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标题: 我还是不看好澳洲资产(我转的) [打印本页]

作者: 李天真    时间: 20-9-2013 10:07
标题: 我还是不看好澳洲资产(我转的)
本帖最后由 李天真 于 23-9-2013 10:48 编辑

我还是看跌澳洲资产--尤其是地产,理由是这地产的狂飙是不正常的,是现在是政府和政府的海外债主们联手在做高房价,以吸引国内外老百姓的闲散资金,以防这些资金冲向食品,能源,等地方,这和周小川说的蓄水池是一样的意思政府和海外资本勾结坑害,刮空,困死澳洲老百姓,政府要老百姓成为服服帖帖的房奴。理由如下:

在经济压力下,政府把唯一可靠的税源老百姓抵押给了犹太金融资本操纵的银行,因为主业如矿业--不交税,拒交碳税,矿业暴利税;制造业,都快玩蛋了,农业,林业,畜牧业,在高汇率下没有竞争力,至于服务业,基本是主业的附庸,主业不行,服务业包括挨踢,通讯,财务,贸易,船运,物流,餐饮都不会好多久,但政府还要维持膨大的开支,要当大洋洲的老大,所以,要借钱,向海外借款,抵押给债主的就是澳洲老百姓,这是唯一好征收的税源,在这税源成为税源之前,就是要通过热钱和低息谷高房地产,让老百姓们愿者上钩,一旦上钩,这澳洲的贷款不是美国那样的,你可以跑路把房产甩给银行,你知道的,除非你破产死亡为止,这房价涨跌,苦的是老百姓,因为地税铁定涨,但你的房价不一定会给你赢利,空心汤团而已,照通货膨胀来算,几年后还是跑不赢cpi的负资产,老百姓如老黄牛,一旦成为房奴,就如牛背上加了个轭,为了点看得见,吃不着的干草蝇头小利,自愿自得地给自己套上个日渐加重的轭,后面坐着的是政府的官员,政客,银行家,海外债主,还有不断有人上车哈。

热钱是要盈利的,如何盈利,看看美国,日本,香港的房事走向就知道,澳洲的房事和日本香港最接近,日本和香港现在如何,澳洲在热钱盈利抽走后,也一样,1997年由于楼市过度炒卖和过度借贷,在亚洲金融危机的冲击下,外资大举撤出香港,导致香港楼市崩盘,仅一年之内,楼价跌幅逾半,并在随后在长达5年的跌势中,楼价累积跌幅与1997年高峰期相比高达约70%。回顾日本泡沫经济前后的房价同样可以看出,房价1990年的顶峰到1994年的谷底,现在澳洲的房产泡沫估计向顶点冲刺,如果看看日本香港美国这一面面镜子,就会推测出澳洲房价跳水将是多么壮观的一跃,美国,日本,香港都比澳洲有实力,起码他们不完全靠房地产,还有其他靠山以维持稳定,澳洲现在除了地产,还能靠啥呢?美国有中国人的补贴,日本有底子,香港有内地活水,澳洲有啥?热钱的热,就是来的猛,去的也快,中国可以用限制流动把热钱霸住,澳洲也可以吗?

关于人口和房价的问题,那么,老毛也可以反驳:澳洲才2000万多一点,gdp 9000亿美元,土地面积700多万的大陆国家和人口的比例,刚需的消耗力,买房资金的来源能和日本岛国,香港弹丸之地比吗?日本人口1.3亿,面积37.8万平方公里,比400万人口,32万平方公里的新西兰大不了多少,而且人口也集中在几个大城市--东京和大阪,神户,横滨,东京那个实际人口有2500万-3000万,但东京的房价现在是多少?日本人收入不低,gdp有5.7万亿美元,在东京迪斯尼千叶,东京上野等住过,房地产比高峰期跌去60-70%,香港常住人口750万,土地面积才1100平方公里,gdp4000多亿美元,房价高峰期吓死人,全球最高,全民炒房,全民赚钱,但现在呢?大陆的水喉一关,自贸区一开,香港房价不是开始跌了吗?

