饭时间忙，每周四忙。后来，每天早晨和中午忙，每周四和周六忙。再后来，有可能早晨忙，中午不忙，或者早晨不忙，中午忙，甚至有时一天不忙，快关门了，来了一大群。曾经有时，中午12点店里一个人也没有，要知道那时多么可怕的事情，要不是习以为常的话，真的会紧张的头皮发麻。
不过，仅仅10分钟，全场19张桌子能坐满了人。实际上，这种情况最烦人，单子全部一起来，客人等的时间长，你忙的死去活来，最后一算账，和平常闲的时候收入一样少。

说回到开始生意，在我市场调查完了之后，我想当然的认为，生意只要坐起来就挣钱。于是我就要开始做预算了。说来好笑，当时我还是学生，学习建筑专业（我应该稳下心学完专业并找个建筑的工作，现在后悔了。）上课的时候竟然学习写商业计划，而且教材正好是一家咖啡店想去银行贷款而写的商业计划。这简直是对我天大的帮助，我竟然也比这葫芦画瓢，写出了我人生中第一份商业计划书。

在这一系列的筹备当中，如上一篇说的，我老婆也在不同的咖啡店打工，搜集经验，我们开始在心里准备行动了，但当时一直没有勇气。
正好当时，我们去朋友家聚会，在聚会上认识了一对来自香港的夫妻，年龄和我们相仿。闲聊当中说起了要看店的事，没想到一拍集合，他们也想开咖啡店，于是一场惊心动魄的好戏开始了。

首先我声明我完全没有什么意思，只是将这件事情讲出来，我尽量不参杂任何情感。
那天聚会完了之后，我老婆和香港的女孩互留电话。她们便时常联系，没过多久，她们找到了一个位于Aberdeen st一个P打头的生意中介那里，事后回想这个中介挺黑的，总之他只说你问的问题，从不讲你不问的但很重要的信息，而我竟然后来又找到他开了第二家咖啡店。不过客观讲，他也没错，谁叫你自己不调查清楚呢。所以，选择一个中介不可怕，可怕的是你自己没有做好准备就往上冲。

这里要插第二条关键信息：不要轻易下Offer。

Offer是你看着这个店不错，你认为值多少钱，你基本上打算买这家店了，除非店家不同意这个价格，否则就买这家店的时候，再给offer。可那天那个中介（华人，但不会说普通话）让我老婆和那个香港女孩去看了几家店之后，对一家比较满意的店多询问了一些信息之后。当时我老婆和那个女孩实际上并不知道，Offer是什么，她们竟然在中介的几句话之后竟然签了一个Offer。这里还有一个小插曲，在签完Offer之后，老婆回到家跟我讲，一知半解的我感觉此事有问题，当问其他朋友的时候，一个朋友一本正经的告诉我offer一旦签了字就有法律效力，想违约就要不会保证金了。当时的我和老婆相当的紧张。事后回忆起来，那个Offer也不是真正的offer。而且如果我们向改，中介也会帮我们改掉，因为只要你仍然从中介那里买生意他都有钱赚。他不会真的为Offer和买家闹翻的。
这里插一句，中介可真是一个挣钱的好工作，他挣卖生意的人的钱，行业规则是，生意卖10万元以下的，他收1万，不管你卖的多低。10万元以上，他收10%。而且如果你是生意主，找中介卖生意，是想让他卖个好价钱，而他实际上想尽快卖出你的生意，于是他会反过头来跟你讲你的生意如何如何不好，继续下去会赔多少钱，现在市场不好，不如早出售。很多生意主就这样稀里糊涂就减价卖了。
不过话说回来，对于要买生意的人，好好利用这一点，让中介帮你去砍价还是可以的。

我个人建议，目前市场上，20万以下的生意，对半砍价。真心的，好像现在的市场是只要你出钱买，就有人卖。因为，目前很多的生意，房租占的比例很高，生意不管多低，出售出去了，就等于卸下了房租的包袱，这比勉强维持生意要好得多。
当然，你要是有信心闯进来，那就一定要有能力。

看电影去了，改天继续更新。

作者: XINIHANGZHOUJIA 时间: 7-1-2015 00:53

edsg 发表于 7-1-2015 00:03
第二篇生意就这样开始了（一）
仔细的回忆,我是在2011年就有了开咖啡店的想法,从2012年初,我开始了我的 ...

