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标题: 有关新人买房的思路，大家来指正【壕请回避】 [打印本页]

作者: jimmyarch 时间: 27-11-2014 19:44
标题: 有关新人买房的思路，大家来指正【壕请回避】
本帖最后由 jimmyarch 于 27-11-2014 23:41 编辑

看了坛子里好多房贴，还有很多村民的指导意见

基于比较务实的、比较可行的、比较靠谱的，然后还能可持续发展的原则
觉得可以分三步走：

1、长登先租房，最好住到友好村民家里分租的房子。
好处是有问题可以多请教，减少大环境切换的陌生感。不好的地方可能是没有正式的租约，涉及到一些补贴的申请。当然，两家人生活会有干扰。

2、根据自己的能力，买个以后好出租的townhouse。
把国内的房子卖了，凑一凑，买个35万左右的townhouse还是有可能的。尽量不贷款。
毕竟是自己的房子，还有个小院子，呵呵，离梦想家园越来越近了
因为不一定就能有工作和稳定的收入，也没太多的时间去收拾院子和DIY，那就弄个伪house住着吧
选择地点关键是生活方便，最好是能够走路上学，购物中心比较近，公共交通发达的地方。

3、终极梦想独立house
环境都很熟悉，生活基本无忧，心里面那种田园式生活念头死活压制不了的时候
考虑买个house吧。有收入了，贷点款也是没问题的。把townhouse出租，补贴点贷款
那就不要凑热闹了，哪儿清静去哪儿吧。

作者: jc2602 时间: 27-11-2014 20:32
35万的townhouse你说的是哪里买？好的地段这个价至少要翻个倍。。。

作者: 兰舟 时间: 27-11-2014 20:43
有35万的首付直接买house吧，趁着现在布村房价还不高。

作者: 兰舟 时间: 27-11-2014 20:44
有35万的首付直接买house吧，趁着现在布村房价还不高。

作者: jimmyarch 时间: 27-11-2014 21:21

jc2602 发表于 27-11-2014 20:32
35万的townhouse你说的是哪里买？好的地段这个价至少要翻个倍。。。

上次老霍的房子报价31万吧

作者: vipwilford 时间: 27-11-2014 21:33
本帖最后由 vipwilford 于 27-11-2014 21:37 编辑

如果要买房，不论多少钱，一定要贷款啊。你可以把多余的钱放到OFF SET账户里，这样既可以不用付多少房贷，有事情要用钱还能方便的取出来（反正贷款利率低）。

对了现在首次购房自住新房的补贴还有1万5，首次购房的印花税也能有减免。

作者: retirement 时间: 27-11-2014 21:51
你已经很豪了。。。。。。。。。。作为屌丝只能仰视,嘿嘿。如果做贷款方便,那还是做一个,按三十五万贷八成也有二十八万,假设五个点的利息相当于每年一万四免税收入。当然暂时这个收益体现不出来,不过等你转投资了要整钱出来就很方便,还有税务上的优惠。

作者: retirement 时间: 27-11-2014 21:51
本帖最后由 retirement 于 27-11-2014 21:53 编辑

爪机上网不便。重复帖删除。。。。。。。

作者: 我的霍巴特 时间: 27-11-2014 23:39

jimmyarch 发表于 27-11-2014 21:21
上次老霍的房子报价31万吧

哥，我的房子报价31万?！你确定没搞错人！?

再说了，布村中介都知道，低于200万的房子都不好意思给我介绍。

作者: jimmyarch 时间: 27-11-2014 23:44

vipwilford 发表于 27-11-2014 21:33
如果要买房，不论多少钱，一定要贷款啊。你可以把多余的钱放到OFF SET账户里，这样既可以不用付多少房贷， ...

谢了,我来再研究研究

作者: jimmyarch 时间: 27-11-2014 23:46
本帖最后由 jimmyarch 于 27-11-2014 23:52 编辑

retirement 发表于 27-11-2014 21:51
你已经很豪了。。。。。。。。。。作为屌丝只能仰视,嘿嘿。如果做贷款方便,那还是做一个,按三十五万贷八成 ...