澳洲是大陆国家,土地供应比日本和香港来说,几乎是无限的,人口,这点人口,比起日本香港,算个毛哈。
有人说现在没有跌,是的,的确在涨,但现在的涨不代表今后也一直涨,真涨还是通货膨胀的假涨真抢钱,得看相对于黄金的升跌,不过,黄金现在也有纸黄金,黄金期货,也泡沫化了,不可靠了,不如用石油来衡量,看看你的房子在2年后还值不值1万桶油,还是两万桶油,还是只有5千桶油了,房子是升还是降,用石油桶数来计价吧,这个是最好的比例了。有人只看这几天,你难道准备过了这几个月就全家不活了吗?死了以后不管洪水滔天?人不可能就活几十天,一年就够了,我相信这坛上不全是鼠目寸光的大妈们,也不是别有用心的中介们,我相信比老毛有远见的高人如老兵xia,duun,猎梦人,妇保等多的是,我没法预言啥时候涨,啥时候跌,跌多少,涨多少,我不是跳大神的神棍,我只是知道房地产也是商品,商品有涨必有跌,不可能一直涨到天上去,请问房地产的消费主体是谁?当地老百姓吧?如果房价是老百姓家庭年收入的10几倍,而你的职业即将不保,你会如何?风筝飞的再高,还有一根线扯着,你的收入,你的实际经济实力,就是这根线。房子是商品,商品这东西是有升有降,和当时环境和消费能力是息息相关的,是有市场价格的,不可能脱离实际的市场供需关系一直上升,如果这样,大家都囤积起来不买不卖好了,现在的房子100万,是论坛上平均年收入的10倍左右,照中介们的理论,那么100年后,大家的房子都有几十亿的价值了,人类的共富极乐世界靠房地产就解决了哈,耶稣,上帝几千年都没搞成的事,靠铁鱼中介们100年内就搞成了,咱以后信房地产得了,阿门房地产,阿门铁鱼,阿门中介,哈哈哈。

不过,申明一下啊,老衲是有房一族哈,老衲针对的是投资物业哈,自住房,你还是赶紧要买,啥时候都不晚,只要你负担得起,要是我,最近不会再投资于澳洲,我宁可去中国上海或北京投资一,两套学区房,或去美国加州投资也许更有赚。还有一点必须说的,投资这东西,是要看投资人的,投资人本身处于如何人生阶段,资本,资讯,资历,资格,资材缺一不可,任何一点不同,你的看法做法都会不同,老毛已退养在家,时间大把,缺乏资讯,所以,老毛的做法和看法就是比较极端,押宝压对的不多,损失也很大,收获也不少,一般每次出手,都预留起码三个退路,以防万一,人生到了俺这把年纪,不可以和年轻的网友们他们一样挥霍青春了哈。

我发现要把我撕了吃的,基本上有两类:中介和女人--大妈,中介可以理解,女人,因为老毛是好汉一条,一人吃饱,全家不饿,所以,我有点迷惑,后来看了动物世界里的我伦盖蒂草原上的狮群,我好像懂了,那就是雌性动物的繁殖安全本性在作怪,女人最渴望的就是有个屋子,有个自己的家,自己的地盘,这样就可以生育抚养下一代了,这是她们的天性啊。如果你连个屋子都是租的,中国女人,本地洋人都很难安心为你生儿育女,没有安全感啊,成家立业,有恒产才有恒心,这是不错的,但也警告一下男同胞们:不要超过你的能力,毕竟房子也是消费品,而且,你是负担这消费品的主心骨,但是一旦婚姻破裂,你的房子基本归女方所有,你可能一无所有,千万三思。这我也是从我伦盖蒂草原的狮子那里领悟的,别看公狮子一头鬃毛牛鼻哄哄,时不时找头母狮子爽一下,基本除了干这有劲,狩猎之类的都不干,但是一旦母狮子们不干了,这狮王马上变瘪三,连自己的地盘都呆不下去,人类也一样哈,你得为自己留一手,男人。

作者: Serin    时间: 20-9-2013 10:14
澳洲得靠中国经济走势。
作者: 李天真    时间: 20-9-2013 10:28
本帖最后由 李天真 于 20-9-2013 09:40 编辑

有人说现在没有跌,是的,的确在涨,但现在的涨不代表今后也一直涨,真涨还是通货膨胀的假涨真抢钱,得看相对于黄金的升跌,有人只看这几天,你难道准备过了这几个月就全家不活了吗?死了以后不管洪水滔天?人不可能就活几十天,一年就够了,我相信这坛上不全是鼠目寸光的大妈们,也不是别有用心的中介们,我相信比老毛有远见的高人如老兵xia,duun,猎梦人,妇保等多的是,我没法预言啥时候涨,啥时候跌,跌多少,涨多少,我不是跳大神的神棍,我只是知道房地产也是商品,商品有涨必有跌,不可能一直涨到天上去,请问房地产的消费主体是谁?当地老百姓吧?如果房价是老百姓家庭年收入的10几倍,而你的职业即将不保,你会如何?风筝飞的再高,还有一根线扯着,你的收入,你的实际经济实力,就是这根线。
作者: 浮云云艾米莉    时间: 20-9-2013 10:37
澳洲跟日本香港的本质区别是,澳洲是移民国家