第一次看到用亲身经历实实在在的写买生意过程，经验与教训分享给大家。谢谢您无私分享！等待续集。

作者: lufang1971 时间: 7-1-2015 01:43
胖子，加油。

作者: hanjuju 时间: 7-1-2015 15:28
好看，继续等更新

作者: iamtheaus 时间: 7-1-2015 19:10
谢谢分享！

作者: ArBen 时间: 7-1-2015 20:36
LZ很坦诚，很少看到闹掰了能从自己身上找问题的

象个干大事的

作者: sinbad 时间: 9-1-2015 22:18
搬凳子听楼主讲故事

作者: edsg 时间: 11-1-2015 13:19
一会出门逛街,现在有空,继续写一点. 在开始写之前,突然想起来一个重要的信息,分享给大家,
perth有一个small business centre, 网站：http://www.smallbusiness.wa.gov.au/。　
想买生意，已经走到签合同这一步的，或者已经对某个生意特别感兴趣的，最好和这个部门的工作人员预约面谈一次，免费。他们对合同的建议非常好。我买生意的时候去过，当时的我没有在意这项服务。直到后来，与购物中心产生矛盾，找到他们，才意识到，应该在签合同之前要来找他们把把关。

继续我的故事。
上回说到和一对香港的夫妻准备合伙买下一家咖啡店，并且给出了ｏｆｆｅｒ。这个时候，香港的夫妻的老公的母亲出现了，要求参与进来，想办移民。这时我和老婆就有一点担心了。同时，在和他的母亲见面聊天之后，发现在很多方面意见不和。此事我们所有的人心里都犯了嘀咕。

第二天，我们就接到香港夫妻的电话，说不想合作了。不过这个生意挺好的，他们愿意继续买，同时，由于是他们提出的不合作了，所以，如果我们想买的话，他们会退出。这个电话是早晨打得，我们也不知道该怎么办。

说来也巧，那天我们的一对来自北京，技术移民过来的好朋友来串门，他们就是我日后第一个生意合伙人，也是生意经营不善，一直很对不起得一对朋友。我们当时只是把香港合伙人撤伙的事情讲给他们听。没想到，到了晚上他们给我电话，说他们愿意参与进来。

于是，我们跟香港的夫妻达成了协议，生意我们继续买，他们退出了。

现在回想一下，从那时起我就犯了至少三个错误。

第一，把朋友拉进未知的生意里。我之所以说未知的生意，是因为我仍然坚信，朋友合伙做生意还是好处大于坏处的，只是你要有把握这个生意能挣钱，像这种我们本身都没有把握的生意就贸然把朋友拉进来。真是不应该。
第二，大家虽然是朋友，但毕竟在工作上怎么样，谁也不了解，这的确为今后的不合埋下了伏笔。
第三，有一点迷信，发生合伙人退伙的事，已经预示着这个生意不要接受手了，我偏接手。哈哈。

作者: simpledream 时间: 11-1-2015 13:25
那个凳子听故事

作者: xmllz 时间: 12-1-2015 11:57
期待下文！！

作者: 老鼠变袋鼠 时间: 22-1-2015 20:32
经验是人生中最重要的财富，坚持就是胜利，加油

作者: james.shanghai 时间: 23-1-2015 17:49

edsg 发表于 6-1-2015 01:23
第一篇开店前的工作经历
我和我老婆之所以敢去开咖啡店,是因为我们都有大约2年的咖啡店和餐饮服务行业的 ...

很欣赏楼主自我剖析的精神，坐等下文

作者: edsg 时间: 23-1-2015 23:23
本帖最后由 edsg 于 24-1-2015 00:29 编辑

第三篇开始进店

我勉强记的签好合同是2012年12月份就签好了，但要等到2013年的2月1日交接,因为这样方便购物中心计算房租。后来我们也想早点接店，前店主也想早点回香港过年，于是，我们在1月15日左右提前2周就进店了。

这里补充几点：
前店主是香港过来的移民，来了四十几年了，不会说普通话，只会英文和广东话。所以当时我们只能一直用英文沟通。
一般交接生意，有一个两周到四周的过渡期，这段期间前店主要跟店，叫你如何打理日常事务。
最重要的是，在这段期间，你仍有反悔的机会，如果你觉得生意不像描述的那样，是可以找中介沟通，甚至取消购买。虽然我没有遇到，但还是提醒一下。