豪不豪就别说了吧,真算不上,小城市房子不值钱,不然也就不用凑了

谢谢指点! 澳洲利率真心不高,
好不容易国内贷款还清了,有点不想当房奴了

作者: jimmyarch 时间: 27-11-2014 23:48
本帖最后由 jimmyarch 于 27-11-2014 23:54 编辑

我的霍巴特发表于 27-11-2014 23:39
哥，我的房子报价31万?！你确定没搞错人！?

再说了，布村中介都知道，低于200万的房子都不好意思给我 ...

抱歉真搞错了,是泰山同学的

差点毁了老霍形象,罪过罪过!

作者: jc2602 时间: 27-11-2014 23:54

jimmyarch 发表于 27-11-2014 21:21
上次老霍的房子报价31万吧

你说的那套是属于那种投资性质的一个villa好多townhouse多数是出租的那种吧。这种房子基本没有涨幅的好吧，当然你以后只租不卖无所谓，要是卖你只亏不赚。

作者: jimmyarch 时间: 28-11-2014 00:01

jc2602 发表于 27-11-2014 23:54
你说的那套是属于那种投资性质的一个villa好多townhouse多数是出租的那种吧。这种房子基本没有涨幅的好吧 ...

是么?这么严重,那townhouse还有很多花样了,继续学习、继续努力

作者: jimmyarch 时间: 28-11-2014 00:04
本帖最后由 jimmyarch 于 28-11-2014 00:07 编辑

兰舟发表于 27-11-2014 20:44
有35万的首付直接买house吧，趁着现在布村房价还不高。

可行么?会不会压力太大?

毕竟前途还不明朗

作者: retirement 时间: 28-11-2014 07:50

jimmyarch 发表于 27-11-2014 23:46
豪不豪就别说了吧,真算不上,小城市房子不值钱,不然也就不用凑了

谢谢指点! 澳洲利率真心不高,

这个不算房奴吧,钱放对冲账户一是将来省事二是可能还赚钱,特别你准备将来转投资用。暂时你一样一分利息不用付,不会对生活有任何影响和压力。

作者: QWERTYASDFG 时间: 28-11-2014 08:45
本帖最后由 QWERTYASDFG 于 28-11-2014 08:46 编辑

6楼的观念非常好

.
值得LZ参考研究. 如果能充分利用资源, 投资成功的机会才更大. 好的规划才可以更快的实现梦想.

作者: wangbo 时间: 28-11-2014 09:21
我觉得买房应该尽量贷款啊，不贷款是穷人思维啊
买房既是自住，又是投资，还是生活方式。投资我觉得house长期来看最好，短期apartment回报率高。生活方式我觉得house的价值就是有大片的地，如果没有心情去弄花园之类的，house的价值很多就被浪费了。。。但其实我们华人弄花园弄得好的，几乎是凤毛麟角，一个是不懂，另外一个是有这点时间去弄花园，华人都去赚钱和消费式享受了

买个house不算就有田园生活了，田园生活要自己去花时间打造的，那可不是一点点时间。。

作者: 金鱼和农夫 时间: 28-11-2014 11:10
难怪楼主，因为offset account 国内好像根本就没有的。我也是这里才知道和应用的

作者: jimmyarch 时间: 28-11-2014 12:28

金鱼和农夫发表于 28-11-2014 11:10
难怪楼主，因为offset account 国内好像根本就没有的。我也是这里才知道和应用的

看到论坛里有帖子写过，大概的意思是把多余的钱放在一个账户，相当于拿存款的利息来对冲贷款的利息吧。
好处是有了更多的灵活的资金可用，投资房还可以抵一部分税

但贷款毕竟是有成本的，如果多余的钱没有更好的用途的话
我再来仔细看看

作者: cnlancer 时间: 28-11-2014 12:32
尽量多贷款，而且只还利息，以后转投资的时候才好。

作者: jimmyarch 时间: 28-11-2014 12:37
那是不是这样安排：

比如买35万的房子，首付7万，贷款28万，然后在offset账户存入28万，是不是连利息都不用还了？

存贷款利率有个息差吧？

作者: jimmyarch 时间: 28-11-2014 12:38
我来找个做贷款的好好学习下

作者: cnlancer 时间: 28-11-2014 12:44

jimmyarch 发表于 28-11-2014 12:37
那是不是这样安排：

比如买35万的房子，首付7万，贷款28万，然后在offset账户存入28万，是不是连利息都 ...

