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标题: 问题更新了。。。。 [打印本页]

作者: hannah87815 时间: 21-1-2013 20:40
标题: 问题更新了。。。。
又有问题来求帮助了
先来点BANCKGROUND
房子是94年分地建的前面两个一层的后面一个2层的。我要买的是后面那个两层的
本来开始做HOUSE INSPECTION说后面的露台搭建可能有问题让我们去COUNCIL查是否批了
结果中介查出来啥资料都没资料记录的是还是一个整块的地上面只有一个房子和一个游泳池
但是中介说这个TITLE是legal的所以COUNCIL对分地修房是批准了的只是他们自己没有更新自己的记录。她给我看了一些关系TITLE的资料。
请问这个COUNCIL记录重要么是不是有LEGAL TITLE就好了？我需要看哪些文件手续啊需要请个律师么或者SETTLEMENT AGENT会帮忙把这些都弄好？
补充一下中介说 council收钱的又有分别的记录因为他们每年都分别来收钱的。但是BUILDING DEPARTMENT又没更新。。。
谢谢了

接着问一个问题
如果我不想要这个房子原因是SUBJECT TO BUILDING INSPECTION. 是现在立刻就要给回复说不要或者要讲价不然过了多少多少天就不能用这个理由了
还是可以等等他们查清楚再说只要没给首付之前都可以说不要了如果已经定了SETTLEMENT AGENT 他们会联系你么在他们联系你了以后再说不要了还可以么？

[ 本帖最后由 hannah87815 于 25-1-2013 22:45 编辑 ]

作者: y12345678 时间: 21-1-2013 20:41
坚决不要，不然后患无穷

作者: hannah87815 时间: 21-1-2013 20:43

原帖由 y12345678 于 21-1-2013 21:41 发表

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坚决不要，不然后患无穷

那是不是什么legal paper work 都不行一定要COUNCIL有记录？我其实相信是APPROVE的不然这么多年了。。只是没有文件还是好有隐患

作者: y12345678 时间: 21-1-2013 21:14
你可以向council举报，等一个月看有没有问题
这一招比较狠毒，慎用慎用

作者: hannah87815 时间: 21-1-2013 21:18

原帖由 y12345678 于 21-1-2013 22:14 发表

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你可以向council举报，等一个月看有没有问题
这一招比较狠毒，慎用慎用

中介都给COUNCIL说这里是三个房子 COUNCIL说不是一个房子。。。但是收钱的部门又知道是三个。。。
我看了STRATA PLAN那些都有。。。
拿这些文件去让COUNCIL 更新记录可以么。。。。

作者: y12345678 时间: 21-1-2013 21:33
已经告诉你了，后患无穷
你还在纠结什么
市场上的房子有的是，何苦在这个可能没经过council审批过的房子上浪费时间

或许有问题，或许没问题
但既然疑点这么大，放弃更是一种选择

作者: fifiwoo 时间: 21-1-2013 21:39
有可能是building strata, 这个有可能council没有收到approval，但是实际上已经开始修建，但是修建房子一定会经过council 的审批，没有building licence怎么敢修，你要仔细阅读拿到的相关文件，土地title有两年的申请期，如果过了两年没有申请，土地分割会自动失效。

作者: hannah87815 时间: 21-1-2013 22:24

原帖由 fifiwoo 于 21-1-2013 22:39 发表

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有可能是building strata, 这个有可能council没有收到approval，但是实际上已经开始修建，但是修建房子一定会经过council 的审批，没有building licence怎么敢修，你要仔细阅读拿到的相关文件，土地title有两年的申请 ...

我拿到了record Of certificate of title 这个是不是就只是说明房东是房主而已？
然后还有CERTIFICATE OF SURVEYOR还有 certificate of local authority
还有STRATA PLAN NO.
不知道这些能说明这个是合法的吗
中介说是COUNCIL没有UPDATE记录

作者: 毛桩桩 时间: 21-1-2013 22:31
按照现在的流程，没有council的批准，根本不可能拿到title的。n年前不一样？

如果是我，就拿着title去council问清楚。

作者: hannah87815 时间: 21-1-2013 22:33

原帖由 毛桩桩 于 21-1-2013 23:31 发表

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按照现在的流程，没有council的批准，根本不可能拿到title的。n年前不一样？

如果是我，就拿着title去council问清楚。

所以中介说 council肯定批了不然肯定没Title只是council没有记录。。。
然后council收钱的时候也是按照三家人这么收的。。。。

作者: hannah87815 时间: 21-1-2013 22:35

原帖由 毛桩桩 于 21-1-2013 23:31 发表

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按照现在的流程，没有council的批准，根本不可能拿到title的。n年前不一样？