关于上一篇讲看店，忘了说一条，就是要求看店里的购货清单和购货量。这是反映生意收入好坏和挣不挣钱得最直接证据。
举个例子来说，我这个店接手的时候，总共在三家不同的地方采购甜品。每周一去北桥一个很出名的甜品店采购＄90的小点心。满满冰箱的甜品大约一周就都卖完了，卖的很开心。可后来我一算发现不对了。有的小甜品我卖＄3.8，但我的采购价就＄3.5了，这不是搞笑吗？算上电费，算上卖不了的，加起来甜品方面根本不挣钱。而且，有了这些甜品，客人就不买其它的了。后来，我取消到只剩一家甜品店供货，而且他们每周六天满＄50就送货，品种也很多。逐渐的甜品方面也挣钱了。

早在看店的时候，我就发现店里原有的菜单非常糟糕，几乎只有新鲜的三明治。而且，早晨8店开门，只有老板一个人，只有9点才再来一个人。下午有时3点半就收拾东西关门了。那时的我竟完全忽略了这些重要信息。还十分嘲讽这些情况。那时天真的我竟然认为这是老板叩门，不多请员工。我认为是老板没有能力，也不修改菜单。但两年后的我才逐渐意识到那时的我这是太他妈年轻，太他妈天真了。

首先分析上面说的情况，供今后有需要的童鞋参考：
第一，菜单越简单越好，不管什么菜单，你一定会有你的客户，这就是主要客户，他们喜欢你往往是不需要理由的。菜单再好或实在差也会有你的客户群的。我认识的一个人的咖啡店就在北桥Tuck shop对面，在我看来菜也好，装修也好，就是冷清。但同样，一个小破点，菜单半张纸，照样排队。
第二，老板一人，或员工很少，是工作量简单。我现在的店有时收入不比以前老板一个人时多多少，但由于工作种类在那里，每天至少两个人。这就无形中增加了成本。
第三，如果一个小店，需要老板随时在店里（前老板是被累垮了，动了手术还要来上班），这就说明店里不挣钱，至少店里的收入没有多余的，可以让老板不用看店。

这里再补充一个重要信息（不好意思，我只能想到什么说什么）
看一家店的收入，最重要的是查他的员工和人工成本。这里就有猫腻，很有可能会遇到我现在的这种窘境。
什么窘境呢，举个例子，卖店的人说店里三个人就行，算上老板。但你看人工支出的时候只有两个人的。那你就要查每年营业额是否有节余。够不够一个人的工资。
如果不够，就说明，这个生意不行，因为它连老板自己的工资都挣不出来，如果接手这样的店，你需要三个人，你不干多雇一个人，那你每年都要亏人工的钱。你不雇人，自己上去干，如果经营还是那样，就赔了时间，还要如履薄冰的经营生意。算下来还不如给人打工，至少挣人工了。

今天讲到这，有点累。下回再继续讲我进店的时候是多么的操蛋，浪费了多少时间精力。

作者: 毕业十年 时间: 27-1-2015 02:27
好贴！赞一个

作者: rzhan 时间: 27-1-2015 23:48
谢谢分享！

作者: y12345678 时间: 28-1-2015 13:03
顶楼主

作者: 四季鹅 时间: 28-1-2015 15:02
不容易啊楼主

作者: 愚夫 时间: 28-1-2015 15:19
胖子加油，有你这股劲，你一定会成功的！

作者: w115116 时间: 2-2-2015 02:37
好贴！

作者: 毛桩桩 时间: 2-2-2015 13:47

作者: w115116 时间: 10-2-2015 02:24
顶一下，希望楼主尽快更新！

作者: catherinechen 时间: 10-2-2015 07:00
顶。好文章。
LZ是做大事的人。
出现了问题，在自己身上找原因，不断的改进。而不怨天尤人。
无私的分享自己成长过程中的经验教训。我的看法，帮别人，就是帮自己。一味顾自己的人，成不了大气。
敢于认错的人，是拥有强大的内心。