每年那么多亚洲欧洲的人移进来,都要买房

崩盘是不会的。最多涨的慢点。总体来说比较安全
作者: 李天真    时间: 20-9-2013 10:42
EmilyS 发表于 20-9-2013 09:37
澳洲跟日本香港的本质区别是,澳洲是移民国家

每年那么多亚洲欧洲的人移进来,都要买房

你的意思就是刚需人口,对伐?论刚需人口,你高的过日本吗?高的过香港吗?移民,你高的过美国吗?
作者: 浮云云艾米莉    时间: 20-9-2013 10:59
李天真 发表于 20-9-2013 09:42
你的意思就是刚需人口,对伐?论刚需人口,你高的过日本吗?高的过香港吗?移民,你高的过美国吗?

不要拿美国说事。没有可比性的。。。

美国是地毯式发展,小镇建设都很完善,移民选择相当大

金融危机时跌的都是地区性小镇

大城市影响很小。

澳洲只有大城市在建设,移民选择相当小

两个完全不一样地方,没的比

今年的涨幅是例外。一般不会暴涨,也不至于会崩盘。
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 11:03
EmilyS 发表于 20-9-2013 09:59
不要拿美国说事。没有可比性的。。。

美国是地毯式发展,小镇建设都很完善,移民选择相当大

明年还会涨

作者: 李天真    时间: 20-9-2013 11:04
EmilyS 发表于 20-9-2013 09:59
不要拿美国说事。没有可比性的。。。

美国是地毯式发展,小镇建设都很完善,移民选择相当大

完全不同意,底特律,芝加哥,达拉斯,休斯敦都是小城镇?那我说悉尼和mel也一样行不?

香港也有大量海外置业,也算移民,移民幅度比不上澳洲?
作者: chubbycat    时间: 20-9-2013 11:08
完全同意!

李天真
作者: 我无聊    时间: 20-9-2013 11:11
看看20年前1升牛奶的价格,再和现在比,是涨了多少了?

看看50年前Sydney的房价和20年前的Sydney房价比是涨了多少了?

知道为什么吗,难道是真的房价在涨吗? 错错错!

是货币的贬值!!!

就是昨天,美国还在决定继续发行货币来刺激本国的经济。。。这将势必把通货膨胀引向全世界,包括澳洲,呵呵,如果当减息已经不再有任何效果时,开始印钞票或许就是唯一的选择了。。。

(注:5个月前我和楼主的想法一样的。。。)


作者: 浮云云艾米莉    时间: 20-9-2013 11:16
李天真 发表于 20-9-2013 10:04
完全不同意,底特律,芝加哥,达拉斯,休斯敦都是小城镇?那我说悉尼和mel也一样行不?

香港也有大量海 ...

哎,我真心不想解释了

首先底特律跟房子没关系,纯粹是汽车工业影响的

芝加哥分很多区了。好区的房价根本没跌。而且没必要住芝加哥啊,因为周围小镇房价那么低

举个例子,Brooklyn房价大跌,但是manhattan本岛几乎没变价格。里面有很多原因。被裁员或者经济窘迫的很多搬去便宜的康州了,但是住本岛的还是稳稳的住本岛。你让悉尼的人搬哪里去?? New Castle?

刚性需求和区域性建设摆在那里

你不同意就不同意咯。。。我表达我的意见而已。给其他人做参考
作者: yeats_only    时间: 20-9-2013 11:26
来了一年多的小菜鸟最深切的感受就是~通货膨胀~当钱不值钱的时候~就是抱着一捆钱去换一卷厕纸~
作者: 我无聊    时间: 20-9-2013 11:43
EmilyS 发表于 20-9-2013 10:16
哎,我真心不想解释了

首先底特律跟房子没关系,纯粹是汽车工业影响的

这个我同意,当前2年所有新闻在说美国的房价是白菜价时,就想着看看是不是可以趁机捡个便宜的豪宅啥的。。
可是上网查过以后,所有的捞便宜货的感觉一消而过。。。
因为,大城市里根本没有跌多少。很便宜的房价往往都在很远很远的郊区。。。


作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 11:45
澳洲市场太小,是很容易被外界力量翘动的。悉尼奥运会前后的涨跌就是个很明显的例子,拼的就是个预期。

现在正好是新兴市场的资产抛售期,澳洲虽然不是这一轮资本转移的最终或者主要目的地,但是也会是少部分资本的目的地,也可以给另外一部分资本做跳板,等待美联储的加息。说到底,玩的还是个预期,这个过程不会久的。

澳洲内部也有这个动力,不是因为经济太好,而是因为经济糟糕,该投资的钱没处放还是买房得了,正好还碰上低息,但这个过程也不会久的。

等上面两个过程都完毕,能支撑房价的就真的只剩下了刚需,那就看澳洲经济的成色来决定了。
作者: ayuanx    时间: 20-9-2013 12:02
主席,这本来就是屁股决定脑袋的事......

