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最后发表： 梦飞的季节
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study

[ 本帖最后由 梦飞的季节 于 1-4-2011 23:30 编辑 ]

最后发表： kkxxing
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最后发表： eva_kong
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应该是全价票的10%，再加税费吧！我刚出我家四个月的宝宝的机票了！

[ 本帖最后由 eva_kong 于 1-9-2008 00:12 编辑 ]

最后发表： AnaCoppola
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mel啦，你上realestate上去看就知道，价格啊价格。。。

最后发表： nllucky
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有人知道阿德莱德哪里能吃到河水豆花吗？
再吃不到我会疯啦 :

最后发表： zhengwei1984
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习以为常~留学垃圾，不好好读书，拿家里钱来挥霍，顺便损害中国人的形象

最后发表： leizhenhua
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卖还是不卖，negative gearing or positive gearing，看来是两个问题，但这两个问题的联系太紧密了。

很多人采取的投资策略是永远不卖。理由在于卖房子要交capital gain tax。这里其实有两点。第一，卖的时候要产

生capital gain tax(CGT)。第二，一般采用这个策略的人，注重的是capital gain而不是cash flow，所以基本上是

negative cash flow，所以需要房屋折旧来抵税。但是一旦折旧了，那么再卖的时候，出售价格减去购买价格，还

要减去已经折旧的价值，也就是说以前的退税好处现在要拿回来。虽然CGT可以打五折，但是税率可能也变了。比如

折旧的时候假设是按30%的税率抵税，这是绝大多数投资人的税率，然而出售的时候往往是一个很大的capital gain

，起码不挣个五万十万是不会卖的，再加上当年的工资，最少也要上十万的收入了，那么这时候税率就变成48.5%了

。再打五折，就是24.25%，跟折旧抵税已经差不多了。也就是说，折旧抵税的时候并没有得到太大的好处，这部分

税钱迟早要交的。

只有一个办法可以避免这种结局，就是永远不卖，或者到退休的时候再卖。澳洲的退休年龄是60岁吧。我相信大部

分做投资的人想到60岁以后才能享用投资成果，心里不会太舒服。

如果不卖，怎么享用投资成果呢？只有一个办法，就是把equity提出来。这里要注意，equity提出来做生活费，第

一要支付利息，第二，这部分利息不能抵税。这部分利息从哪里来？只能从租金收入来。那么这就要求投资组合的总

现金流是正的。如果投资开始是注重capital gain，那么现金流一般是负的，要等待以后租金上涨慢慢让现金流变成

正的。这种投资不会只买一套房子。假设每年买一套，一共买十年，十套，再假设每套房子经过五年现金流可以平衡

，那么理论上十年以后十套房子的总现金流可以平衡了。想要有额外的现金流一定要等起码十年。

这里还有几个问题。第一，由于每套房子刚买的时候都是负现金流，而且要等五年才能break even，那么每买一套

房子，都要补贴现金，而且是税后现金，那么一个人或一个家庭的收入能贴多少现金呢？如何能够实现每年买一套房

子呢？

第二，这样不停买入，一共买十年，那么一定经历了一个房地产价格周期，也就是说一定经历了一个下跌期。平均价

格能不能按照预想的实现七到十年翻一番？

第三，这样投资的结果，升值的部分也不能全部算做收益，因为自己也在不停地补贴现金，这部分成本要考虑进去。

第四，这种投资方式，为了尽量减小现金流的压力，需要折旧部分越大越好，那么什么房子折旧最大呢？当然是新房

子。新房子和旧房子相比，价格明显贵，这就像买车一样，全新的车和两三年的车从性能上看没什么区别，但是新车

至少要贵20%。那么新房子至少要经过一两年的升值，当初购买的价格才比较接近市场价格。也就是说，新房子很可

能前两年没什么升值。

还有一点，既然不能卖，那么未来购房的deposit要从equity里出，为了追求投资收益最大化，负债资产比尽量要控

制在80%，这样的比例风险很高，一方面银行可能不太愿意再贷款，更严重的是，虽然房地产价格长期走势是上升的

，但短期内可能下跌，如果自己投资组合的总价格下跌，负债比例很可能会大于80%。这时候银行会要求你还一部分

贷款，以保证你的负债比例在可以接受的范围内，如果没有额外的钱还贷，那就要被迫卖房。被迫卖房是最惨的，一

个是当时的市场很不好，fire sell的价格低到什么程度就很难说了，另一方面，折旧的部分还要上税，总体算下来，

不赔钱就很幸运了，还不算为了养房子而不停补贴的税后工资呢。

所以我觉得这种被动的negative gearing的投资方式很难创造财富，除非能准确预测市场走向，保证每一套房子都

有很好的升值。可是，面对市场，谁能有这份信心呢？

最后发表： thewall
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去见 GP, 自然会给你安排，无需担心

最后发表： thewall
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no need to learn

最后发表： NEWGAY
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在国外生的回去可以上户口，这就行了

最后发表： 退休养老的人
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必须要b方签字同意带到澳洲才行

最后发表： sophiesw
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生吃配芥末是最好吃的！！
还可以放些rosemary再放点酱油胡椒粒什么的用锡纸包严，放到oven里，也非常好吃！

最后发表： 中国人
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上周我去garage sell 看到一个圆形的烤炉，铁的。下面烧炭，上面是grill。大约直径40公分，高也大约40公分。完全可以用来烤肉串，鱼和虾。只要10 刀。你出去找找，肯定能找到。good luck.