理论上是的，前提是有收入，可以贷出280k。

作者: jimmyarch 时间: 28-11-2014 12:45
来自：http://www.freeoz.org/bbs/thread-836873-1-1.html
目前OZ的房贷还款方式有还本付息（Interest + Principal）和只还利息（Interest Only）两种方式，在这里分析一下这两种还款方式的选择问题。欢迎大家讨论。

我觉得这个问题其实没有复杂的计算，也无关贷款额的多少和是投资还是自住。可以这么考虑，本质上讲，采用IO方式，每月少还的本金其实相当于以当时利率向银行的借款，所以有如下几种情况
1.如果这笔钱你能有其他投资方式带来高于银行房贷利率的收益，比如投资股票，或供另一套房子所带来的房产增值收益等等，当然应该选择IO方式。
2.如果没有其他能高于银行房贷利率收益的投资项目，使用offset账户，IO和I+P没有差别，都是一样的。
3.省出来的本金存银行，没有使用offset，因为存款利率低于房贷利率，显然不划算。
另外考虑到抵税的因素，虽然IO方式所支付的利息要比IP方式的高，但多出来的部分并不是全部由自己负担了，而是根据你自己的边际税率，由政府负担一部分。
我觉得应该这么算：（应还本金额 × 其他投资方式收益率）- （应还本金额 × 房贷利率）+（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）。其中（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）为政府为你分担的利息。

然后可以简化为：采用IO方式带来的收益 = 应还本金额 ×（其他投资方式收益率 - 房贷利率 + （房贷利率×边际税率））
当然这个收益就可能为正也可能为负了，关键因素就是其他投资方式的收益率。因为本质上就是你借银行的钱，就看你如何使用了。所以没有固定的那一个肯定比另一个好的结论。

只还利息，不还本金的目的就是要自己拿这些钱来取得比还本金更多的回报，如果你有固定回报的投资方式，比如国债，企业债券，那这个其他投资收益率就是事先知道的，比较容易估算。其实存银行存款也算是一种相当固定回报的投资，如果存贷利差够小，边际税率够高，那么（存款利率 - 房贷利率 + （房贷利率×边际税率））就会大于 0，这种情况选择不还本金更划算。我个人猜测这个也许就是澳洲很多投资房选择IO的原因。

但是如果拿来买股票和房产，投资收益率就难以估算和确定了，具体看每个人自己的水平了，比如有些人拿IO方式省下来这些钱来供另一套投资房，当房价持续上涨时，由于杠杆效应，一般情况下投资回报可以超过房贷利率，但是当房价下跌时，损失也会被放大。

希望大家根据自己的情况，通过对风险和收益的评估来选择适合你的还款方式。

作者: 金鱼和农夫 时间: 28-11-2014 12:47
基本就是这个道理，人家不收你贷款利息了，你当然就没法说我的存款利息呢？ offset 了！就是对冲掉了啊！但是好处是你这个二十八万法律上还是你的钱，你随时可以动用

作者: catherinechen 时间: 28-11-2014 15:21
1 . How to get house loan without income ?
2. How much do you know of Brisbane without living here first?

Be patient , take a small step each time.

作者: catherinechen 时间: 28-11-2014 15:22
3 bedroom TH is around 500 k in good suburb.

作者: bigapple2008 时间: 28-11-2014 16:23
>>> 尽量不贷款

Hao!!

