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标题: 墨尔本房价半个世纪的变化，很有用的！ [打印本页]

作者: gong_lz 时间: 27-5-2012 10:24
标题: 墨尔本房价半个世纪的变化，很有用的！

[ 本帖最后由 gong_lz 于 27-5-2012 10:26 编辑 ]

作者: gong_lz 时间: 27-5-2012 10:42
这张表显示了房价每十年几乎是涨一倍，现在是在unaffordable 阶段了。因为median price vs wage 是7.8. 不过我随便算了一下现在上海的房价，这个ratio目前是在大概30左右。

作者: robbyls 时间: 27-5-2012 10:52
中国情不同。对于可以移民的同学们来说，在上海的工资也不低吧！

作者: gong_lz 时间: 27-5-2012 10:54
标题: 再给个贷款利息的历史吧

作者: smartoz 时间: 27-5-2012 12:48
wowwww

作者: ayuanx 时间: 27-5-2012 15:44

原帖由 robbyls 于 27-5-2012 10:52 发表

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中国情不同。对于可以移民的同学们来说，在上海的工资也不低吧！

显然，所以用上海平均工资/房价比来说明比澳洲高多少倍一点意义都没有
当然自认回国后只能拿到平均工资的当我没说

[ 本帖最后由 ayuanx 于 27-5-2012 15:45 编辑 ]

作者: 薛教练 时间: 28-5-2012 10:47
标题: 回复 #1 gong_lz 的帖子
牛帖，谢谢分享

作者: Greenhouse 时间: 28-5-2012 11:42
正常应该是在6倍以内，是嘛？

作者: gong_lz 时间: 28-5-2012 12:56

原帖由 Greenhouse 于 28-5-2012 11:42 发表

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正常应该是在6倍以内，是嘛？

你看右面的图表，4~7称为expensive,不过仅作参考吧。

作者: aussie.blackdog 时间: 16-6-2012 21:54
看了下图，发现从1980年到2010年间，房价从39,500涨到了524,500。

对比了一下银行的存款利率。没有仔细算，只是粗略的，大概是从1980年到1992年利息平均12%，1992年到2010年利率平均按照6.5%。粗算了下，1980年存入银行39500，到2010年，连本带利531,651。

如果现在买房，价格500,000, 首付100,000, 贷款400,000. 利率6%，30年计算的话，就是每月还贷2400.
不买，而是把100,000存入银行，然后把每月应付利息2,400存入银行，银行利率按5%计算，连本代利2,444,195。

一些感想
房价稳健成长30年，犀利
银行存款月结利息，复利确实惊人，也没有明显输给房价
房价收入比明显拉开，再这样发展10年，此数据很可能突破10，甚至到12。
未来30年是不是达成过去30年的成长，或者大规模资本移民涌入，复制国内10年房产翻5倍的奇迹，还是沦为第二个日本或美国，失去十年

另外，又看了下图表，1990s的十年，房产涨了80%，2000s的十年，房产翻了一倍。从1965年开始，房价同比下跌的只有5年，但最近5年中就有2年，2008和2010。因为没有2011年的数据，如果2011也退步的话，那就是5年中的3年。近50年中只出现了6年房价下降，有3次出现在最近5年中.

[ 本帖最后由 aussie.blackdog 于 16-6-2012 22:18 编辑 ]

作者: gong_lz 时间: 17-6-2012 10:29
标题: 回复 #10 aussie.blackdog 的帖子
关于长期投资的事，税收其实是一个重要的考虑因素，我付费咨询过专业会计关于税收的事。回答是如下的。
如果是单存银行，利息的30~40%要缴税。比如现在存50万，每年利息如果按6%计算，大概十年后可以拿到50万本金和大概40万的利息，但扣除40%的税的话，实际收入为了24万。总计收入74万。
如果是自住房十年后卖掉的话，则增值部分可以不交税，假设十年后增值一倍，则总收入为100万。
如果是投资房的话，今后卖出时增值部分的一半是不要缴税的，也假设十年后增值一倍，即房产增值总收入为88万。但同时还可以有房租收入，如果按照250\w计算，10年的房租收入为13万，其中还有40%要缴税，实际房租收入为7.8，那么全部考虑在一起，投资房的收入为96万。
因此，个人认为house投资还是比存银行核算的。

[ 本帖最后由 gong_lz 于 17-6-2012 10:31 编辑 ]