如果是我，就拿着title去council问清楚。

今天中介和council争辩了一下 council说那里没记录
说明天要去找BUILDING的啥然后拿Building plan 又怎么怎么反正说明天再找我
今天就该交押金了我是交还是不交呢

作者: lastlover 时间: 21-1-2013 23:51
这种情况就不用犹豫交不交押金的事情了吧？象前面的网友说的，这种情况恐怕后患无穷，慎重！

作者: Chivas0909 时间: 22-1-2013 00:13
你这个title是那个两层的还是这一整块地的？
如果已经分地了，也有strata plan, title都是独立的，那council怎么会不知情？
还有，你知道是先分地拿了title 然后盖得房子，还是先盖了房子，然后去做的strata plan?是 Survey Strata Plan 还是 Building Strata Plan ?

作者: Chivas0909 时间: 22-1-2013 00:21
不介意的话地址短我，我可以帮你查查LANDGATE的登记记录

作者: ubuntuhk 时间: 22-1-2013 00:41
标题: 回复 #14 Chivas0909 的帖子

作者: lancelin 时间: 22-1-2013 00:44
MM真是好人！表扬~

原帖由 Chivas0909 于 22-1-2013 01:21 发表

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不介意的话地址短我，我可以帮你查查LANDGATE的登记记录

作者: hannah87815 时间: 22-1-2013 00:44

原帖由 Chivas0909 于 22-1-2013 01:13 发表

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你这个title是那个两层的还是这一整块地的？
如果已经分地了，也有strata plan, title都是独立的，那council怎么会不知情？
还有，你知道是先分地拿了title 然后盖得房子，还是先盖了房子，然后去做的strata plan? ...

那些paperwork上面都是3/5而且也有STRATPLAN的图就是分成三块的所以AGENT也很莫名其妙觉得不可能没被批准她现在也在找原因她觉得肯定是COUNCIL没有UPDATE它的资料
先拿TITLE还是先盖房子我就不知道了
应该是BUILDING STRATA PLANS 因为STORAGE ROOM有一面小墙和邻居挨着的
我很奇怪前面那个人好像是03年买的房子但是那个TITLE上面写的是08年注册的
这个房子已经买卖过三次 94修好然后分别是 98 01 03 有买卖如果有问题是不是应该无法过户之类的啊？
我有PAPER WORK要不要我发给你看一次啊？好像去LANDGATE上看这些都是要花钱买的
我短信给你地址了

谢谢啊

作者: jenny112 时间: 22-1-2013 01:07
同意Y12345678的说法。干嘛一定要买这样有问题的房子啊。就算可以争辩，让COUNCIL 去重新核定也不是一天两天的事情。
如果一定想买那应该是性价比高咯？只有买错的没有卖错的。哈哈

作者: 小名 时间: 22-1-2013 01:33
看起来“性价比”高，更表示有问题了吧。

另外，LZ难道不知道房产中介和汽车销售属于最不可信的人群么？中介和康嫂各执一词的时候，为啥非要选择相信中介？

如果是我，不管中介说啥，押金一定不给。再降价，或者说有人和我抢。。。等等。都不给钱～～～

作者: 小名 时间: 22-1-2013 01:35
另外，我见过有个房子的扩建部分是30年前非法扩建的。木有审批。其中好像还出售过。

作者: hannah87815 时间: 22-1-2013 01:41

原帖由 jenny112 于 22-1-2013 02:07 发表

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同意Y12345678的说法。干嘛一定要买这样有问题的房子啊。就算可以争辩，让COUNCIL 去重新核定也不是一天两天的事情。
如果一定想买那应该是性价比高咯？只有买错的没有卖错的。哈哈

没觉得这性价比高啊觉得价格合适刚好房子比较好利用空间什么的比较REASONABLE。那房子03年卖27万现在卖60万我还在想会不会太贵了。。。
开始中介和房东都不知道这个事的当年房东也是在这个中介那买的房子他们也找building Inspection 查了也没查出问题而我查就查出来了。。。我就是因为查出了patio的问题才去找council的结果就牵出一堆。。。

作者: hannah87815 时间: 22-1-2013 01:44

原帖由小名于 22-1-2013 02:33 发表

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看起来“性价比”高，更表示有问题了吧。

另外，LZ难道不知道房产中介和汽车销售属于最不可信的人群么？中介和康嫂各执一词的时候，为啥非要选择相信中介？

如果是我，不管中介说啥，押金一定不给。再降价，或 ...