作者: pipiba 时间: 10-2-2015 09:37
mark，好贴

作者: edsg 时间: 4-3-2015 00:30
本帖最后由 edsg 于 4-3-2015 01:46 编辑

真是不好意思，最近过年，朋友聚会，最重要的是还没有来得及写到第二家店的种种问题，就已经在2月份的最后一天匆匆关门大吉了。

所以今天，我决定上网先不写之前接着的故事，而是讲述最近第二家店是如何被一个物业管理公司和物业业主搞垮并把我最后的一点钱也欺诈走的。

接下来我写的也是我给全澳州的华人的一个大大的警告，希望大家注意这家物业公司和物业业主，并且能把这篇文章广泛传播开来，本文句句属实，我承担法律责任。

标题：Savills Australia 物业管理公司和 Australia Unity 物业投资公司是如何一点点毁掉我的生意和欺诈我的资金的

副标题：警惕Savills Australia 的购物中心管理陷阱和对物业租户的欺诈

首先我先介绍一下本文中的几个关键人物，全是真实姓名，我承担法律责任。
第一，Tony David, Dog Swamp Shopping Centre 经理 http://www.dogswampsc.com.au/
第二，Chris Ireland, Savills Retail 经理 http://www.savills.com.au/
第三，Dog Swamp Shopping Centre 的物业归 Australia Unity 所有。 http://www.australianunityinvest ... ges/dpf_yokine.aspx
第四，Dog Swamp Shopping Centre 的物业管理公司是 Savills Australia http://www.savills.com.au/
第五， Chris 的职务高于Tony.

事情首先是2013年10月，我们决定买下位于Dog Swamp shopping Centre 里的一个咖啡店，当时，购物中心的经理Tony对后来用来威胁我们的事情都是轻描淡写，最终促使我们买下了那家咖啡店。

这里第一个陷阱实际上很明显了，当然当时嚣张的我和合伙人都完全忽略了。那就是：
Bank Guarantee 银行担保金。这是租店时和租房子时都会牵扯到的一笔钱，你存银行里，你动不了，物业主也动不了，只有双方签字才能动。
当时，我的第一家店只要求存入房租基本金三个月的钱数作为Bank Guarantee就行，不包括其他杂费。所以我的第一家店只有1万多一点的钱存在银行，而且我的很多朋友的店也都只是这样。

但是，Savills 管理下的Dog Swamp shopping Centre 却要求我存入六个月的房租加各类杂费，总计4万7千澳元。当时，我雄心壮志，而且钱多任傻，竟然完全忽略了这个陷阱，直到前两天，这个陷阱终于让我损失的干干净净。

所以请大家记住如果今后你们看到 Savills 公司管理或出售的物业或商店，就一定要小心了。我不知道像他这样的公司还有多少，但我很明确这家就是一家只认钱不认人的公司。
同时请大家记住，租一家店，一般的bank Guarantee 只是3个月的房租，这是比较正规的公司做的，如果让你交6个月的就说明有问题，这样的物业宁愿不要租。

第二，在我开始经营这家咖啡店不久，就有另一家越南式的糕点店开业，虽然是糕点店，但Tony 作为购物中心的经理竟然默认这家店按照咖啡店经营，我找Tony理论，他说糕点店可以卖咖啡，不过他不会让这家店有桌椅的，让我放心。随后，这家店有了桌椅，我又去找Tony 他竟然说糕点店只是几张桌子几把椅子，没有问题。没过多久Dog Swamp Shopping Centre 内的一个意大利pasta 饭店换了主人，也开始按照咖啡店经营，我又去找Tony，他竟然告诉我意大利饭店当然要有咖啡。
当初我买下我的咖啡店，并且接受高房租和高bank guarantee 就是因为在那个购物中心就只有这个咖啡店。没想到我接手后不到两个月就冒出三家咖啡店，外加Subway也可以买速溶咖啡，这个购物中心一家子就变成食物中心了。
当我咨询律师后得知，合同中没有要求购物中心可以开几家相似的店，也就是说如果他们愿意，整个购物中心可以开满咖啡店。
而且，这是的我才发现原来整个购物中心都是以两家相似的店为主的，两个超市，两个药店，两个花店，两个肉店，三个咖啡店等等，要知道这只是一个小地区的小购物中心。

所以，这里作为Dog Swamp Shopping Centre的经理Tony根本不会关心任何业主，你只能认了。
同时，我得到以下经验：
考察一个购物中心要看里面相似的店的多少，你就能了解到购物中心是否有效合理管理。
认真阅读合同，一定要明确购物中心可以开几家相类似的店，这点很重要，能谈判的一定要谈判。