作者: 妮南 时间: 18-6-2012 20:55
假如按aussie.dog的假设，50万的房子，首付10万、贷款40万、利率6%，30年，总还款72万。再说，买房后还需要支付物业费、康嫂费、维修费、水费等一年也要3000刀-5000刀不等。房子10年至30年后升值1倍，从50万到100万也许是合算的，若不升值或升值少了不合算。

假如是需要支付40%的工资税率，也许买投资房的前几年是合算的，可以享受负扣税。若是税率低于20%的，负扣税带来的好处不明显。相反，每年还要支付乱七八糟的费用。

作者: qianj 时间: 20-6-2012 11:39

原帖由妮南于 18-6-2012 20:55 发表

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假如按aussie.dog的假设，50万的房子，首付10万、贷款40万、利率6%，30年，总还款72万。再说，买房后还需要支付物业费、康嫂费、维修费、水费等一年也要3000刀-5000刀不等。房子10年至30年后升值1倍，从50万到100万也 ...

我也觉得未来10年房价再翻倍的可能性很小

作者: thomasyuan 时间: 20-6-2012 13:22

原帖由 gong_lz 于 27-5-2012 10:42 发表

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这张表显示了房价每十年几乎是涨一倍，现在是在unaffordable 阶段了。因为median price vs wage 是7.8. 不过我随便算了一下现在上海的房价，这个ratio目前是在大概30左右。

有趣的是，近40年来这个房价收入比也在不停上涨，而不是房价本身

作者: hjiashe 时间: 20-6-2012 16:40
买房如果是投资用，不可不算房租收入。年收益如论如何也是要保证5%-6%的

作者: gong_lz 时间: 20-6-2012 21:09
其实不动产是抵御通胀的最好武器。谁敢说十年后油价不会2.5刀？

作者: 妮南 时间: 21-6-2012 19:06
房租每年都在涨，买房后各种费用支出也是每年涨。

作者: Widjaja 时间: 18-10-2012 21:48
To highlight this:

例如，日本宅地价格在泡沫破裂以前的10年里上涨69.8%，然后从进入经济长期萧条时期的1991年开始下降，而韩国住宅交易价格指数也在过去10年里上涨68.5%，上涨势头进入今年以后开始趋缓，情况和日本房地产泡沫破裂初期类似。泡沫破裂后，日本房地产价格连续20年每年都在下降，最后下降到破裂之前最高峰的三分之一。

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萧条格局太像日本韩未来经济笼罩乌云

（韩国）朝鲜日报 (2012-10-16)

　　朝鲜日报/撰稿=朴钟奎，金融研究院首席研究员

　　20世纪90年代中期的时候，增长率降到6%就意味着经济萧条。但是最近，且不说6%，连3%都难以实现。今年韩国经济增长预测仅为2%以上。这种萧条局面达到了除经济危机时期外最恶劣的程度。经济已经连续十几年失去活力，增长率也向零靠拢。另外，首都地区房地产价格最近持续下降。这让人产生一种不祥的预感，这样下去韩国经济会不会走上日本式长期萧条的老路？

　　◇房子和人口都和日本长期萧条时期如出一辙

　　超低利率导致的房地产泡沫扩大和最近出现的泡沫崩溃迹象、以及投资不振和制造业海外投资激增等现象都和日本刚进入长期萧条时期和进入以后出现的情况惊人相似。例如，日本宅地价格在泡沫破裂以前的10年里上涨69.8%，然后从进入经济长期萧条时期的1991年开始下降，而韩国住宅交易价格指数也在过去10年里上涨68.5%，上涨势头进入今年以后开始趋缓，情况和日本房地产泡沫破裂初期类似。泡沫破裂后，日本房地产价格连续20年每年都在下降，最后下降到破裂之前最高峰的三分之一。韩国房地产泡沫破裂后不知价格会跌至何种程度，这让人非常不安。

　　潜在增长率的决定因素人口结构也和20世纪90年代的日本如出一辙。进入长期萧条时期的第一年，即1991年日本的老龄化比率为12.4%，这和韩国明年的老龄化比率（12.2%）几乎相同。另外，长期萧条的10年里，日本老龄化比率提高幅度为5.3%，而今年开始的今后,10年里，韩国老龄化比率提高幅度预测值为5.6%，二者也是相差无几。