这个中介看起来好诚实啊。。。。如果她不诚实她不用告诉我COUNCIL没记录。。。。是她去查了告诉我的。。。而且她70岁的老太太了。。。。也不至于骗人吧。。。。那太恐怖了吧。。。
当时她读了BUILDING REPORT就说她先去查一下COUNCIL那边那个PATIO有没有APPROVAL。。。如果没有就按照上面说的去找人来评估重新做一个FOOTING 然后让房东把钱给我们。。。。
所以我就觉得她蛮好的。。。。老太婆总是不那么容易让人怀疑。。。

作者: y12345678 时间: 22-1-2013 07:12
楼主居然相信！！！
中介说的话，姑妄言之，姑妄听之
他们是代表房东利益的
房子换手这么频繁，令人更不感兴趣了
不介意的话，把地址发出来或短信给我看看

作者: 西澳海豚 时间: 22-1-2013 09:11
你叫中介先搞清楚了TITLE 和 DEVELOPMENT APPROVAL再拿出来卖吧！

作者: 毛桩桩 时间: 22-1-2013 09:44
实在喜欢，就花点时间精力金钱，把问题搞清楚。碰到心动的房子不容易。

不是那么非它不可，放弃也是好选择。

无论如何，看好自己的钱包，别轻易付钱。和中介一定要沟通好。

作者: Chivas0909 时间: 22-1-2013 10:47
我看了下，地是94年已经分好了，Title是legal的。
03年买卖，08年的证是可能的，我看他们好像在07年左右因为更名，换过一次证。
每一次土地有变动，比如更名，比如抵押，都会更新Title的，这个没关系。
你的Strata Plan如果只有边长角度之类的，那是Survey Strata, Building Strata会把Building画上的。我觉得你这个应该是Survey Strata.

听大家的意见，问题不搞清楚不能买，地没有问题的，应该是申请过建房手续的。
很大可能是前面同学说的，Council没有更新，或者中间某个环节出错，当初申请的资料找不到了。
这不是你的问题，是卖家和中介的事情。
不管如何，还是别买了，别给自己找麻烦，没有资料以后你卖房子问题同样会出现。

作者: 休止符 时间: 22-1-2013 11:21
94年的时候土地分割都是需要州政府规划委员会(WAPC)审批的，决定前需要地方政府同意。近年来built strata可以由地方政府审批。
不管哪种情况，地方政府不可能没有记录的。
可以去地方政府网站，有一个叫online mapping的网上地图，输入地址，看看是整块大地还是分割后的小地。然后直接给council planning department打电话问。感觉中介不太懂，可能问得不对。

作者: hanjuju 时间: 22-1-2013 12:19
看着好像问题很复杂的样子。如果是我，果断放弃。我讨厌麻烦。

其实放弃了这一个房子，你还会发现有比这个让你更喜欢的。

作者: 8080 时间: 22-1-2013 12:27
刚学到的，我的本地朋友说：有的事你知道但不方便说，你就说不知道。
所以本地人告诉你不清楚，并不代表他真的不清楚，他可能清楚得很，但他不想告诉你或不方便告诉你。前段时间不发生有两回把别人的房卖了。
不经常有人在法庭上说：“I can not recall", 千万别以为他或她真的忘了。可能只是一种托词，将来可进可退的。

作者: 草地软软地 时间: 22-1-2013 19:29
房屋出售时，房主都会让他的律师向council索求section 32的，此文件为厚厚的一沓，详述了关于land, title, build permit, council rate，水电费，房屋保险等各项事宜。任何买家都可以要这份文件的copy。

作者: hannah87815 时间: 23-1-2013 02:05

原帖由 Chivas0909 于 22-1-2013 11:47 发表

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我看了下，地是94年已经分好了，Title是legal的。
03年买卖，08年的证是可能的，我看他们好像在07年左右因为更名，换过一次证。
每一次土地有变动，比如更名，比如抵押，都会更新Title的，这个没关系。
你的Strat ...

今天去COUNCIL了他给我说这个分地建房是有APPROVAL过。是三个房子的。给了我那个文件的号码。然后说可以让我去要以个building plan 可以去查后面那个凉亭有没在那个上面如果没在需要重新申请，但是房子不用申请了。有文件记录。。。。
中介貌似还没和那边的人联系上所以中介说她去搞清楚了再联系我
我今天把所有的PAPER WORK拿去他看了以后说这个房子没问题还让我不要太concern PATIO的approval。。。即使后面的凉亭没有approval 也不是大问题因为已经在那里14年了除非有人来告否则不会影响。再不然就是重新申请把那个露台的图找人画出来一般来说会批的。如果不批最坏就是把那个露台拆了或者那后面不能修露台。他说因为以前的人没有都没查过所以COUNCIL都不知道自己没更新过可能是。
肯定要在这个事情搞清楚后再决定买不买。中介并没有说让我不要CONCERN 她说她要去查清楚先再告诉我这是怎么回事。。。
现在看起来问题好像是 BUILDING PLAN找不到了 COUNCIL那的BUILDING PLAN 没更新样。。。不是94年那张把BUILDING PLAN 找到可能就解决了吧

还是十分感谢你！

作者: hannah87815 时间: 23-1-2013 02:07

原帖由 休止符 于 22-1-2013 12:21 发表

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94年的时候土地分割都是需要州政府规划委员会(WAPC)审批的，决定前需要地方政府同意。近年来built strata可以由地方政府审批。
不管哪种情况，地方政府不可能没有记录的。
可以去地方政府网站，有一个叫online map ...