买了的,必然说要涨;
没买的,必然说要跌。
而且双方都能拿出1吨道理来

立场不同口径自然不同
其实吧,真没什么可以讨论的

作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 12:04
ayuanx 发表于 20-9-2013 11:02
主席,这本来就是屁股决定脑袋的事......

买了的,必然说要涨;

涨必须的,看见谁说不涨我就烦谁
作者: planetkeeper    时间: 20-9-2013 12:08
没有永远升也没有永远降

无论升降,买房都不要超出自己承受范围才是关键,银行给你做的贷款预估只是指导
这么涨亏都不会太大惊小怪,也只有投机心理的人才会这么着急
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 12:09
周星星1832 发表于 20-9-2013 11:04
涨必须的,看见谁说不涨我就烦谁

看见谁说涨我就想抽丫的
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 12:11
牧马人 发表于 20-9-2013 11:09
看见谁说涨我就想抽丫的


还有一年
作者: 指纹    时间: 20-9-2013 13:11
身外之物
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:16
planetkeeper 发表于 20-9-2013 11:08
没有永远升也没有永远降

无论升降,买房都不要超出自己承受范围才是关键,银行给你做的贷款预估只是指导 ...

"买房都不要超出自己承受范围才是关键"

"只有投机心理的人才会这么着急" 赞同
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:18
ayuanx 发表于 20-9-2013 11:02
主席,这本来就是屁股决定脑袋的事......

买了的,必然说要涨;

赞最后一句,哈哈
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 13:21
周星星1832 发表于 20-9-2013 11:11
还有一年

此话怎讲?
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:21
牧马人 发表于 20-9-2013 10:45
澳洲市场太小,是很容易被外界力量翘动的。悉尼奥运会前后的涨跌就是个很明显的例子,拼的就是个预期。

...

牧马人思路好清晰

看到你说"我就想抽丫的",觉得很欢乐

我经常这样表达我的愉悦的愤怒,比如有人以为我是男的了,我就说"真想抽她"
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 13:24
牧马人 发表于 20-9-2013 12:21
此话怎讲?

你丫说立帖为证,两年后看,大概一年前说的?
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 13:25
周星星1832 发表于 20-9-2013 12:24
你丫说立帖为证,两年后看,大概一年前说的?

我猜是这么回事儿,没想到你丫还记得
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 13:26
牧马人 发表于 20-9-2013 12:25
我猜是这么回事儿,没想到你丫还记得

我的记忆不是总不好.............
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 13:26
MICHELLE07 发表于 20-9-2013 12:21
牧马人思路好清晰

看到你说"我就想抽丫的",觉得很欢乐

青山走了,没人抽了,咋办,就抽周猩猩吧
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:30
牧马人 发表于 20-9-2013 12:26
青山走了,没人抽了,咋办,就抽周猩猩吧

好,你看着办,要抽就挑皮厚的抽

千万别抽我,我是心比天高,皮比纸薄
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:33
李天真 发表于 20-9-2013 09:28
有人说现在没有跌,是的,的确在涨,但现在的涨不代表今后也一直涨,真涨还是通货膨胀的假涨真抢钱,得看相 ...

你说的一根线 = 那只看不见的手
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 13:34
牧马人 发表于 20-9-2013 12:26
青山走了,没人抽了,咋办,就抽周猩猩吧

关我屁事
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 13:34
MICHELLE07 发表于 20-9-2013 12:30
好,你看着办,要抽就挑皮厚的抽

千万别抽我,我是心比天高,皮比纸薄

俺可舍不得抽呢
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:36
我无聊 发表于 20-9-2013 10:43
这个我同意,当前2年所有新闻在说美国的房价是白菜价时,就想着看看是不是可以趁机捡个便宜的豪宅啥的。。 ...


谢谢分享.