第三，当我发现很多店都把广告牌放在户外，我也学着做了。没想到购物中心就针对我，就是不让我放，说要申请，我就申请了，Tony 拒绝了，我就写信准备给他的总公司抗议，没想到他干脆一刀切，让所有的店都不能放广告在外面。然后，他突然拿出一个文件要求我给店里安装一个下水道排放系统，说这个是咖啡店必须按的，不安装的话可以关我的店。而这个东西要大约1万澳元。我和他谈判，并拒绝安装，因为在我们购买生意时他故意轻描淡写这件事情，而且这件事情在我接店的时候不说，以后不说，偏偏这时候说，大家都清楚为什么。

随后他又拿出我的店我应该装修这件事威胁我，说物业业主可以随时关我的店。（这里的却有我的不对，合同中规定我承诺12月底之前对店面进行简单翻新，购物中心也会赞助我一些钱清洁。我曾想多投入一点把店面搞的专业一点。当一家一家咖啡店在我周围开起来，我当然不会再投资在这家店上了。于是我什么都不干了，完全停止）

当Tony 拿装修一事威胁我时，我的确紧张了，于是我去找了律师，
这里首先说一点，以后买生意，在买之前找律师把问题都找出来，早早的规避这些问题。要知道等问题出来了再找律师拿花费可就大了。我当是一共和那个律师见面谈了1个小时，来回大约十几个邮件，最后竟收了我4千多元。太搞笑了。我以为邮件不收费，没想到他们连两三句话的邮件也收钱啊！！！！
不管怎样，我找了律师，律师发现合同中的却规定了我应该装修，但并没有明确规定如果我不装修他们能拿我怎么样。这算是不幸中的大幸，原来他们的合同也有问题，我不装修他们拿我没办法。

所以，买店之前一定要找律师或行家看合同做必要的工作，因为等你遇到问题再找律师就花费大了。

第四，在后来去年2月份我打算卖店，有意向的买家想买，但购物中心要求和买家单独会议，会议完了之后，买家当场就放弃了，而购物中心的Tony竟然告诉我是位于悉尼的物业业主拒绝了买家。没过多久，Tony 拿了一个文件让我签说他可以帮我结束合同。过不了多久我就可以关门结束这一切。当时看起来也是一条路，但大家注意了，这个巨大的陷阱就这样打开了。

在我签字之前，我问了一些朋友，有人告诉我这样做，购物中心会收很多钱，于是我在签字之前，多次咨询购物中心的经理Tony，他每回都是口头说的很好，说不会有什么费用，只是一些广告费。
这里我吃了第一个陷阱，Tony从来都是口头回答，而不是像之前的事情都是用邮件。我竟然相信了他，没有留下任何证据。

在签字之后，我就不能卖店，这时我陷入了第二个陷阱，由于文件没有规定我什么时候可以结束生意，我只能一直经营下去。签字是2014年4月，直到2015年1月30日我才收到一个比较正式的邮件告诉我我的生意可以在2月28日结束。

请大家注意，在此期间，我又多次与Tony沟通询问什么时候可以结束生意并且一再又没有额外的费用。他一直在邮件中回复永不了多久就可以结束生意，但每次都是口头告诉我在生意结束后，购物中心会在每个财年之后结算Bank Guarantee. 到时候会退还给我。我TMD竟然又信了他。

请大家注意，我是2015年1月30日收到的邮件，告诉我生意2月28日结束。看起来象是结束了，结果 Savills 跟我玩的游戏才刚开始，
2015年2月2日Tony 签发了一封信，要求我再支付5万澳元，作为结束生意赔偿给业主Australia Unity 的费用。
2015年2月3日购物中心的工作人员，不是Tony，将这封信交给我，大家应该也清楚我的反应。我联系Tony 这时购物中心的工作人员告诉我Tony从2月2日放假了。大家不用想也知道这是怎么回事。我自然就只能联系Savills 在perth的总部了。
这里一个叫Chris Ireland的人出现了，他的职务比Tony 高，是负责整个perth，Savills管理下的所有购物中心的经理。
很快2月5日我们就和这个Chris 见面举行了一个会议，在会议之前我猜到他们可能就是冲着我存在银行里的4万7千元Bank Guarantee去的。
在会议中，Chris 实际上很清楚这一切，他拒绝解释我收到的信中5万澳元是怎么计算出来的。同时他也拒绝解释从去年4月份我们签订的文件到现在算什么。
而且，Chris 竟然说，Tony只是一个经理，他没有权利告诉我们任何费用的信息。可是TMD那封找我要5万澳元的信就是Tony签发的。

