FreeOZ论坛

标题: 请问大家的房贷如何划分的（home loan split） [打印本页]

作者: x24 时间: 10-4-2013 18:50
标题: 请问大家的房贷如何划分的（home loan split）
今天和一个银行的代表花了两个小时讨论了贷款的问题。
我希望有offset，但是又不想因为有offset就要用比较高的利率。

－－他们提供的产品是这样的，A产品浮动利率（variable），没有offset 功能，利率很优惠。 B产品，也是浮动利率，有offset功能，但是利率高很多。

根据我的具体需求，代表给我推荐的是loan split。也就是一次贷两个类型的贷款，一个没有offset可以享受利率优惠，另一个有offset可以利用好储蓄降低还款额。
这样综合起来利率并不会很高。

用这种split的txm能不能分享一下你们的经验？
会增加一些不便，譬如refinance或者exit的时候。还是会有些其他的不容易预见的隐形费用。

按我现在的状况不太可能有大笔的收入能够达到我整个贷款的数目，自己估计最多应该也就能达到总额50%。
这样是不是就做个对半分比较好，一半贷款做offset，另一半不做？或者offset的部分更少。

这样我的需求基本是满足的，但是有没有其他情况也需要全额贷款都有offset功能的时候呢？
多谢。

[ 本帖最后由 x24 于 11-4-2013 09:48 编辑 ]

作者: 妞妈2013 时间: 11-4-2013 10:10
标题: 回复 #1 x24 的帖子
没太懂你的意思哎.

一般来说,SPLIT是在VARIABLE(活期,可以OFFSET)和FIX(定期,不能OFFSET)里分的.以现在的利息价格来看,VARIABLE比FIX高一点点.

如果你问的是这两种贷款的优缺点, VARIABLE活期的利息是根据市价变的,有人说今年可能还要跌,有人说可能会持平,所以如果银行降息了,VARIABLE比较合算,但涨了就亏了.而且如果你想多还本的话,VARIABLE没有限制,可以随便还.

FIX定期就是一段时间内一个利息,所以如果利息涨了比较合算,跌了比较亏.而且FIX多还的本每个银行都要限制,多还要罚款.

至于REFINANCE,基本上都会有点费用,具体要问清银行.还有,每个银行的利息率都不同,最好成绩多找几个问一问.

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 11:21
Fix的最大缺点是你定了2年，2年内基本不能卖房或者refinance否则罚款很贵

至于Fix和Var如何分说出来探讨下，就当抛砖引玉：你可以做成一部分对冲，一部分固定，不一定按照比例而是按照你自己情况的还款能力和支出预留。你定的是2年，就算一下，你最高2年收入能有多少，中国人都有存款，你一般预留多少？这个可以留下作为对冲账户（浮息的部分）。

eg.你一共贷款40万，你现实还款能力上限2年在10万，那就设置大约10万（当然不一定那么精确可以，留有空间），固定30万。简单计算1年的利息是100，000*5.5%+300，000*4.99%=20470。但是真实情况是因为有预留的存款和进账的工资，对冲账号里有6万，（100，000-60，000）*5.5%+300，000*4.99%=17170
如果100%的固定400，000*4.99%=19960。
所以没有一个现成的最佳比例的，这个只能看现实的情况作为界定你既然已经算出来你2年内能还款能达到总额的50%，那么50%也就是自己offset的上限了。
之前的帖子有类似讨论过，不过发言的人真心不多
http://www.freeoz.org/ibbs/viewt ... p;page=1#pid4490250

作者: x24 时间: 11-4-2013 12:10
谢谢。
我原帖可能没说明白，我要做的split是两个都是variable的，区别在于一个有offset 一个不可以offset。
这种情况有什么利弊？

我自己觉得offset 100k左右应该够了，正常情况下短期应该不会有这么多现金用来存在offset里面，等有的时候这个房子很可能已经转投资房了，那就更不需要offset了对吧。
大家觉得呢？

作者: MICHELLE07 时间: 11-4-2013 12:26
标题: 回复 #4 x24 的帖子
我觉得他们推荐给你的很不错。但每家银行不同，我们当时是１００％ OFFSET，VARIABLE ，利率也不高，就是要支付每月10元管理费。
关于OFFSET，有肯定比没有好。
关于VARIABLE ＆ FIXED，我看到一篇论文说聪明的人从不选FIXED。身边有两起FIXED的例子，他们都说太不合算了。

