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标题: 在西澳买期房 (off the plan)注意事项 [打印本页]

作者: black_swan 时间: 21-12-2013 10:52
标题: 在西澳买期房 (off the plan)注意事项
本帖最后由 black_swan 于 31-12-2013 13:14 编辑

近两年，越来越多的人选择购买市中心CBD附近的期房公寓项目（off- the-plan）作为自住或投资，好处当然有很多，比如：交通便利、设施齐全、不受PR身份限制、可以低于现房价格、首付低、易于出租等。作为房地产专业人士，我想首先提醒大家特别要把控住购买过程中的风险——买的好，收益确实不少；但只有控制住风险，才有可能获得预期收益;风险并不可怕，可怕的是对风险以及防范措施的无知。特此编译一篇我认为写的不错的文章分享给大家，有兴趣的同学也可以看附件中的英文原文。

当你在珀斯购买期房项目时，你就相当于在一个房子没有产权也没有动工的时候就签了合同(注：全澳洲也同样）。这其中有五项主要风险:

风险1——市场的波动
你是在赌房子的未来价格。想要预测你今天所签的价格是否能精确反映一两年后交房时的价格是不可能的。如果房价在签合同后下跌，交房时你还是要按事先约定的价格付款。(全澳洲也同样）

防范措施：
不要在整体市场下跌区间购买，除非房子有很独特的卖点或者特别好的位置
如果在下跌区间买，要最大化你的土地价值部分，最好土地价格不要低于整体的50% 。因为土地价格长线上升，其比重越高，风险越小（注：对非专业人士，这一点比较难判断）

风险2——与开发商合伙
买期房，你等于进入了一个与开发商合伙的有着法律约束的合同。如果开发商不具备可循的业绩和好的名声，他们有可能根本完不成项目。或者质量低及延期交房。最坏的可能是他破产时你的款项也被冻结。
防范措施：
确保这个开发商有好的品牌。多做研究，查看他的过往项目，和他以前项目的业主沟通
了解建造商的保险政策

（未完待续）

作者: black_swan 时间: 21-12-2013 10:54
标题: 在西澳买期房 (off the plan)注意事项（续）
本帖最后由 black_swan 于 21-12-2013 23:51 编辑

风险3——建筑质量低于预期
有时候，装修的材料及卫浴等（fixtures and fittings)会与购买者预想的不同。如果这些东西质量不高，会影响房子整体的价值
防范措施：
买房时要有详尽的标明房间大小的户型图以及标明装修表面材料的计划作为合同的附件
确保你了解那些要安装的材料器具的品牌以及升级它们的费用，并且要写入合同里
确保你知道你要买的那个房子的准确位置
公共区域的材料及装修标准也很重要
etc

风险4——价格变动及延期交房
开发商由于未预期建造费用等因素提高售价，或是过了约定的交房日期还交不了房
防范措施：
价格变动：在这种情况下，有两种处理结果——如果你接受提价，合同继续执行；如果你不接受，开发商退回全部预付款。原文建议检查合同中的生存条款（viability clause)。事实上这个条款也很少被执行。
延期交房：如果过了约定交房日后一定期限开发商还交不了房，每方都有权结束合同，开发商应将预付款及相应利息退还买家。签合同时确保这个“日落条款（sunset clause) ”给你解释清楚了。（注：延期交房主要发生在高层公寓项目上，一般6层以下公寓工期容易控制）

风险5——个人财务（收入、贷款等）
你个人收入或者财务投资方面的变化都有可能为顺利过户带来负面影响。当房子已经完工时，你一般只有2-3周时间来产权过户（settle）, 如果不能顺利过户，你也不能从合同中抽身，因为期房合同中没有“受贷款结果而定（subject to finance)”这一条！
防范措施：
不要对自己的贷款太松懈。原文建议在项目接近完工的时候去找贷款经纪人或银行，我个人认为还可以更早些，甚至可以在刚买后就找贷款经纪人先沟通着。对于很多刚登陆的新移民朋友来说，工作方面有可能还有很多不确定因素，贷款有可能不顺利。这种情况下，应早点考虑处理国内财产以备用。1年多的准备时间应该比较富裕了。
银行评估价格可能低于你的购买价格，导致贷款额度低于预期。同理，早些考虑备用方案。
最坏的情况是你在没有最后过户之前就不得不转手卖掉（resell), 这种情况下你还要支付印花税及销售费用等。所以最关键的是，一定要对自己的财务能力和贷款能力有清晰认识。