事实上会议没有进行几句话，Chris 就已经把意图表现的很清楚了，就是冲着那个4万7千元的Bank Guarantee去的。还一直强调这是在帮我。
在这里，我还是不明白物业管理公司和物业业主的关系，Chris说这笔钱是物业业主要求收的，我认为也许就根本是Savills 这个物业公司收的。因为后来的文件签署时，关于Bank Guarantee的文件是单独一张纸，也只是我和Savills在上面。
如果哪个读者明白其中的道理，请帮助解释一下。
总之，Chris 一再强调这是听从物业业主的指示而做的。

总之，到目前为止，事情再清楚不过了，Tony 一直故意避而不谈会收多少钱，他作为Savills 公司资深的经理，一定经历了很多像我这样的情况。他只是负责稳定我，把我一步一步推向必须签订协议解除合同这一步。
然后突然跳出另一个人将原本就不合理的Bank Guarantee也从租户手里抢走。

所以，请所有的读者，无论在perth 还是其他城市的读者，帮我将这篇文章传播开来。

请大家认清楚 Savills 是一个什么样的物业公司。在今后的生意和购买物业时多加小心，不要再陷到他们的陷阱中。
同时请记住，如果真像Savills 所说的，那么背后只认钱不认人的是物业的业主是Australia Unity，他作为一个投资公司，就如此欺诈物业租户，可想而知，这个公司的可怕。

作者: 9clock 时间: 4-3-2015 09:15
兄弟呀，基本判断是你不太适合做生意，大多数SHOPPING CENTRE的做法和他们相近，大家也都踏踏实实地做下来了，你是看到困难和一点不公平就干脆放弃。

作者: perth天津人 时间: 4-3-2015 12:49
S/C里面看上去客流量有保障，但是实际上真的可怕啊，这些东西也只有经历过的人才能理解，看了S/C里面的生意要慎重选择

作者: edsg 时间: 4-3-2015 23:20

9clock 发表于 4-3-2015 10:15
兄弟呀，基本判断是你不太适合做生意，大多数SHOPPING CENTRE的做法和他们相近，大家也都踏踏实实地做下来 ...

回复这位朋友的留言，我可能真的不太适合做生意，不过这位朋友不太了解我。我现在有两家咖啡店，正如我文章中说的，第一家咖啡的问题我还没有讲到，第二家的就草草关门了。我的第一家咖啡店也在购物中心内，而且就与我的第二家关门的咖啡店挨着，两个小购物中心共享一个停车场，但两个小购物中心归两个物业管理公司管理。可能正是第一家物业管理公司太正规，让我做生意很顺利，才导致我的第二家店被人搞得如此惨。

同时，我要补充一句，当我买下第二家店的时候，我是有贪心的。当时，整个地区就这两家咖啡店，我当时吃下这两家店，就等于垄断了当地的咖啡店。这一点我还是自我肯定的。只不过，我有心攻城略地，却没有能力守城固土。当然，我当时非常大意，连续犯了几个致命的错误，我当时竟然有去北桥搞了第三个生意，最终后院起火，第三个生意也前景黯淡，直到现在还没有缓过气来。

不过，话说回来，我的第一个店，我还是有很大收获的，从经营管理到实践经验都还是可以的。

作者: amanda_cyf 时间: 4-3-2015 23:27

edsg 发表于 5-3-2015 00:20
回复这位朋友的留言，我可能真的不太适合做生意，不过这位朋友不太了解我。我现在有两家咖啡店，正 ...

LZ天真了，咖啡的利润很大的说，而且也上手快，没有人能说垄断。从上面的讲述看来LZ对这个行业还不是很熟。

作者: 深海2010 时间: 5-3-2015 12:09

9clock 发表于 4-3-2015 10:15
兄弟呀，基本判断是你不太适合做生意，大多数SHOPPING CENTRE的做法和他们相近，大家也都踏踏实实地做下来 ...

对楼主有什么建设性的意见吗？

让大家学习一下

作者: 毛桩桩 时间: 5-3-2015 12:26

edsg 发表于 4-3-2015 01:30
真是不好意思，最近过年，朋友聚会，最重要的是还没有来得及写到第二家店的种种问题，就已经在2月份的最后 ...