我顺便告诉大家一声,咱们这郊区目前也有点白菜价
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:40
yeats_only 发表于 20-9-2013 10:26
来了一年多的小菜鸟最深切的感受就是~通货膨胀~当钱不值钱的时候~就是抱着一捆钱去换一卷厕纸~

哈哈,别这么悲观,这是极端的例子了
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:46
Serin 发表于 20-9-2013 09:14
澳洲得靠中国经济走势。

Serin说的有道理,我最近也读到这么一篇文

没分了,只能一层层回复,太难为情了

我觉得我在人为地制造GDP,这将造成FREEOZ的通胀
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:48
EmilyS 发表于 20-9-2013 09:59
不要拿美国说事。没有可比性的。。。

美国是地毯式发展,小镇建设都很完善,移民选择相当大

我代表小镇居民证明你说得对
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:50
牧马人 发表于 20-9-2013 12:34
俺可舍不得抽呢

行了,这下心定了

星版你不用担心我了 @周星星1832  
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 13:55
MICHELLE07 发表于 20-9-2013 12:46
Serin说的有道理,我最近也读到这么一篇文

没分了,只能一层层回复,太难为情了

我觉得洒分才制造通胀,每个人加分额度太高,升级太过容易
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 13:56
MICHELLE07 发表于 20-9-2013 12:50
行了,这下心定了

星版你不用担心我了 @周星星1832

他的意思是舍不得抽你
作者: Highway    时间: 20-9-2013 13:57
澳洲不敢说,但悉尼这种地方,没法看出有降的可能。
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 13:59
牧马人 发表于 20-9-2013 12:55
我觉得洒分才制造通胀,每个人加分额度太高,升级太过容易

大家加分的确太慷慨了,感觉不那么珍贵

所以啊,我还是怀念以前昙花一现的点评功能
作者: 李天真    时间: 20-9-2013 14:02
版主和牧马人好像关系匪浅?莫不是。。。?,牧马人的太太好像是读财务的哈。
作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 14:03
只有一个小unit想换大房子的人是盼望房价涨还是不涨呢?
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 14:11
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 13:03
只有一个小unit想换大房子的人是盼望房价涨还是不涨呢?

你别买你的unit.unit 转投资房,然后买个房自助.
当时我卖的时候无数人这么建议
作者: 李天真    时间: 20-9-2013 14:11
呵呵,老衲呵呵了。
作者: 李天真    时间: 20-9-2013 15:12
本帖最后由 李天真 于 20-9-2013 14:16 编辑

我发现要把我撕了吃的,基本上有两类:中介和女人--中国大妈,丈母娘,中介可以理解,女人,因为老毛是好汉一条,一人吃饱,全家不饿,所以,我有点迷惑,后来看了动物世界里的我伦盖蒂草原上的狮群,我好像懂了,那就是雌性动物的繁殖安全本性在作怪,女人最渴望的就是有个屋子,有个自己的家,自己的地盘,这样就可以生育抚养下一代了,这是她们的天性啊。

作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 15:20
本帖最后由 MICHELLE07 于 21-9-2013 00:34 编辑
李天真 发表于 20-9-2013 14:12
我发现要把我撕了吃的,基本上有两类:中介和女人--中国大妈,丈母娘,中介可以理解,女人,因为老毛是好汉 ...


李大师真不是个省心的
眼尖耳明
敏于行却不讷于言
作者: planetkeeper    时间: 20-9-2013 15:26
MICHELLE07 发表于 20-9-2013 12:36
谢谢分享.

我顺便告诉大家一声,咱们这郊区目前也有点白菜价

MICHELLE住哪个区啊,雪梨还是猫本
作者: planetkeeper    时间: 20-9-2013 15:28
李天真这套去足迹还是忽悠点人,说不定还有人山呼主席
在这里几乎没人响应啊
作者: 李天真    时间: 20-9-2013 15:39
李天真不是沽名钓誉之徒,我在这发言的目的是为了抛砖引玉,等待高人指正。
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 15:42
planetkeeper 发表于 20-9-2013 14:28
李天真这套去足迹还是忽悠点人,说不定还有人山呼主席
在这里几乎没人响应啊


作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 15:42
李天真 发表于 20-9-2013 14:39
李天真不是沽名钓誉之徒,我在这发言的目的是为了抛砖引玉,等待高人指正。


作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 15:52
周星星1832 发表于 20-9-2013 13:11
你别买你的unit.unit 转投资房,然后买个房自助.
当时我卖的时候无数人这么建议

后来呢?你怎么还是卖了?鸭梨山大?
作者: 李天真    时间: 20-9-2013 15:52
如果你连个屋子都是租的,中国女人,本地洋人都很难安心为你生儿育女,没有安全感啊,成家立业,有恒产才有恒心,这是不错的,但也警告一下男同胞们:不要超过你的能力,毕竟房子也是消费品,而且,你是负担这消费品的主心骨,但是一旦婚姻破裂,你的房子基本归女方所有,你可能一无所有,千万三思。
作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 15:57
看见足迹有一样的帖子哦
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... page%3D1&page=1

作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 16:03
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 14:52
后来呢?你怎么还是卖了?鸭梨山大?