作者: x24 时间: 11-4-2013 12:47
买的不如卖的精：）
银行一般就fix几年而已，这期间的风险他们都算好了给你的。
如果想fix十几年不太可能，只能等以下一次重新fix。也看到过fix几十年的产品，利率都超高的。
所以通常fix比较多花钱而不是省钱。很多客户因为是大手笔投资，fix能最小化他自己的风险。
这样他能腾出来更多资金做别的事情而不用太顾虑利率变化带来的资金需求。所以他愿意多付出一点得到他想要的结果。

原帖由 MICHELLE07 于 11-4-2013 11:26 发表

 登录/注册后可看大图

我觉得他们推荐给你的很不错。但每家银行不同，我们当时是１００％ OFFSET，VARIABLE ，利率也不高，就是要支付每月10元管理费。
关于OFFSET，有肯定比没有好。
关于VARIABLE ＆ FIXED，我看到一篇论文说聪明的人从 ...

作者: MICHELLE07 时间: 11-4-2013 12:53
好可爱！都加２４分！

作者: x24 时间: 11-4-2013 13:11
这才像我x24的风格嘛

作者: MICHELLE07 时间: 11-4-2013 13:22
标题: 回复 #8 x24 的帖子
惊人发现：楼主是数学达人。
数字、数据、图表、列表...
还有那个签名...

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 15:03
标题: 回复 #6 x24 的帖子
我不会去考虑什么买的不如卖的精的说法，因为一部分的低利率是因为银行之间有竞争，为了抢客户。
fix在08年之前一直都是高过var的，所以说聪明人不fix应该指的是那个阶段，现在是fix低于var，在这个利率3%要跌也跌不了0.5%的情况下，fix4.99%，var5.5%低过var0.6%为什么不用fix？大家交流一下，能更好的省钱嘛！

[ 本帖最后由悉尼Eric 于 11-4-2013 14:05 编辑 ]

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 15:08
标题: 回复 #4 x24 的帖子
真心孤陋寡闻了，有offset的利率比没offset高些，应该新产品，所以你一说split，我压根没往那儿想
楼主，把人家银行给你的几个选择的利率直接说出来分析不是更容易？

其实原理一样的，只是你的一个优惠利率的浮动贷款替换了我说的那个fix罢了。

[ 本帖最后由悉尼Eric 于 11-4-2013 14:15 编辑 ]

作者: x24 时间: 11-4-2013 15:46
我不赞成“聪明人不fix” 的说法。
是不是fix看自己需要。如果你只有一套房，自住，还款能力有弹性。那就完全没必要fix。如果利率降了，你白捡便宜，升了，你就多还点就好了，不行就打两份工：）
如果你有10套房子，投资的，每月入账固定，你的还款能力的弹性相对来说小很多了。利率如果短期大幅上涨，房租来不及涨，这时候你掏不出这10套房子多出来的还款额，那你就挂了。

固定利率其实对银行是有些风险的，虽然他们有很多工具可以分散这个风险，但是简化来说基本是你和银行对赌。
看下面的利率历史曲线图，
[attach]262828[/attach]
你会发现固定利率绝大部分情况是需要高过浮动的。
但是拐点附近固定甚至要低于浮动。如果利率接下来确实没降，反倒升了，这时候你fix就赚了，说明什么？说明银行预测错了，但是你预测对了。
自己用手量5年的距离去比，看看是不是每次固定低过浮动的时候你fix都会赚钱？量好之后就知道为什么银行敢让你fix了。银行不怕赌错嘛，他赚平均值，只要他赢多输少就可以了。
如果你想从这赚的话，你自己判断你赌赢银行的概率。

如果ls的说的是蜜月期的利率那就有些不同了。有些银行为了拉客户，给你一两年非常优惠的利率，这时候他有可能是赔本的。判断这个的标准很简单，就是你享受完这个fix rate之后能不能马上换银行。如果可以，说明他们不赔。如果不行，说明八成是你赚到了。
但是别忘了羊毛出在羊身上。你赚的迟早要还的。

总之我觉得要看个人需要去决定fix还是浮动。这应该是策略问题，而不是利润问题。

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 14:03 发表

 登录/注册后可看大图

我不会去考虑什么买的不如卖的精的说法，因为一部分的低利率是因为银行之间有竞争，为了抢客户。
fix在08年之前一直都是高过var的，所以说聪明人不fix应该指的是那个阶段，现在是fix低于var，在这个利率3%要跌也跌不 ...