安慰一下楼主，谢谢分享自己的故事！

小商家和物业打交道通常都处于劣势，唯有签字前小心再小心，包括找律师看合同，一切咨询以官方email进行等。这个行当人员流动极大，口头的东西完全不能作数的。明显可疑的赶紧避开，等开始在人家地盘上做生意了，基本就是砧板上的肉肉啦

作者: beanball 时间: 5-3-2015 14:04
cafe店亏钱的不多吧

作者: mydream190 时间: 5-3-2015 14:36
楼主写的真心体验，多谢分享了，很理解楼主。真的是很多东东看着简单，做起来不是那么回事，尤其生意，一个大意就中圈套，好在你的合伙人还算可以，没有给你补一刀，亏就亏了，反正也有收获，清醒了再做就容易成功了。

作者: richwsie 时间: 5-3-2015 17:02
像LZ这么不计个人得失，亲身经历分享的人太少了。
根据因果和吸引定律，LZ以后会结识到和你一样的好人，让你的BUSINESS更上一层楼。

作者: 金鱼和农夫 时间: 5-3-2015 18:25
楼主写的太好了，敢于剖析自我，可贵

作者: 金鱼和农夫 时间: 5-3-2015 18:29
真的没有几个人会揭自己伤疤给人看，而且是关于生意经方面的，说白了都是付出高额学费买来的经验和教训啊！一般人谁愿意分享给其他人啊！

作者: 9clock 时间: 5-3-2015 22:41

深海2010 发表于 5-3-2015 13:09
对楼主有什么建设性的意见吗？

让大家学习一下

1,在SC里面做生意和在CITY做生意不太一样，只要辛苦，肯动脑筋，不会做不好，竞争没什么好怕的，哪家SC里面只有一家咖啡的？我们SC屁都能转个圈的地盘七家咖啡，各做各的生意，各有各的客户。CITY不同，经济一不好，几幢写字楼一搬空，哭死都不来人，那才是绝路一条。
2，SC只要能开，多半有其规范，毕竟土澳的资本主义市场经济搞了这么多年，不规范没法活下来，你别说人家不规范，别人都能活下来，你为什么不能？存在都是合理的，不存在的一定有不合理的地方，从自己身上找原因。
3，有困难不怕，怕的是怨天尤人，不如集中注意力去解决问题，所谓楼主不适合做生意，主要是说这条，既然选择做生意，必然要承受心理压力。
4，在合伙人这个问题上，没太看明白楼主描述的过程，合伙人，就是共担风险，共亨利润，在澳洲做生意有合伙人会轻松很多，但如果在学习阶段共担了风险，并共担了学费，而后分手，独自享受学习成果，这样的结果虽然说分不清甲对乙错，但毕竟不是生意人的做法，我的做法是，如果这个生意我是大股东，我会做成熟了再找合伙人把生意扩大，而不是在自己也拿不稳的情况下找合伙人来分担风险，这样的合伙几乎注定是失败。当然，如果我是小股东，则相反，我不会在未知并且不能掌握的情况下投资。阿里巴巴是个大例外，马云的嘴巴简直会唱神曲。
随便说说，请别在意！

作者: 9clock 时间: 5-3-2015 22:44

edsg 发表于 5-3-2015 00:20
回复这位朋友的留言，我可能真的不太适合做生意，不过这位朋友不太了解我。我现在有两家咖啡店，正 ...

能管理SC的物业公司不太可能不规范。相反，成熟的物业公司都很强势。我倒认为第一家物业是小公司。

作者: sweetstar 时间: 6-3-2015 00:29
看的惊心动魄啊，真正的好文，感谢无私分享。

作者: mysee 时间: 6-3-2015 01:16
期待楼主的更新！同时希望楼主继续经营好以后的生意。

作者: cynthiawu 时间: 6-3-2015 02:40

edsg 发表于 24-1-2015 00:23
第三篇开始进店

我勉强记的签好合同是2012年12月份就签好了，但要等到2013年的2月1日交接,因为这样方便 ...

在北桥Tuck shop对面的那间咖啡店，问题在哪里？总是很冷清呀。很多人宁愿去对面的 Tuck shop排队等，都不去那里买。Tuck shop 的咖啡也不是什么特别好呀！热食还不错。

作者: cynthiawu 时间: 6-3-2015 02:44

edsg 发表于 4-3-2015 01:30
真是不好意思，最近过年，朋友聚会，最重要的是还没有来得及写到第二家店的种种问题，就已经在2月份的最后 ...