作者: black_swan 时间: 21-12-2013 10:55
标题: 在西澳买期房 (off the plan)注意事项（译后语）
本帖最后由 black_swan 于 23-12-2013 09:22 编辑

我的几个观点：
1，珀斯城市发展的一个主要方向是会有越来越多的中高密度的住宅开发，因此off-the-plan apartment（公寓期房,或叫楼花）在市场中的比例会越来越高，大势看好；
2，因为是期房，有很多不确定因素，项目的产品（地段、户型、配套等）与开发商及销售商的人品都很重要。总的来讲，年头长、大品牌的开发商和销售商要更可靠些；
3，购买者个人在财务方面要成熟理性，以长远眼光来进行决策。购买前多研究、多向专业人士和本地朋友打听。

最后祝各位圣诞快乐，新年一切顺利。

作者: aaron_liuf 时间: 21-12-2013 16:12
努力学习中...

作者: retirement 时间: 21-12-2013 19:11
天鹅哥回归了啊，恭喜新工作

作者: black_swan 时间: 21-12-2013 20:02

retirement 发表于 21-12-2013 20:11

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天鹅哥回归了啊，恭喜新工作

作者: gz177 时间: 21-12-2013 23:21
楼花确实不少风险，全世界都一样。有个朋友上个月才以外国人的身份买了一套楼花，在东珀斯，希望她好运吧！

作者: cynthiawu 时间: 21-12-2013 23:37
east perth有太多公寓了，现在出租个好价钱不容易

作者: black_swan 时间: 22-12-2013 10:52

gz177 发表于 22-12-2013 00:21

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楼花确实不少风险，全世界都一样。有个朋友上个月才以外国人的身份买了一套楼花，在东珀斯，希望她好运吧！

比起国内，澳洲的相关市场管理体系要规范很多很多。即便这样，也并不是百分之百的安全，所以这是我发帖的初衷。但也不必过度担忧，象东珀斯那样的好地段、只要是有一定品牌开发商的产品，价格也没有标太高的话，一般不会出什么问题。

作者: y12345678 时间: 22-12-2013 11:24
…………风险4——价格变动及延期交房
开发商由于未预期建造费用等因素提高售价，或是过了约定的交房日期还交不了房
防范措施：
价格变动：在这种情况下，有两种处理结果——如果你接受提价，合同继续执行；如果你不接受，开发商退回全部预付款。原文建议检查合同中的生存条款（viability clause)。事实上这个条款也很少被执行。

这个条款岂不是对买房者很坑爹

作者: circleyue 时间: 22-12-2013 14:42
LZ说得对，买楼花要谨慎，不确定性太多，时间拖得太长，和买家打交道的卖方（一般是开发商+地产中介）太精，太专业。
而买方总是站在一个信息不对称面上。

个人认为，要投资还是研究旧房子，旧公寓。时间和金钱的投入产出比会好一点。

还有不知LZ现在是何职业，因为你的职业对于你的观点来说很重要。

不是来找碴的

，只是个人观点。

作者: black_swan 时间: 22-12-2013 15:05

circleyue 发表于 22-12-2013 15:42

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LZ说得对，买楼花要谨慎，不确定性太多，时间拖得太长，和买家打交道的卖方（一般是开发商+地产中介）太精， ...

我做地产销售，现在有期房项目在卖。但我不认为利用买家不专业或是信息不对称来卖房是“好”销售。在西澳，要想长久发展，口碑是关键。至于新房旧房，见仁见智吧，看个人对风险和收益的偏好了。同时也要具体项目具体分析。欢迎多交流。

作者: xinyuebj 时间: 29-12-2013 15:07

black_swan 发表于 22-12-2013 16:05

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我做地产销售，现在有期房项目在卖。但我不认为利用买家不专业或是信息不对称来卖房是“好”销售。在西澳 ...

请问 black_swan 先生，你正做地产销售，能否给我点建议，我现在要买一处房子，有些疑问想问一问。

能否给我一个电话呢，最好座机的。先谢谢了！！！

作者: black_swan 时间: 30-12-2013 10:37

xinyuebj 发表于 29-12-2013 16:07

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请问 black_swan 先生，你正做地产销售，能否给我点建议，我现在要买一处房子，有些疑问想问 ...

我的公司座机是9429 5719, 英文名为 Eli，如打这个电话请1月6日以后联系。谢谢。

作者: xinyuebj 时间: 31-12-2013 12:29

black_swan 发表于 30-12-2013 11:37

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我的公司座机是9429 5719, 英文名为 Eli，如打这个电话请1月6日以后联系。谢谢。

谢谢！我会打的！

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