最后发表： kyu
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那个区是西区的第一大站。。地理位置不错。。我公司很多的房产都在那里。。但是我不是很喜欢那里。。因为第一犯罪率不低。。第二是区的位置不好。。太闹。。。我个人意见。呵呵

最后发表： flylotus
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2003年底 在家里赞助10万的情况下，我们贷款20万买下了靠近东湖的一个135平米商品房
2004年底 父母赞助5万装修

不是说父母家里条件很差、依靠不了父母吗？可是从买房到装修，不都是依靠父母赞助的吗？从03年底到04年底，明明家里都赞助了15万啊！！15万啊15万！俺觉得还真是个靠得着的数目呢！别的不说，从03年底到04年底，父母一年之内除掉开支，净存5万，他们父母的收入还不是一般的高哦！！看他们小夫妻二人工作“这一年我们的总收入达到近8万元
看不懂。

最后发表： 资深贷款经理
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可以贷款得，简单！

最后发表： 资深贷款经理
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跟会计说一声就好了

最后发表： 资深贷款经理
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昨天fix rate将息了。。。所以最近可能将息了。。。

最后发表： 资深贷款经理
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首付多少看你能力和手上资金多少，不是一两句话能说清楚得

最后发表： 资深贷款经理
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跟我msn上面那个人得情况蛮像得呢。。。。

有公司得话就要看公司运营情况，收入4万左右就够了。。。不过也要看你其他个人财务。

最后发表： jennyxue
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我们的寄走5个工作日就收到了.挺快的

最后发表： phoebe710
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谢了楼上的同志！！！！！！！！

最后发表： tttkoo
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能否负担房子不能只看当前收入,还要考虑:
1.积蓄,有无保险
2.今后的收入走向,几岁退休
3.父母赡养
4.打算生多少孩子
5.过啥样生活,是非CD,PRADA不买还是清粥小菜即可
.....

最后发表： diegolin
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你这事就超简单了，让妻子怀上了回国，国内政策是不打胎，搞定

最后发表： tiantian64
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赞!赞!赞!

最后发表： NEWGAY
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希望楼主作完发照片，上作业，分享diy或者修理过程

版主有++分

也鼓励更多的同学分享自己的生活所得，

最后发表： atelier
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晕，防辐射服都是骗人的，除非里面垫的是铅板.
强烈建议lz去做套类似18世纪的那种盔甲，但是有要纯铅的，至少5mm厚，这样坐着用电脑才不怕辐射。

最后发表： xlu4
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i use ammie content insurance, don't remeber how much exactly,
i also installed back to base alarm at home, $45 a month. I feel it's useful, can scare away bad guys.

最后发表： pretty
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谢谢跳跳虎哦，这些信息很实用啊。。。还有退休养老的人。。。感谢！！！

最后发表： hollysn
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If you go to public hospital, Basic cover covers everything.

最后发表： 童楠
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don't read me ,

[ 本帖最后由 童楠 于 10-12-2008 16:25 编辑 ]

最后发表： tiantian64
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最后发表： lookaround
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我家宝宝的baby bonus 申请后3星期左右到帐。供LZ参考。

最后发表： Perhaps_Love
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再补充一点，如果LZ想拿小孩的福利，可以先帮BB申请PR，很容易批下来的，批完后让LP申请个676带BB过来看看澳洲再回国也可以。BB是PR登陆AU后就可以领福利，如果BB离境还可以继续领13周。13周以后领最低额。

最后发表： chengyifei
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不好意思，是悉尼，谢谢

最后发表： crystalsea
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capital cities

[ 本帖最后由 crystalsea 于 29-9-2008 19:46 编辑 ]

最后发表： cdef938
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不错







                                                                                                   







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活着的时候请尽量快乐，因为你将死的很久

神墓 盘龙 龙蛇演义 星辰变后传

最后发表： 孩子他爸
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不要回的好，这玩意回不好就回没了，到时候饿的小家伙哇哇叫起来你就心疼了。

最后发表： sunshine08
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3房House, 一间求租。此房干净整洁，阳光充足，家具齐全，安静温馨。

位置优越，交通便利，步行5分钟到Corydon 火车站，10分钟到Burwood 火车站。

$145.00 包水、电、网。Available on 30/08/08。联系电话: 0410038210，欲定从速!

最后发表： jessie_he8021
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欲知详情请参见我的帖子,重点看第五页,呵呵
http://www.freeoz.org/forum/thread-788801-5-1.html