我回复了再后面
你帮我看一下现在情况是怎么样？

作者: 8080 时间: 23-1-2013 02:50
既然康嫂知道那个凉棚没有申请和批准，我估计可能到时发信叫你拆掉申请，批准后方可重建。这些费用你得考内进去。砍他个三，五万这些额外费用吧。
我的朋友多口到康嫂问一下就是前叙这样的流程。拆，申请，批准，再重建。康嫂已经明示得申请，批准了

要听话中话

个人觉得好乱。我是不会相信卖家中介的，你好像非得买这个房？

[ 本帖最后由 8080 于 23-1-2013 04:01 编辑 ]

作者: y12345678 时间: 23-1-2013 09:08
要是我，果断放弃
这么多事情，一个不小心就吃亏了
就算是一切没问题，将来卖房子又得过一次

作者: Chivas0909 时间: 23-1-2013 10:26
标题: 回复 #31 hannah87815 的帖子
你要是非常中意这个房子，后面的PATIO问题也不算太大，但是做好心理准备，也许某一天要拆掉，可以去找卖家砍砍价。
主要是把建房的PLAN拿来看看，主体结构是不是都没有问题，都有APPROVAL。
土地没有问题，主要就是建房手续的问题。如果图能找到当然最好了。
还有一个问题就是，银行贷款之前会来做评估，会审查建房PLAN，如果你贷的比较多，房屋又有一些‘违章建筑’，很可能银行不肯贷款给你，要你拿到APPROVAL才贷、

作者: 休止符 时间: 23-1-2013 10:46

原帖由 草地软软地 于 22-1-2013 20:29 发表

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房屋出售时，房主都会让他的律师向council索求section 32的，此文件为厚厚的一沓，详述了关于land, title, build permit, council rate，水电费，房屋保险等各项事宜。任何买家都可以要这份文件的copy。

你是维州的吧？各州不一样的。

作者: 西澳海豚 时间: 23-1-2013 10:47
标题: 回复 #31 hannah87815 的帖子
没有 DA 的建筑物，处理的方式一律都是直接叫你拆掉，后面补图补批准，康嫂是不会这样子做的。

没有可能让你先斩后奏。

作者: 休止符 时间: 23-1-2013 10:56
同意芝华士说的，用凉棚没有审批这条跟卖家砍价。因为你以后卖的时候会遇到同样的问题。
很多建筑尤其是附属建筑都是没有经过council审批的。就像前面几位同学说的，没人告就没事。邻居就算要告也要有足够的理由，他们怎么知道你批没批。
就算告到council，也不是直接对你罚款，而是要求你重新申请，多数情况下，只要建得符合规定，council会补批，local planning scheme里一般专门有一条讲补批（retrospective approval)。如果不符合规定，最多也是要求你拆掉。拆个凉棚能花多少钱啊？

作者: 休止符 时间: 23-1-2013 10:57
标题: 回复 #37 西澳瓶鼻海豚的帖子
建议海豚兄看看自己council的local planning scheme先。

作者: hannah87815 时间: 23-1-2013 15:36

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 23-1-2013 11:47 发表

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没有 DA 的建筑物，处理的方式一律都是直接叫你拆掉，后面补图补批准，康嫂是不会这样子做的。

没有可能让你先斩后奏。

是康嫂这么给我说的哦。。他说X以前政策和现在不一样什么的。在什么情况下可以免去approval

作者: hannah87815 时间: 23-1-2013 15:41

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 11:26 发表

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你要是非常中意这个房子，后面的PATIO问题也不算太大，但是做好心理准备，也许某一天要拆掉，可以去找卖家砍砍价。
主要是把建房的PLAN拿来看看，主体结构是不是都没有问题，都有APPROVAL。
土地没有问题，主要就是 ...