作者: x24 时间: 11-4-2013 16:02
我数学限初中水平。
从你签名看肯定是个文人啦。
我用我有限的数字推理能力结合我无限琼瑶剧的经验计算出了结论，发现“小城”应该是你初恋的名字。

原帖由 MICHELLE07 于 11-4-2013 12:22 发表

 登录/注册后可看大图

惊人发现：楼主是数学达人。
数字、数据、图表、列表...
还有那个签名...

作者: x24 时间: 11-4-2013 16:05
多谢指点。

我尝试对换了一下你说的两个名词，效果确实不错。受用。
利率各个地方各个银行都不一样，和我问的问题没关系，说出来反倒容易误导。如果想知道具体情况请站内短我，一定回复。

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 14:08 发表

 登录/注册后可看大图

真心孤陋寡闻了，有offset的利率比没offset高些，应该新产品，所以你一说split，我压根没往那儿想
楼主，把人家银行给你的几个选择的利率直接说出来分析不是更容易？

其实原理一样的，只是你的一个优惠利率的浮动 ...

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 16:17
标题: 回复 #12 x24 的帖子
我说的4.99%是现在4大银行都有的单纯的fix2年，每年只还利息，不是什么蜜月期，是2年后就是var，可以随时refinance的。
蜜月期的那个前2年低于var但是后面几年要高于var1.5%还多，不能refinance，必须10或者20年+，那个是怎么都亏的。

作者: x24 时间: 11-4-2013 16:30
标题: 回复 #11 悉尼Eric 的帖子
去读了http://freeoz.org/ibbs/viewthrea ... p;page=1#pid4490250
关于如何分配split各部分配额的问题我很赞同。看自己还款和储蓄能力，然后设一个上限。

关于fix的问题（虽然我应该不会fix），如果已经决定要fix说明你认可固定会比浮动划算。这时候我个人觉得就尽量多fix一些，只留少部分浮动（配合offset）。大部分时间我们不太可能把浮动的这部分本息一起全还完。就算确实还完了还剩现金又恰好找不到新的投资渠道。其实这样闲置一小段时间也没关系，毕竟这是少数情况，多数情况下是你的offset都是半满的，甚至是比较空的，因为好容易快满的时候钱就又花掉干别的去了。

作者: x24 时间: 11-4-2013 16:39
标题: 新问题，Interest Only
银行说不是投资房不能做interest only，但是做投资房贷款之后我自己搬进去自住属于个人决策问题，他们原则上可以接受。
我的问题是我买自住房，但是提交银行材料时用途填投资，

被ATO找麻烦可能性多大？（我确实会搬进去住，自住应该是事实，如果找麻烦理由应该是银行材料和其他材料不匹配）
银行pre-approve之后实际贷款时被据的可能多大？

谢

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 17:08
标题: 回复 #17 x24 的帖子
你几乎不需要考虑这个问题的。
你所谓的投资房不能interest only，应该是说计算贷款额度的时候把房租收入算了进去以求多贷款吧，同时还款可以用于抵税。
理论上投资房的定义，本人不能住在里面的，这个是对ATO来说的，因为可以抵税，你想做的正规些可以报成自住，51%出租，这样depreciation可以抵税，抵税大头在了。
再一个顾虑就是银行了，银行不会介意，因为你在付更高的利息，你只要按时还款，暂时没听说过银行为了这个拒绝的，你想保守点，就在还贷一段时间以后再“理论上搬进去”。
ATO和银行是两个系统，不用过多担心的。何况你的情况不就是个开始投资房，后来转自住的情况么？信息没有更新而已，不犯法的

作者: x24 时间: 11-4-2013 17:16
我觉得4.99%已经很划算了。像你在另一个帖子里说的，短时间内降息到5%以下不是很容易，假设均匀降的话，如果一年后才降到5%，你就不亏了。

你的Interest only怎么做的？也是算成投资房了？

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 15:17 发表

 登录/注册后可看大图

我说的4.99%是现在4大银行都有的单纯的fix2年，每年只还利息，不是什么蜜月期，是2年后就是var，可以随时refinance的。
蜜月期的那个前2年低于var但是后面几年要高于var1.5%还多，不能refinance，必须10或者20年+， ...