我懒,怕麻烦

而且原来房子的下水道很烦的,你忘了

作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 16:06
周星星1832 发表于 20-9-2013 15:03
我懒,怕麻烦

而且原来房子的下水道很烦的,你忘了

是,我还记得水漫金山那天,你踩着五彩斑斓的地雷来到了这里。
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 16:09
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 15:06
是,我还记得水漫金山那天,你踩着五彩斑斓的地雷来到了这里。

恩..........................
为那破下水道我花了2000刀至少.............
关键我们家在最低的地方.
所以一堵...............

往事不堪回首
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 16:17
难怪,这里一没有中介,二没有大妈,隔壁倒是两样都多。
作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 16:27
周星星1832 发表于 20-9-2013 15:09
恩..........................
为那破下水道我花了2000刀至少.............
关键我们家在最低的地方.

最后卖的时候有没有告诉买家?
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 16:27
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 15:27
最后卖的时候有没有告诉买家?

你说呢
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 16:30
那个猎梦人的名字和观点都不错,签名也好,分享一下

"我在风险领域里最大的收获是:大多数的时候,市场只适合观望,只有很少的时候,才适合行动"

"知者不言,言者不知"

作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 16:44
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1087369-1-1.html
澳洲经济成色如何,会越来越明显
作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 16:46
周星星1832 发表于 20-9-2013 15:27
你说呢

你好坏啊,让他们和印度人一起争斗马桶问题。
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 16:50
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 15:46
你好坏啊,让他们和印度人一起争斗马桶问题。

我卖的够便宜了.......
作者: chubbycat    时间: 20-9-2013 16:52

作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 17:20
周星星1832 发表于 20-9-2013 15:50
我卖的够便宜了.......

提醒了我下次inspection一定要研究地势和下水道。
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 17:22
本帖最后由 周星星1832 于 20-9-2013 16:23 编辑
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 16:20
提醒了我下次inspection一定要研究地势和下水道。


不过這個很难看出来,你得要一个sewerage  plan. 卖方没义务提供
作者: 牧马人    时间: 20-9-2013 17:30
这个帖子应该加亮,是可以引来不少口水的那种类型
作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 17:30
周星星1832 发表于 20-9-2013 16:22
不过這個很难看出来,你得要一个sewerage  plan. 卖方没义务提供

那难道要我去现场冲个马桶,然后蹲着看看水??
作者: MICHELLE07    时间: 20-9-2013 17:32
牧马人 发表于 20-9-2013 16:30
这个帖子应该加亮,是可以引来不少口水的那种类型

@周星星1832
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 17:41
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 16:30
那难道要我去现场冲个马桶,然后蹲着看看水??

就是说这种事情根本无法预测
作者: 熊猫阿三    时间: 20-9-2013 18:15
如果你原来的房子40W总价买的,贷款加利息40W,过了十年,你一直努力工作,夜班去坐台,赚了20W放offset,你还有20W要还,

这个时候房子涨价到50W,那么你能refinance多少?

如果你要去黑烧南买了个80万的房子,拿Offset的20W 去付首期,还能贷款多少? @MICHELLE07  
作者: 周星星1832    时间: 20-9-2013 18:22
坐台。。。。。。
作者: MICHELLE07    时间: 21-9-2013 01:01
本帖最后由 MICHELLE07 于 21-9-2013 10:09 编辑
熊猫阿三 发表于 20-9-2013 17:15
如果你原来的房子40W总价买的,贷款加利息40W,过了十年,你一直努力工作,赚了20W放offset,你 ...


"如果你原来的房子40W总价买的,贷款加利息40W,过了十年,你一直努力工作,赚了20W放offset,你还有20W要还,这个时候房子涨价到50W,那么你能refinance多少?
如果你要去黑烧南买了个80万的房子,拿Offset的20W 去付首期,还能贷款多少?"


这题目出得。。。有很多混淆,不好答,必须先修正题目。
原来房子升值到50万,新房子80万,总资产130万。
原来贷款40万(放offset不算还,10年里只还了利息,按出题意思,只能这么假设),首付20万,需要新贷款60万,总负债100万。

Equity Ratio: 30/130= 23%

净资产的30万10万来自升值,20万来自积蓄。(原来房子没首付的么,熊猫你怎么出的题?)

