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标题: 给自己充电先，买房基础知识+案例分析 [打印本页]

作者: LeoAustralia 时间: 19-3-2012 13:23
标题: 给自己充电先，买房基础知识+案例分析
给自己充电先，买房基础知识+案例分析

房产投资看来简单，其实内容非常复杂，并不简简单单的只是买房而已。很多朋友在买房的时候其实对于整个房产市场和基本知识并不了解，直接去找房，无论通过Internet (英特网)还是找到中介，如果自己目标不明确同样会失去方向，影响你的投资回报。通过这些年工作，我们帮助了很多朋友走出了这些误区，找到了合适的房子。总结工作累积的经验和客户案例，我希望能够把身边的故事与大家分享。在投资过程中，买房和贷款都是做房产投资非常重要的两个环节，一个环节出错都有可能导致你的投资出现问题甚至到最后不能settlement。所以我们在做房产投资前，必须要掌握一些基础的理论知识。对于整个房产市场和贷款流程有一定的了解，这对我们在做决定时候更能根据自己的实际情况进行分析，避免很多误区和弯路。

正确投资

房产投资的第一步就是选房，现在市面上的楼盘琳琅满目。如何在千千万万的楼盘里面选到一套满意而又适合自己的房子呢？

其实做房产投资是有规律可循的，首先你要自己对于市场有个基本的了解。并不是说你要对于每个楼盘都了解一遍，什么样的房子都看（如果是这样我只能说sorry了，估计你到了明年都买不了房），而是要有个方向，首先是自己的现金流，收入水平，买房目的，投资还是自住，心理价位，什么样的房子……简单的说就是对自己了解。而整个过程有下面几步：

第一步：明确你的目的

作为房产投资无论是投资还是自住，房价的增值是最重要的，我想谁都不愿意买到一个贬值的房子。虽然我遇到过很多朋友，他们说买房是给自己住的，不在乎升值。但是如果这是一套买来就贬值的房子，我想没有人会买。所以归根结底，投资房产的目的是升值。

首先要明确，市面上的金融产品很多，股票、基金、证劵以及国债，可以列出几十种投资方式。为什么要选择房产呢？

首先，房子是一个刚性需求，从每个人自身而言拥有一套房子是生活的基本，我想很多人看过电视剧《蜗居》。电视剧里面就是讲解了房子对于一个人一个家庭的重要性，可见咱中国人在择偶或者是生活，对于房子要求大过于其它任何要求。我们生活在澳洲，整个悉尼对于房子的需求量很大。据统计，每天悉尼增加的常住人口就有860多人，还不包括过来旅游、商务考察和留学的人数。而悉尼每年的开工量很少，一个房子建成的周期长，很多因素都促成了房价持续稳定上涨。

然后，我们可以对于股票和房产。无论投资什么样的金融产品，最重要的是什么，SECURITY（规避风险）。而住宅房产投资相对于商业或者工业房产、股票和商品更能够规避风险，下面的图可以看出澳洲房产在过去和未来的趋势：
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这个例子是我身边的两个朋友分别作了不同的投资，他们的结果怎样呢：
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其实这个图就是房产投资的秘密，就是用10%~20%的***到100%的升值。David和Chris同样是投资4万块钱，但是一个是用40万增长而另一个是10万为基数的增长。谁优谁劣，显而易见。近期整体世界股市都低迷，澳洲股市在最近几周跌幅近50年最严重的一次，美国道琼斯工业平均指数在开盘后迅速下滑超过2%。而澳洲房产，在2007年经济危机的时候还是持续上涨，可见投资房产在规避风险中的作用更大。

而投资的升值是一个long term（长期投资）的过程：The key is to buy, and keep buying, and to hold. To let Asset + Time = Wealth. (关键在于购买，然后持续购买，长期持有。总结就是，房屋价值+持有时间=财富)，我的同事Mary讲述了她的故事：