作者: 艾瑞克 时间: 28-11-2014 16:46
个人以为lz的思路完全不对啊
１．先找工作吧，有了工作什么都好说，没工作买了房子也不能当饭吃，别指望补贴．
２．找到工作，找个broker按照你的收入算一算，能买得起多少价位的房子，再决定买townhouse还是house，买房子要考虑的因素多了，townhouse不一定便宜，house也不一定贵
３．首付，前面也有人说了，３５万不要全部拿去当首付，留一些当offset，相当于用贷款利息存银行，留点钱在手里，万一有个啥事还能周转．

作者: 牧马人 时间: 28-11-2014 17:02
想太多了，来了之后住处，车子，工作，然后才是买房顺序别搞乱了。如果一时找不到工作可以考虑做点小生意啥的，也是等事业初步上轨道了再买房。不然你连在哪买都不知道。

作者: jimmyarch 时间: 28-11-2014 17:47

牧马人发表于 28-11-2014 17:02
想太多了，来了之后住处，车子，工作，然后才是买房顺序别搞乱了。如果一时找不到工作可以考虑做点小生意啥 ...

好吧，是想太多了

作者: 牧马人 时间: 28-11-2014 17:52

jimmyarch 发表于 28-11-2014 17:47
好吧，是想太多了

有时间趁着登陆前国内的好山好水使劲玩一玩，这边的玩的挺多，好在设施健全，但是地貌实在太tmd单调了

作者: chunka 时间: 1-12-2014 00:11

vipwilford 发表于 27-11-2014 21:33
如果要买房，不论多少钱，一定要贷款啊。你可以把多余的钱放到OFF SET账户里，这样既可以不用付多少房贷， ...

请教一下是买新房才有1万5补贴吗？如果要买house的话，就意味着买地建房对吧？
多谢了

作者: vipwilford 时间: 1-12-2014 07:20

chunka 发表于 1-12-2014 00:11
请教一下是买新房才有1万5补贴吗？如果要买house的话，就意味着买地建房对吧？
多谢了

嗯。如果要买house的话，就是自己买地委托建筑商建房，或者直接买建筑商的房加地套餐。

作者: 艾瑞克 时间: 1-12-2014 10:31

chunka 发表于 30-11-2014 22:11
请教一下是买新房才有1万5补贴吗？如果要买house的话，就意味着买地建房对吧？
多谢了

补贴每个州都不一样，而且一直在变，大致趋势就是越来越少，所以有条件下手的，趁早。

作者: chunka 时间: 1-12-2014 17:36

艾瑞克发表于 1-12-2014 10:31
补贴每个州都不一样，而且一直在变，大致趋势就是越来越少，所以有条件下手的，趁早。

恩，有道理，谢谢~我们急不来，过两月才能登陆

作者: 圆满的考拉 时间: 1-12-2014 23:36

jimmyarch 发表于 28-11-2014 12:45
来自：http://www.freeoz.org/bbs/thread-836873-1-1.html
目前OZ的房贷还款方式有还本付息（Interest + P ...

别整这么复杂，大家都是为你好，能贷款就贷款，多的钱放offset，没收入找broker，以后好处一箩筐，到时候记得来感谢下大家就行~~

作者: jimmyarch 时间: 2-12-2014 12:21

圆满的考拉发表于 1-12-2014 23:36
别整这么复杂，大家都是为你好，能贷款就贷款，多的钱放offset，没收入找broker，以后好处一箩筐，到时候 ...

谢啦！
大概明白一点了，这点财务杠杆还是可以利用的

作者: 圆满的考拉 时间: 3-12-2014 12:06

jimmyarch 发表于 2-12-2014 12:21
谢啦！
大概明白一点了，这点财务杠杆还是可以利用的

最简单一句话，在自己能承受的范围内，能从银行借钱就从银行借钱~~

作者: jimmyarch 时间: 3-12-2014 14:41

圆满的考拉发表于 3-12-2014 12:06
最简单一句话，在自己能承受的范围内，能从银行借钱就从银行借钱~~

作者: esilkroad 时间: 18-2-2015 18:14
学习了

作者: xxyyxxyy 时间: 20-2-2015 00:56

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