如果房子没升值,净资产比率就只有 20/120= 16%

一般来说,银行要求20%以上的比率。当然,更主要的是要评估收入。
总贷款100万,周付也许需要$1500-$2000,到手工资和房租净收入要达到每周$2000-$2500。

下次假设点更合理的数字。。。


作者: 李天真    时间: 21-9-2013 07:18
这我也是从我伦盖蒂草原的狮子那里领悟的,别看公狮子一头鬃毛牛鼻哄哄,时不时找头母狮子爽一下,基本除了干这有劲,狩猎之类的都不干,但是一旦母狮子们不干了,这狮王马上变瘪三,连自己的地盘都呆不下去,人类也一样哈,你得为自己留一手,男人。
作者: 李天真    时间: 21-9-2013 07:31
呵呵,人气开始上来了,大概有隔壁的1/10了。
作者: dcxg    时间: 21-9-2013 07:58
李天真 发表于 21-9-2013 06:18
这我也是从我伦盖蒂草原的狮子那里领悟的,别看公狮子一头鬃毛牛鼻哄哄,时不时找头母狮子爽一下,基本除了 ...

你的动物世界看的还不够多

狮王变成了瘪三是在有了自已的孩子之后
作者: 李天真    时间: 21-9-2013 08:30
,那我再看看?
作者: chubbycat    时间: 21-9-2013 08:48

作者: 李天真    时间: 21-9-2013 09:01
肥猫是猫科动物,我们可以就近研究哈,但它是个shemale,太变态了,研究它的菊花变葵花吗?
作者: 李天真    时间: 21-9-2013 09:03
肥猫在哪个州啊?地税多少啊?@chubbycat  
作者: chubbycat    时间: 21-9-2013 09:13
李天真看到一则广告:不开刀、不住院、让你的生<!-->殖器轻轻松松变大变粗!顿大喜,立即汇款。数日,收到邮包,急切地打开一看!操!原来是一放大镜!
作者: chubbycat    时间: 21-9-2013 09:16
今天下午乘地铁太可怕了,中途上来一个美女站到了车厢中间,美女身边的男同胞眼睛都发直了,当然包括李天真,但是过了两三站美女突然对李天真发飙,扇了李天真一个耳光,吼道:“你个臭变态”,李天真捂着脸很委屈,“大家都在看你,凭什么就打我一个人”
作者: chubbycat    时间: 21-9-2013 09:49
李天真 发表于 21-9-2013 08:01
肥猫是猫科动物,我们可以就近研究哈,但它是个shemale,太变态了,研究它的菊花变葵花吗?

李天真变态搞菊花
作者: classtom    时间: 21-9-2013 11:36
弱弱的请教:“这澳洲的贷款不是美国那样的,你可跑路把房产甩给银行,你知道的,除非你破产死亡为止”,此话怎讲?供不起时任何人的选择只能是放弃呀
作者: 李天真    时间: 21-9-2013 14:47
这房价涨跌,苦的是老百姓,因为地税铁定涨,但你的房价不一定会给你赢利,空心汤团而已,照通货膨胀来算,几年后还是跑不赢cpi的负资产,老百姓如老黄牛,一旦成为房奴,就如牛背上加了个轭,为了点看得见,吃不着的干草蝇头小利,自愿自得地给自己套上个日渐加重的轭,后面坐着的是政府的官员,政客,银行家,海外债主,还有不断有人上车哈。
作者: MICHELLE07    时间: 21-9-2013 15:16
李天真 发表于 21-9-2013 06:31
呵呵,人气开始上来了,大概有隔壁的1/10了。


按参与的ID和楼层数看,的确只有10%左右。

还好这里没人等着挖坟掘尸。
作者: 李天真    时间: 21-9-2013 15:39
classtom 发表于 21-9-2013 10:36
弱弱的请教:“这澳洲的贷款不是美国那样的,你可跑路把房产甩给银行,你知道的,除非你破产死亡为止”,此 ...

放弃?资不抵债时,放弃了房产,你还要还银行的债务。
作者: 熊猫阿三    时间: 21-9-2013 15:40
本帖最后由 熊猫阿三 于 21-9-2013 14:43 编辑
MICHELLE07 发表于 21-9-2013 00:01
"如果你原来的房子40W总价买的,贷款加利息40W,过了十年,你一直努力工作,赚了20W放offset,你还有20 ...