案例分析一

她1974年在悉尼东区买了一套townhouse价值$120,000，而在1997年以$650,000的价格出售。在这期间，这个房子一直出租没有空置过，看到这个相当于之前6倍的价格，决定出手卖掉。但是去年，这个房子的价格是1.6 Million (160万)。所以说，在自己Cash Flow (现金流)没有问题的情况下，最好的选择就是：不要出售，让房子继续升值。

第二步：了解自己的收入和支出
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在投资的时候如何最大化收入减少支出，保持持续的投资能力有很多因素。

选择具有升值潜力的物业是投资的目的，而关键在于Demand (需求)，决定需求的因素是：

       Population (人口)
       Employment and (就业)
       Lifestyle (生活习惯)

澳大利亚领土辽阔，土地面积700万平方公里，人口2200万。大部分人口都集中在中心城市，悉尼、墨尔本、布里斯班、和佩斯。而我们在投资的时候应该如何选择Location (地点)，首先我们要选择的是中心城市，就是商业和人口的密集区，也就是Capital City。这里有继续增长的人口和就业，也就是巨大的需求。据今年澳洲新报的统计数据，悉尼的房屋空置率只有1.3%，而悉尼西区空置率几乎为零。

案例分析二

我曾经听到过这样的案例，我同事的朋友曾经买了一个海边别墅在Queensland，价格为$520,000，是一个3房的house。正面对着的就是大海，非常漂亮，而且房间装潢也很豪华，但是去年的时候卖出，价格只有$400,000。原因就是虽然房子本身非常好，但是人口稀少，需求量小，再加上那里是在旅游地区，每年的租金回报率很小，只有旅游旺季可以出租，大多数时间都空着。很难有持续偿还的能力，所以最后只能低价卖出。

所以location(地点)是投资时候的关键。当我们选择了大城市，我们还要面临选择区域和具体的物业。大部分人在买房的时候比较倾向于自己生活的区域，比如说住在Hurstville的人买房的时候希望买在附近的Suburb (区域)，住在Epping的人希望买在Marsfield或者是Eastwood。而正确的投资其实应该先把个人的喜好放一边，做一些客观的分析。这并不意味着个人喜好不重要，个人喜好也应该考虑，但是不能放在首位。如果把个人因素放在第一位，会错过很多投资的机会。

案例分析三

Rhodes在近两年一直是一个热门的话题，在过去身边的很多客户和朋友都说到关于Rhodes的一些消息：Rhodes有污染，土地有辐射，水是死水，过去是工厂…… 很多人听到这些就放弃了投资，但是有多少人听到了以后做过调查和分析。客户张先生在Rhodes 2007年买了一套两房$520,000，水景复式结构，现在他的租金每周可以租到$600，靠房子本身就完全可以偿还房贷，打出的广告一周内就能够出租。这套房子现在市价在$600,000万以上，我建议他不出售持有等待升值。而之前选择放弃的投资者，大部分是因为个人喜好和听来的传言放弃了投资。

在投资房产的时候要尽量要客观和发展的眼光去判断，依靠数据和政府规划，大方向把握正确。商业环境决定了屋价的上涨，这就是为什么Rhodes的房价上涨很快，其实除了周围的水景之外更重要的就是周围的商业。这里的商业环境并不是指一些商店和饭店，真正的商业环境是指办公的人群和大型的公司，像在Olympic Park里面世界大公司包括Commonwealth Bank总部，人群结构都是澳洲的白领阶层，这样的商业环境才会更快的促使周围房价上涨。而我们购买的时候要尽量选择在人口增长快的区，比如说悉尼三个CBD：City and North Sydney, Parramatta，和Liverpool。

案例分析四

在过去Hurstville的屋价和Chatwood相差不大，普通2房相差在2-3万左右。但是现在再对于两个地区的房价，Hurstville 两室两卫的售价大约在$550,000 - $600,000左右，而Chatswood市中心的两室两卫在$700,000 - $950,000，相差近30万。造成这样差距的原因就是Chatswood内的有很多大公司的Office，这些公司的建立提高了整体人口的收入水平，提供了更多的工作机会，增加了总体的需求。