多少算多啊。。。我M们的LoAn似乎快批下来了 BBROKEr说的。现在就是怕没有三个房子的具体的building PLan比如哪里是厕所哪里是房间。。。

作者: hannah87815 时间: 23-1-2013 15:46

原帖由 8080 于 23-1-2013 03:50 发表

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既然康嫂知道那个凉棚没有申请和批准，我估计可能到时发信叫你拆掉申请，批准后方可重建。这些费用你得考内进去。砍他个三，五万这些额外费用吧。
我的朋友多口到康嫂问一下就是前叙这样的流程。拆，申请，批准，再 ...

也没有就是觉得好像不太大这问题。。不想再重新选了回到零开始。CouNCiL的人告诉我没啥问题。我一个做了很多年卖房的鬼老T朋友说房子没问题主要是后面的露台不过这种情况并不属于少数。好多都没有只是很多人没去CouNCiL查而已。。。。所以我就不想重新再来了能解决就买解决不鸟当然还是清零咯。
比过还是谢谢你的建议

作者: 休止符 时间: 23-1-2013 16:17
如果是house & land package，银行才会要求看building plan。没听说过银行要看老房子图纸作贷款的。
老房子的贷款银行都是请便宜的valuer搜一搜成交数据，然后开车去房子周围转一圈就搞定估价了，都不用进屋的。
council一般应该有建房报批时的图纸，交钱可以拿到复印件。后来做的改动就不一定有了。
主体结构没有structural问题就ok了。这个building inspection报告可以证明。

个人感觉砍不了太多钱，也就是做坏情况拆个凉棚的钱。如果是我，砍掉2千就很高兴了。

老实说，最近的市场不太一样了。价格合理位置不错的房子，你不要大把人要。

作者: Chivas0909 时间: 23-1-2013 16:38
标题: 回复 #43 休止符的帖子
我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有一个凉棚没有APPROVAL，他反正也不喜欢，自己画了图，打算拆了重建，去COUNCIL申报，COUNCIL很满意。他做了预算，砍了卖家1W。

作者: 西澳海豚 时间: 23-1-2013 16:59
或許我記錯，或者法規改了吧？

還是一句老話，請自行查明目前最新法規，以免自誤。

作者: jenny112 时间: 23-1-2013 17:23

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 17:38 发表

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我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有 ...

那么，像你同事那样重新设计、申请、审批。
顺利的话也要3个月的时间。。。
卖家会同意等你吗？

作者: hannah87815 时间: 23-1-2013 17:26

原帖由 休止符 于 23-1-2013 17:17 发表

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如果是house & land package，银行才会要求看building plan。没听说过银行要看老房子图纸作贷款的。
老房子的贷款银行都是请便宜的valuer搜一搜成交数据，然后开车去房子周围转一圈就搞定估价了，都不用进屋的。
c ...

其实就是能看到一个不错的就满足了Y。已经看了好几个月了半年前也陆续看了一段时间。现在房子满意的很少特别是就这点钱。。。不能要求太多咯。所以不想再折腾了。希望最后查下来都OK。

作者: Chivas0909 时间: 23-1-2013 17:55
标题: 回复 #46 jenny112 的帖子
他没要卖家等啊，直接以这个凉棚没有APPROVAL，他需要拆掉重建为条件，砍了1W然后成交，成交以后再去重建报批。
因为他懂这些，画图申请报批的程序也很熟，所以觉得不是问题。

作者: 休止符 时间: 23-1-2013 18:37
标题: 回复 #44 Chivas0909 的帖子
那说明你的银行很负责任。一般银行都是找很便宜的valuer，都是desktop research一下。

作者: hannah87815 时间: 24-1-2013 13:08

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 18:55 发表

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他没要卖家等啊，直接以这个凉棚没有APPROVAL，他需要拆掉重建为条件，砍了1W然后成交，成交以后再去重建报批。
因为他懂这些，画图申请报批的程序也很熟，所以觉得不是问题。

砍价是在哪个阶段啊现在还没确定到低有没approval所以是不是一确定下来如果有问题就可以砍价了？

作者: y12345678 时间: 24-1-2013 13:15
卖家最大的机会成本就是等待浪费的时间，所以最怕等了
可能的话你可以先签subject的合同，拖她一段时间，然后告诉她房子有问题，需要降价xx,xxx
但是有别的人竞争的话，可能性就不大，因为房东不爱签这种有很多subject的合同

作者: hannah87815 时间: 24-1-2013 13:21

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 17:38 发表

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我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有 ...