作者: MICHELLE07 时间: 11-4-2013 17:26
标题: 回复 #18 悉尼Eric 的帖子
关于税的部分：

＂If part of your property is used to earn rent, you can claim expenses relating to only that part of the property. You will need to work out a reasonable basis to apportion the claim.＂
可以部分出租(自己也住在里面)，按比例抵扣费用。官网上还举了一个例子。

＂Expenses could include advertising for tenants, bank charges, body corporate fees, borrowing expenses, council rates, decline in value of depreciating assets....＂
只有还利息可以抵税，本金不行。

作者: thomasyuan 时间: 11-4-2013 17:34

原帖由 x24 于 11-4-2013 15:39 发表

 登录/注册后可看大图

银行说不是投资房不能做interest only，但是做投资房贷款之后我自己搬进去自住属于个人决策问题，他们原则上可以接受。
我的问题是我买自住房，但是提交银行材料时用途填投资，

被ATO找麻烦可能性多大？（我确实 ...

找了又怎么样？反正你自住，不去claim tax，就没事了

作者: thomasyuan 时间: 11-4-2013 17:36

原帖由 x24 于 11-4-2013 16:16 发表

 登录/注册后可看大图

我觉得4.99%已经很划算了。像你在另一个帖子里说的，短时间内降息到5%以下不是很容易，假设均匀降的话，如果一年后才降到5%，你就不亏了。

你的Interest only怎么做的？也是算成投资房了？

感觉4.99%相当划算，粗查了一下，现在“理论上”fix应该比var高.225%的样子（三年期fix）

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 17:43
标题: 回复 #19 x24 的帖子
我贷款的时候是自住的名义，所以我的是home loan，不是investment property loan，应该没那个顾虑
但是区别是，算贷款额度的时候我的租金收入不能算作收入的一部分来提高贷款额度。
实话我有点confuse了。。。你这个银行人员怎么给你介绍的啊？
我也的确很不确定你说的不可以interest only的说法是怎么回事，而且也不知道你这个要投资贷款而不是home loan的初衷是什么，很难解释的，你觉得隐私的话，还是私m比较好。
在澳洲，有对自住房的定义，自己住里面，3个大的账单在这个地址超过6个月就能拿到当初的first home buyer grant，投资房意味着收入需要报税，买卖需要交增值税，真没听说过几个人往这个上面靠的。

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 17:45
标题: 回复 #22 thomasyuan 的帖子
当初4个月前开始做功课开始查4大银行的fix rate的记录的，然后参照gov bond的走势做的预测，westpac第一个出的4.99%然后在1个月后var就提升了0.1%，所以个人感觉底部快到了，所以就觉得应该差不多是时候封了。

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 17:47
标题: 回复 #20 MICHELLE07 的帖子
你是咋记得这些的，我连那个澳洲standard的网站名都快忘了，哭！

作者: x24 时间: 11-4-2013 17:48
谢
我初衷是希望不还本金，过一阵子开始真正转投资抵税的时候可以稍微多敌一些。

是不是自己一定要搬进去对我不是很重要。我选择最开始用“自住房”这个类型是因为有免印花税一说，而且6年后如果想卖房可以先搬回来住一年，据说GCT减半？
我是觉得zf推出了优惠就要利用一下，不知道这么做会不会搬rock砸feet
如果在ATO报成投资房，那就只能断了这个念想了：）

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 16:08 发表

 登录/注册后可看大图

你几乎不需要考虑这个问题的。
你所谓的投资房不能interest only，应该是说计算贷款额度的时候把房租收入算了进去以求多贷款吧，同时还款可以用于抵税。
理论上投资房的定义，本人不能住在里面的，这个是对ATO来说 ...

作者: x24 时间: 11-4-2013 17:49
你和Eric说的半自住半投资的方法很好。至少银行如果找麻烦我可以提供这个理由。
异常感谢你们

原帖由 MICHELLE07 于 11-4-2013 16:26 发表

 登录/注册后可看大图

关于税的部分：

＂If part of your property is used to earn rent, you can claim expenses relating to only that part of the property. You will need to work out a reasonable basis to apportion the clai ...