好吧,我再假设清楚点。
因为周猩猩来澳十年,有了十多万的积蓄,且说十二万吧,在两年前买了第一个Unit总价四十万,加税费四十二万,周猩猩用积蓄支付了十二万的首期和其他税费,总共贷款30W,30W贷款按照5.25的利息30年还清,那么贷款+利息=30W+30W=60W。本息一起还,每个月还1666元。


今年,他因为partime工作出色(什么工作就不说了),拿到20W的税后奖金放到了Offset里,因为诸多原因,而且被银行经理鼓动,看到低利率,想要买个大豪斯,原来的Unit做投资房。周租350,月租1470吧。

去银行做了评估,原来40W房子涨价到45W(两年涨到50W就太假了),两年内还了本息1666*24=4W,房贷还有56W。

他看中新的黑烧南房子价值+税费=80W,所以把offset的20W拿出来首付和税费,需要贷款60W,


总负债60+56W=116W


已知 Unit首付 10W是自己的,House 20W首付自己的,Unit 两年本金还了2W是自己的,Unit 增值 5W 是自己的。

问题1,周猩猩月入税后五千,他能贷那么多么?
问题2,Equity Ration 怎么算?

@MICHELLE07
作者: 李天真    时间: 21-9-2013 15:41
MICHELLE07 发表于 21-9-2013 14:16
按参与的ID和楼层数看,的确只有10%左右。

还好这里没人等着挖坟掘尸。

伶牙利嘴小黄蓉哈,老衲说的是本坛的总人气,这贴子不过是个测试而已。
作者: 周星星1832    时间: 21-9-2013 16:19
李天真 发表于 21-9-2013 14:41
伶牙利嘴小黄蓉哈,老衲说的是本坛的总人气,这贴子不过是个测试而已。

师傅a干嘛要和新足比呢
我最烦和人比
要比就和自己比
作者: 欢语    时间: 21-9-2013 16:44
李天真 发表于 20-9-2013 13:02
版主和牧马人好像关系匪浅?莫不是。。。?,牧马人的太太好像是读财务的哈。

应该不是,最多暧昧。 猜对有奖吗?
作者: MICHELLE07    时间: 21-9-2013 19:41
李天真 发表于 21-9-2013 14:41
伶牙利嘴小黄蓉哈,老衲说的是本坛的总人气,这贴子不过是个测试而已。

今晚待收拾好家务,再仔细读读你的帖,帮你写个中心思想,供星版这样的懒人参考。
不过说实话,大师这个帖在我们论坛人气是不错。
我喜欢黄蓉啊,您使劲拿我和她比吧,高兴还来不及呢。
作者: 熊猫阿三    时间: 21-9-2013 20:21
MICHELLE07 发表于 21-9-2013 18:41
今晚待收拾好家务,再仔细读读你的帖,帮你写个中心思想,供星版这样的懒人参考。
不过说实话,大师这个 ...

我不是黄蓉,我不懂武功
作者: MICHELLE07    时间: 21-9-2013 22:42
本帖最后由 MICHELLE07 于 21-9-2013 22:22 编辑
熊猫阿三 发表于 21-9-2013 14:40
好吧,我再假设清楚点。
因为周猩猩来澳十年,有了十多万的积蓄,且说十二万吧,在两年前买了第一个Un ...


这些数字好清晰合理,先表扬一下!

话说熊猫我发现你对于税务和投资都有些研究,以后多给大家布置作业。
作者: MICHELLE07    时间: 21-9-2013 22:58
本帖最后由 MICHELLE07 于 21-9-2013 22:00 编辑

[quote]熊猫阿三 发表于 21-9-2013 14:40

                               
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我尽量说简单点。

首先,总负债应该是:60+30-2=88万,假设月还5千
月收入为5千+1千(扣除估计的投资房费用)=6千
结论1 : 够呛

其次,总资产=80+45=125万
净资产=10(首付,2万付税费不算)+2(已还贷)+20(积蓄)+5(升值)=37万

Equity Ratio: 37/125=29.6%

事实会略低一点,因为80万的房子税费要消耗掉一些,估计影响不大。
但听说银行对于投资房,可能会要求净资产比率>=30%。

所以,结论2也不乐观。



作者: 周星星1832    时间: 21-9-2013 23:21
熊猫阿三 发表于 21-9-2013 14:40
好吧,我再假设清楚点。
因为周猩猩来澳十年,有了十多万的积蓄,且说十二万吧,在两年前买了第一个Un ...

下回拿别人举例。。。。。。。。。。。。
作者: 熊猫阿三    时间: 21-9-2013 23:26
周星星1832 发表于 21-9-2013 22:21
下回拿别人举例。。。。。。。。。。。。

不正好说到你那水漫金山的房子嘛。另外你心里也有底啦。
作者: 熊猫阿三    时间: 21-9-2013 23:28
MICHELLE07 发表于 21-9-2013 21:58
[quote]熊猫阿三 发表于 21-9-2013 14:40

那么对于那些买一两M的房的人我实在佩服!




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