你是自己去CouNCiL查有没appoval哇。还是银行那边B告诉你有些建筑没有approval的

作者: Chivas0909 时间: 24-1-2013 14:02
标题: 回复 #52 hannah87815 的帖子
subject to finance
subject to inspection
subject to council approval
前两个正规的合同都会包括的，最后一个你可以要求加上去。
我们递offer的时候，中介就把所有的建房PLAN都拿出来给我们看了，我们觉得不是很大问题吧，房东都住了十年了，这些东西都是十年前他买房子的时候就有了。
但是去了银行那边，银行要求上门评估，报告出来就说哪些哪些没有APPROVAL，除非把APPROVAL 拿来，不然不给贷款。我都郁闷坏了。
后来一想也对，留这么大隐患，以后万一COUNCIL查了，或者以后卖房子都是问题。
如果你以后房子升值了，打算去银行做REFINANCE，还是问题，银行还要重新评估，万一评不下来，这房子增值与否跟我一点关系都没有了，有什么意思呢。

作者: hanjuju 时间: 24-1-2013 14:07
以前看过一个房子也是有没批的建筑，但中介说这个在那里很多年了，所以就不再需要有审批了。
楼主的这个都14年了，应该也如此吧。

作者: bankwest 时间: 24-1-2013 14:33

作者: hannah87815 时间: 24-1-2013 15:02

原帖由 y12345678 于 24-1-2013 14:15 发表

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卖家最大的机会成本就是等待浪费的时间，所以最怕等了
可能的话你可以先签subject的合同，拖她一段时间，然后告诉她房子有问题，需要降价xx,xxx
但是有别的人竞争的话，可能性就不大，因为房东不爱签这种有很多sub ...

出OFFEr的时候就已经subject to building inspection了。只是现在还不知道CouNCiL到底是批M没批

作者: hannah87815 时间: 24-1-2013 15:09

原帖由 Chivas0909 于 24-1-2013 15:02 发表

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subject to finance
subject to inspection
subject to council approval
前两个正规的合同都会包括的，最后一个你可以要求加上去。
我们递offer的时候，中介就把所有的建房PLAN都拿出来给我们看了，我们觉得不是 ...

我没有subject to council approval.
你银行肯定不是CBa吧。。你当时贷了百分之多少呀带的多可能查的严。
你的没批的是不是有一部分属于房子不仅是露台

作者: Chivas0909 时间: 24-1-2013 16:00
标题: 回复 #57 hannah87815 的帖子
Bankwest, 据说是查的最严的。
类似于garage改了granny flat这种。
subject to council approval，这个有没有其实也不是很大问题，中介一般都不建议你加。
基本上前两个都能覆盖了。

作者: jenny112 时间: 24-1-2013 16:06

原帖由 hanjuju 于 24-1-2013 15:07 发表

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以前看过一个房子也是有没批的建筑，但中介说这个在那里很多年了，所以就不再需要有审批了。
楼主的这个都14年了，应该也如此吧。

中介说的话就听听吧。

作者: hannah87815 时间: 24-1-2013 16:07

原帖由 Chivas0909 于 24-1-2013 17:00 发表

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Bankwest, 据说是查的最严的。
类似于garage改了granny flat这种。
subject to council approval，这个有没有其实也不是很大问题，中介一般都不建议你加。
基本上前两个都能覆盖了。

C我猜就是。所以我BROKEr都建议我走cba
感觉太容易了。。
那你现在房X子买了没呀

作者: Chivas0909 时间: 24-1-2013 16:19
标题: 回复 #60 hannah87815 的帖子
OFFER CANCEL 了

作者: hannah87815 时间: 24-1-2013 17:16

原帖由 Chivas0909 于 24-1-2013 17:19 发表

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OFFER CANCEL 了

那你现在有中意的没喃

作者: hannah87815 时间: 25-1-2013 21:46
问题更新了谢谢大家之前各种回复~

作者: y12345678 时间: 25-1-2013 22:18

原帖由 hannah87815 于 21-1-2013 18:40 发表

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...
接着问一个问题如果我不想要这个房子原因是SUBJECT TO BUILDING INSPECTION. 是现在立刻就要给回复说不要或者要讲价不然过了多少多少天就不能用这个理由了还是可以等等他们查清楚再说只要没给首付之前都可以说不要了如果已经定了SETTLEMENT AGENT 他们会联系你么在他们联系你了以后再说不要了还可以么？

你用subject to inspection取消offer，这个我觉得悬
你的inspector检查完房子，会给你个报告
上面很详细，有图有文的
只有根据这个报告，房子检查出了严重的结构问题
才能取消offer

council approval了没有，我的理解是，不是房子的结构问题，也不是inspector的报告中应该涉及的内容
这份报告，你有责任交一份副本给房东/中介的

至于时限的问题，你的合同（及附件）中必然有相应的条款，一般具体的天数是空白的，在你们递offer的时候填上双方协议好的天数。

所以这个问题你应该知道的最清楚

如果你的确不清楚的话，想必是没有做好功课，也没有仔细阅读offer及附件

这个很容易吃亏上当，切记切记

[ 本帖最后由 y12345678 于 25-1-2013 20:25 编辑 ]

作者: hannah87815 时间: 25-1-2013 22:37

原帖由 y12345678 于 25-1-2013 23:18 发表

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你用subject to inspection取消offer，这个我觉得悬
你的inspector检查完房子，会给你个报告
上面很详细，有图有文的
只有根据这个报告，房子检查出了严重的结构问题
才能取消offer

council approval了没有 ...