上面的例子并不是说明Hurstville不好，对于很多人住在选择类似于Husrtville、Burwood、Ashfield这样的区也是非常的方便租金也不错。但是你要问自己你最需要的是什么：Capital Return (房价升值)？Rental Return (租金回报率)？Tax Deduction (负扣税)？而这三点都必不可少，但是最重要的还是房价本身的升值，租金回报同样重要它可以帮助你的现金流周转正常，但是房价的升值远远高于租金，因为房子未来升值不同会影响到你进一步的投资。所以投资时需要用发展的眼光的看问题，不要单方面的判断。在投资前可以自己做一些调查，比如说最近澳洲新报、雪梨地产和Sydney Morning Herald 上都提出了共同的话题。新州政府对于西部的发展计划，将推动悉尼西部主要城镇房价的上涨，预计未来涨幅高于悉尼其它地区，特别是Liverpool和Campbelltown。

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第三步：

从买房到贷款有个基本的流程：

选择合适的物业 —— 贷款—— 递交申请 —— 评估 —— 见律师交换合同 —— 入住偿还贷款

注意事项：

一般预交首付（10%左右）以后就可以开始做贷款了，但是之前需要提前做一个预审，这样可以提前知道自己的贷款额度。然后银行会对物业进行Evaluation (评估价值)，这里面需要注意的是一些物业可能无法评估到预期的价格，如果这样也是正常的，但是要看具体的差额幅度是多少。因为评估时涉及到评估的标准，银行也是雇佣第三方的机构来进行评估，普通情况是可以评估到正常的价格，但是个别可能会出现低于预期的情况。评估机构出于对银行负责，所以是根据整个市场来做Evaluation。如果差额幅度在5%之内，都属于正常情况。高于5%，建议换一家银行重新评估或者是终止交易。普通来讲，评估不是大问题，而联系一家好的贷款机构可以帮助去避免这些问题的发生。

购买Off-plan (期房) 的人最好是在房子settlement至少提前3个月开始做贷款，如果有什么问题出现可以及时补救。最好是不要等到房子快要settle的时候才开始做，因为一旦贷款没下来不能按时入住，就会按天进行罚款，这样就不值得了。

一些朋友经常会问到澳洲是还息不还本的，那还了若干年后房子还不是自己的。应该选择本息连还呢还是只还息不还本？

其实要看具体情况。普通情况，如果是投资房应该选择还息不还本，这样可以保证自己的现金流更充裕，投入少量的钱发挥更大的作用，充分利用杠杆使物业得到升值。而且只还利息可以在税务上得到优惠，也就是Tax Deduction (负扣税) 的作用；如果是自住房，可以选择本息连还，固定还房贷减少利息。

上述仅是从业5年以来个人的经验和故事，还有很多内容，因为时间和篇幅原因没有能够说出来于大家分享。在这几年工作的过程中，我们的团队遇到了很多不同的客户，每个客户都有不同的情况和不同的问题。对于一个专业的团队，我们具备的是在这个领域中的专业知识和行业经验。通过我们的不懈努力，我们帮助很多华人朋友找到了适合他们的物业，看到他们从房产这项投资中得到了丰厚的回报，这是给予我们工作极大的鼓舞。一句简单的“谢谢”，对于我们团队的每一个成员都是最大的回报。在文中有很多不足之处还请各位专家和童鞋们多见谅，多多提出宝贵意见，互相探讨只有思想的碰撞才能产生火花。

作者: ESDJK 时间: 19-3-2012 19:37
标题: 沙发
抢到沙发了

作者: y2kgo 时间: 19-3-2012 21:57
楼主现在很少银行可以贷到90%的款了吧

作者: 冒险王 时间: 31-3-2012 01:28
Up up

作者: 老鼠爱上猫 时间: 31-3-2012 02:57
谢谢LZ分享。

这个帖子的内容好像有些旧了，现在很难贷款90%了吧，而且楼价涨幅的预测图表中，2011年还是带*号的，也就是还是预测的数据，但是现在已经2012年了呀。

Anyway，期待LZ更多专业帖子。

作者: thruntil 时间: 31-3-2012 13:18
lz 是哪个客座讲师吧？！

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