　　美日签署引导日元升值的《广场协议》第二年（1986年），即日本进入长期萧条时期的5年前，日本海外投资开始随着日元升值和全球化趋势大幅增加，引发国内制造业空洞化现象。韩国制造业海外投资也是从2006年开始大幅增加，导致国内投资不振。日本经济长期萧条的10年里(1991年至2000年)，总投资额在国内生产总值（GDP）中所占比率从31.8%降至24.7%，降低了7.1个百分点。日本的长期萧条实际上是投资不振。韩国20世纪90年代的投资过剩局面以亚洲金融危机为契机，从1999年开始迅速转为投资过少局面，这种投资不振局面一直持续至今。总投资额在国内生产总值中所占比率逐渐下降，去年降至27.4%，这一数字今后如何变化将决定此次低迷局面是否会长期持续。

　　◇韩国储蓄率低恐酿大祸

　　有些方面虽然也和日本不同，但情况并不乐观。其中最重要的一点是，和日本经济长期萧条的20世纪90年代相比，当今世界经济环境更加恶劣。而且韩国消费者尚未做好迎接长期萧条局面的心理准备，这可能会使他们受到更大的冲击。

　　日本从1991年开始进入长期萧条，当时的个人净储蓄率为15.9%。所谓个人净储蓄率，是指个人可以支配的所有收入中，消费后剩余金额所占的比率。此后10年里，日本消费者的储蓄率不断下降，一直降至3.7%，他们将这些钱用于消费。家庭储蓄是抵抗萧条局面的巨大力量。结果，民间消费在国内生产总值中所占比重在经济长期萧条的10年里提高4.6%，在很大程度上弥补了经济的低迷。而韩国个人净储蓄率去年仅为2.7%。如果在这种情况下进入长期萧条局面，很有可能发生大量家庭破产，或消费规模锐减，导致萧条状况更加严重，持续时间更长。如果出现这种情况，韩国消费者将没有储蓄对抗低迷局面，承受更大痛苦。

　　韩国和20世纪90年代日本的最大不同之处在于，当时的日本没有可以当作反面教材的长期萧条前例，而当今韩国可以将日本视为反面教材。但韩国从日本的失败教训中学到了多少令人怀疑。韩国从2001年开始保持超低利率，不断增大房地产泡沫。这一事例就证明韩国虽然了解日本房地产泡沫带来的教训，但还是走上了日本走过的老路。

　　◇经济良性循环结构消失

　　当前经济萧条局面如果长期持续，就应该从未能恢复“经济良性循环结构”上找原因。

　　韩国经济的良性循环结构消失源于亚洲金融危机后企业开始积累大规模剩余资金。资金在循环过程中只要进入企业，尤其是大企业，就会被囤积起来，不会流向家庭或中小企业。大企业虽然很繁荣，但国民经济状况却不尽如人意。20世纪70年代以后到亚洲金融危机发生之前，韩国企业收入和家庭收入均良好，年均增长率为8%至9%。但2005年至2010年的企业收入年均增长率高达19%，而家庭收入的年均增长率仅为1.6%。家庭收入陷入低迷局面后，家庭负债激增，从而导致内需不振和投资不振，创造工作岗位也变得艰难。因此，青年失业状况恶化，两极化现象严重，人们对福利的要求日益提高。本应借钱投资的企业只知道储蓄，而本应储蓄的家庭却面临债务不断扩大的状况，因此不可能建立经济良性循环结构。大企业和中小企业实现共同增长和减少临时工是解决问题的关键。

　　应该通过这种方式使资金从大企业流向中小企业，从企业流向家庭，只有这样才能解决内需不振、增长趋缓、家庭负债、两极化、青年失业、工作岗位不足、福利要求等问题。

作者: alexaxis 时间: 18-10-2012 22:41
good chart.. unaffordable for wage people.

作者: VictorWei 时间: 7-11-2012 18:18
两千年开始的那几年，全世界经济都势不可挡，现在三十年河东，，三十年河西。似乎全世界都在衰退。美国经济离复苏还远，欧洲还在往下掉，中国走到了悬崖边上。

作者: 教兽 时间: 14-11-2012 13:40
这些说明啥呢？长期看，一直在上涨，但似乎天下从来没有只涨不跌的市场？

作者: ingeer 时间: 14-11-2012 15:19

原帖由 VictorWei 于 7-11-2012 19:18 发表

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两千年开始的那几年，全世界经济都势不可挡，现在三十年河东，，三十年河西。似乎全世界都在衰退。美国经济离复苏还远，欧洲还在往下掉，中国走到了悬崖边上。

正解, 經濟大環境才是基礎, 盲目相信所謂的7年翻一翻不可取. 房產投資可以做, 但不要把雞蛋全放一個籃子裏..

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