我那个building Inspection 上面写的是外面露台是 significant deficiency。所以我可以以此不要买房子
我的合同上是28+28天我只明白意思是我在28天内要拿到loan 在28天内要settlE好
但是如果我不要了或者我要给房东谈条件我是必须在拿到building report以后多少天就要告诉他还是说我可以慢慢考虑到哪怕28+27以后都可以？

作者: y12345678 时间: 26-1-2013 00:13
我的理解，28+28是指
4周时间搞定贷款，从搞定贷款之日起，再4周后setttle
和building inspection的期限没有直接关系
再仔细看看合同吧

作者: hannah87815 时间: 26-1-2013 00:14

原帖由 y12345678 于 26-1-2013 01:13 发表

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我的理解，28+28是指
4周时间搞定贷款，从搞定贷款之日起，再4周后setttle
和building inspection的期限没有直接关系
再仔细看看合同吧

我只是想说如果我要提出不想买了必须在某个阶段提出来吗比如进入第2个28天之前？还是说我随便什么时候说不要了都可以？？只要在SETTLE之前？

作者: y12345678 时间: 26-1-2013 00:29
当然了，
subject to finance，如你所说的必须在第一个28天内，将贷款机构的书面拒绝信交给卖家或中介
subject to inspection，必须在合同（或合同附件）指定的天数内，将书面报告交给卖家或中介

作者: hannah87815 时间: 26-1-2013 01:07
标题: 回复 #68 y12345678 的帖子
BUILDING REPORT已经在指定天数交给中介了我现在还没说不要我是不是只要在SETTLE前都能以building的问题说我不要了
而不是交了report 我就得决定因为BUILDING的问题要不要

作者: 小名 时间: 26-1-2013 02:22
标题: 回复 #69 hannah87815 的帖子
你的报告有什么重大问题不？要是一点问题都没有的话，你什么时候以这个为理由提出撤销都不行。

作者: channel1016 时间: 26-1-2013 11:25

原帖由 hannah87815 于 26-1-2013 02:07 发表

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BUILDING REPORT已经在指定天数交给中介了我现在还没说不要我是不是只要在SETTLE前都能以building的问题说我不要了
而不是交了report 我就得决定因为BUILDING的问题要不要

除非你的building inspection检查出房子存在严重的质量/结构问题，会影响到居住安全，你才可以以building有问题来撤销offer，拿回订金，否则就不能以这个理由不要房子，也拿不回订金

作者: hannah87815 时间: 26-1-2013 19:46

原帖由 channel1016 于 26-1-2013 12:25 发表

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除非你的building inspection检查出房子存在严重的质量/结构问题，会影响到居住安全，你才可以以building有问题来撤销offer，拿回订金，否则就不能以这个理由不要房子，也拿不回订金

假如我报告的理由可以让我撤出来我是随时都可以么我比较关心时间。。。。

作者: hannah87815 时间: 26-1-2013 19:47

原帖由小名于 26-1-2013 03:22 发表

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你的报告有什么重大问题不？要是一点问题都没有的话，你什么时候以这个为理由提出撤销都不行。

那是不是报告的理由可以让我撤销OFFER 我啥时候撤销都可以？？

作者: y12345678 时间: 26-1-2013 19:54
不是！
不是说过很多遍了吗，取决于你的合同及附件

你要是实在搞不清楚的话，不妨把合同和附件贴上来

作者: hannah87815 时间: 26-1-2013 21:25

原帖由 y12345678 于 26-1-2013 20:54 发表

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不是！
不是说过很多遍了吗，取决于你的合同及附件

你要是实在搞不清楚的话，不妨把合同和附件贴上来

合同就是标准合同 subject to finance 28天 settlement 28天。。。。10天上交BUILDING INSPECTION （BUILDING INSPECTION 已经在10天内上交了）
如果我问题严重到可以用BUILDING INSPECTION撤销合同我是只要在SETTLEMENT之前撤销就可以了么还是书要在交了BUILDING INSPECTION以后多少天就撤销？

作者: y12345678 时间: 27-1-2013 22:11
那你就应该在十天内，提交subject to inspection 的异议
你光交了书面报告，没有书面提出，因为xxxx，你不准备买房子了
我的理解是
就算是过期无效了，原则上不能用这个理由取消合同了