Savills 是印度人开的物业管理公司吗？

作者: frankli28 时间: 6-3-2015 19:19
学习下经验，不错不错

作者: 王帆小鱼儿 时间: 6-3-2015 21:42
坐等楼主更新

作者: ubuntuhk 时间: 8-3-2015 22:26
谢谢楼主无私分享自己的生意经历，不过能写一下第一家（看起来）成功的经验，更好。

作者: milosdu 时间: 3-4-2015 01:18
感谢分享

作者: 西澳电工 时间: 3-4-2015 13:55
对于这种刚发的帖子，我总是毫不犹豫的顶了。如果火了就是个前排，可以混个脸熟，说不定谁好心就给粉了…稳赚不赔；如果沉了就感觉是我弄沉的，很有成就感，还能捞经验。

作者: jssenny 时间: 3-4-2015 14:48
多谢分享！好文！

作者: hayaxp 时间: 3-4-2015 15:15
好贴

接着看

来之前也老想着买个生意，来了以后才发现没那么简单

作者: lunagal 时间: 3-4-2015 16:00
支持开咖啡店的人，这是需要勇气、忍耐和自我陶醉的事业

作者: Thomas3201 时间: 3-4-2015 16:11
语言朴实无华，思路有条有理，mark，谢谢。

作者: 境随心转 时间: 3-4-2015 17:30
多谢分享！

作者: chunka 时间: 10-4-2015 11:25
非常感谢楼主的分享，我刚看到“被雇员告”的时候直接就想笑

做生意不容易，祝楼主一切顺利

作者: edsg 时间: 28-7-2015 11:38
大家好，好久没有上来继续更新了，这几个月，生意算是彻底结束了，我也开始逐渐有时间了，打算陆续将我的生意经历分享出来。同时，我在朋友的建议下，斗胆将我的生意经历准备开设成生意培训班，希望有兴趣的朋友可以报名参加。当然，4天的课程，我还是要收一定费用的。请大家理解。
相关内容大家可以登录：
www.australiansmallbusinesscentre.com
上面有我的课程的详细介绍。
我的电话是：0430905336
地点在Perth。
谢谢。

作者: berserkyjc 时间: 28-7-2015 15:49
SC的管理公司和商户都是对立统一关系。他们压榨商户取得更高利润，但也是靠商户取得收入。
不黑的SC管理公司很少。口头说的天花乱坠，纸上要价却在增高（明着暗着），个人也经历过。谈过几个，都没有谈成。
朋友圈里，没有对这些SC有好评的。

人生，哪里不会经历困难。商人，更要在困难中和气生财。入不入围城，先看好。租约，法律，合同，都是基本常识（生意人）。入城了，就要进最大努力去营造有利于自己的环境。多和管理者套近乎，送一些小礼物，请请客，吃吃饭，中国那一套，鬼老也吃得（只能避免下问题，比如拖延装修时间或者维修什么等等，不能解决大问题如租金上调等大矛盾）。

生意人要做的，是避免纠纷。
合伙人，如果没有伯乐的眼光，最好是自己做。人，最重要的品质，其次是能力。（不同行业和不同阶段对合伙人的要求是不一样的）。刘邦能用陈平，常人没有这个本事。不同行业对合伙人要求也不一样。简单一点的冰淇淋连锁，能力上只要有好的客户服务就可以了。全职员工超过5个人每个店或者兼职员工超过10个人，就需要一定的管理能力了。连锁和独立经营的店，对老板和合伙人的要求，后者会更高。

要想合伙人独当一面，（除了操作极其简单的店）是一件很难的事情。双方或者己方合伙，其中一方或者多方在行业经验，管理能力，资金，财务管理（做账），投入自身精力时间，等方面有所不足。如果生意经历经济低谷或者生意不赚钱，初次做生意的人，未必能合作下去。即便合作在开始不错，要想维持，也需要下很多功夫的。人心多变，不同阶段有不同的需求。

如果LZ想要做大，要么在管理模式上下功夫，要么在阅人方面下功夫，要么攒够资本独立经营一个规模更大的生意。

作者: cola~~~lu 时间: 28-7-2015 17:05
好文，学习了！谢谢！

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