作者: thomasyuan 时间: 11-4-2013 17:53

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 16:45 发表

 登录/注册后可看大图

当初4个月前开始做功课开始查4大银行的fix rate的记录的，然后参照gov bond的走势做的预测，westpac第一个出的4.99%然后在1个月后var就提升了0.1%，所以个人感觉底部快到了，所以就觉得应该差不多是时候封了。

你可以参照三年期interest swap的报价

作者: x24 时间: 11-4-2013 17:58
我只是贷一个普通home loan而已。没什么隐私。
如果还本金，不利于将来抵税，所以和银行商量说我要贷INterest Only而不是P&I的。
但是这个银行比较矫情，不是investment prop不给贷IO，必须是P&I的：）

按大家的意见，我觉得比较好的办法就是把银行代表叫过来揍一顿就好了。

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 16:43 发表

 登录/注册后可看大图

我贷款的时候是自住的名义，所以我的是home loan，不是investment property loan，应该没那个顾虑
但是区别是，算贷款额度的时候我的租金收入不能算作收入的一部分来提高贷款额度。
实话我有点confuse了。。。你这 ...

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 17:59
标题: 回复 #26 x24 的帖子
这么说吧，你在银行以什么方式贷款，不会成为你ATO卖房要交税的依据，ATO看的只是你在6年内多久问他们要了抵税政策

我大概是明白你的意思了，要买房，开始的时候要first home grant，然后可以在6个月后开始抵税，同时需要兼顾以后卖房的时候要交的增值税。

银行那儿，你让他们给你出方案就是了，怎么便宜怎么来，一般2-4年都会有refinance的，不用考虑过早。

个人的推荐的方法是，前6个月挂名自住，拿到grant，6个月后保留账单记录备用，然后开始出租，因为前3年depreciation很高，所以全额用来退税，之后再“住一下”满足出售降低增值税的要求，合理合法。也不难操作，只是这一系列和贷款没太大关系，你问清楚下银行吧，为什么不能interest only。

作者: x24 时间: 11-4-2013 17:59
"米晒了"tx可是税务大拿啊～

看你的语气，你也是江湖中人？

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 16:47 发表

 登录/注册后可看大图

你是咋记得这些的，我连那个澳洲standard的网站名都快忘了，哭！

[ 本帖最后由 x24 于 11-4-2013 17:01 编辑 ]

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 18:02
标题: 回复 #28 thomasyuan 的帖子
那个也有看，我们应该同一个专业的吧

作者: 悉尼Eric 时间: 11-4-2013 18:04
标题: 回复 #31 x24 的帖子
我们这些人，多少移民靠的就是会计啊。。。只是人家是大拿，俺们不是好孩子

作者: x24 时间: 11-4-2013 18:15
太感谢liao
着实高估俺了，要买的是我第一套房，确实是用来自住的，只是估计一两年之后有可能会去其他城市，所以留个变成投资房的退路。
first home grant肯定拿不到的，因为想买二手的。新房太贵而且选择少，觉得加上FHG也是不划算所以放弃。
不过多谢你的建议，很有研究啊～

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 16:59 发表

 登录/注册后可看大图

这么说吧，你在银行以什么方式贷款，不会成为你ATO卖房要交税的依据，ATO看的只是你在6年内多久问他们要了抵税政策

我大概是明白你的意思了，要买房，开始的时候要first home grant，然后可以在6个月后开始抵税， ...

作者: x24 时间: 11-4-2013 18:17
呵呵呵，用心的都是好孩子。

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 17:04 发表

 登录/注册后可看大图

我们这些人，多少移民靠的就是会计啊。。。只是人家是大拿，俺们不是好孩子

作者: thomasyuan 时间: 11-4-2013 18:26

原帖由 悉尼Eric 于 11-4-2013 17:02 发表

 登录/注册后可看大图

那个也有看，我们应该同一个专业的吧

大概不是，我三脚猫

作者: x24 时间: 12-4-2013 10:55
Me-chel-le
米-晒-了

作者: ascend2012 时间: 13-4-2013 01:14
技术贴,搬凳学习,各位大虾继续

作者: x24 时间: 13-4-2013 17:38
你ms有点来晚了，各位大虾已经热烈的讨论完了，下次叫上你哦

原帖由 ascend2012 于 13-4-2013 00:14 发表

 登录/注册后可看大图

技术贴,搬凳学习,各位大虾继续

作者: 百合在风中 时间: 13-4-2013 23:30
标题: 回复 #34 x24 的帖子
first home grant 不是给所有的房子吗？established房子也可以领取啊！
我跟lz的计划一样，先买一个自住，但是登记出租退税

作者: x24 时间: 14-4-2013 00:44
自住出租退税比较不推荐。有风险被ATO查。退税双刃剑，退出来的早不要还晚也要还。
FHG在昆州只有新房可以。

欢迎光临 FreeOZ论坛 (https://www.freeoz.org/bbs/)