[ 本帖最后由 y12345678 于 27-1-2013 20:12 编辑 ]

作者: y12345678 时间: 27-1-2013 22:43
这里有一篇文章，讲的是pre-purchase building inspection之后该干什么

虽然不是WA的，到仍有很强的借鉴意义

推荐细读

作者: hannah87815 时间: 27-1-2013 23:20

原帖由 y12345678 于 27-1-2013 23:11 发表

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那你就应该在十天内，提交subject to inspection 的异议
你光交了书面报告，没有书面提出，因为xxxx，你不准备买房子了
我的理解是
就算是过期无效了，原则上不能用这个理由取消合同了

那个10天内是哪里来的？你给我的那个文件里我没看到。。。我提交合同后还没到10天的

作者: y12345678 时间: 27-1-2013 23:31
你自己说的呗
。。。。。 10天上交BUILDING INSPECTION （BUILDING INSPECTION 已经在10天内上交了）。。。。。

作者: hannah87815 时间: 28-1-2013 00:06
标题: 回复 #79 y12345678 的帖子
我十天内是交了但是我要提出异议是在提交了以后马上就要说吗？还是我随时什么时候说都行？

作者: hannah87815 时间: 28-1-2013 00:12

原帖由 hannah87815 于 28-1-2013 01:06 发表

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我十天内是交了但是我要提出异议是在提交了以后马上就要说吗？还是我随时什么时候说都行？

合同上也没说什么时候可以提出异议只说了10天要交BUILDING REPORT上去不然就视为一切都合格了

作者: y12345678 时间: 28-1-2013 00:15
我个人理解，是随报告一起书面递交
当然也可能理解不准确，这个建议你跟
你的settlement agent或者inspector确认一下
他们是你出钱雇佣的专家，必须为你提供专业意见
当然，你愿意的话，把合同（尤其是附件），自己inspection报告内容，排成照片贴出来
隐去个人隐私信息
大家也愿意帮你出点主意的

[ 本帖最后由 y12345678 于 27-1-2013 22:20 编辑 ]

作者: 休止符 时间: 28-1-2013 00:30
不是说提供报告就完事了。如果你要以报告为由取消合同需要书面提出的。越快越好。很多中介做的合同有专门的 subject to b inspection条款，规定多长时间内提出defect，然后要求卖方多长时间内修复，如果没在规定时间内修复才可以取消合同。如果你的合同没有具体条款只有一句话，而你又想取消合同，那尽快书面向中介提出，抄送你的过户代理。

作者: hannah87815 时间: 28-1-2013 00:48

原帖由 休止符 于 28-1-2013 01:30 发表

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不是说提供报告就完事了。如果你要以报告为由取消合同需要书面提出的。越快越好。很多中介做的合同有专门的 subject to b inspection条款，规定多长时间内提出defect，然后要求卖方多长时间内修复，如果没在规定时间 ...

中介都还没不把我的合同之类的发给settlement agent。。。是要等中介给了他们以后再提么还是我自己也能书面写给中介？？

作者: 休止符 时间: 28-1-2013 15:49
不是说提供报告就完事了。如果你要以报告为由取消合同需要书面提出的。越快越好。很多中介做的合同有专门的 subject to b inspection条款，规定多长时间内提出defect，然后要求卖方多长时间内修复，如果没在规定时间内修复才可以取消合同。如果你的合同没有具体条款只有一句话，而你又想取消合同，那尽快书面向中介提出，抄送你的过户代理。

作者: angel8791 时间: 28-1-2013 16:18
好复杂的程序啊，非常感谢楼上这么多坛友的奉献！

作者: hannah87815 时间: 28-1-2013 16:49

原帖由 休止符 于 28-1-2013 01:30 发表

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不是说提供报告就完事了。如果你要以报告为由取消合同需要书面提出的。越快越好。很多中介做的合同有专门的 subject to b inspection条款，规定多长时间内提出defect，然后要求卖方多长时间内修复，如果没在规定时间 ...

我现在还没有想要取消合同只是想NEGOTIATE那个重新修复或者外面露台的价格。。然后从买的价格中减去
刚拿到合同的时候就给中介谈过中介说他会去查清楚这个东西有没有被council approval 现在是向council要了BUILDING PLAN 但是COUNCIL寄过来还要等几天。然后她说如果这个不符合标准会找engineer的人来看然后给我们一个估价然后让房东把那个钱给我们
现在大概过了半个多星期了没什么消息。
我是等查清楚了再提出要求还是说现在就提出来比较好
谢谢了

作者: y12345678 时间: 28-1-2013 19:53
我觉得自然是先讲清楚比较好
否则，房东如果不同意维修或者减钱
你找engineer的钱不就打水漂了吗

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