澳洲房价到底为何如此虚高
最近关于澳洲住房市场出现了很多争议的声音。 观点文章、市场分析，还有讨论会——你只要随便看一眼，就会发现发现人们经常使用“房市泡沫”和“不可持续”来形容澳洲快速增长的房价。可以这么说，在澳洲的某些地方，这些用词是很恰如其分的。 雪梨的房价中位值已经超过了93万元，而且还在继续攀升。如果这看起来还不够荒唐，那么你可以看看一则旧闻：6月初，Kirribilli一个12平方米的停车位以12万元的价格出售。 这意味着什么？一个肮脏的水泥广场的售价足以让你轻松买下一艘船、一辆大篷车或者是一辆二手的阿斯顿马丁。 我要阐述的观点是，许多劣势群体可以用这12万元做很多事情，而富裕的房产业主却用这笔钱买了一块只有难闻气味的12平方米停车位。 但更令人难以忍受的是这样的一个事实：从总体上来看，投资者并不认为房市泡沫是个问题。他们像对待久违的老友一样敞开双手，主动将外套挂在门后，并热情地询问房市泡沫先生想要来杯香槟还是要一根雪茄。 先不说人格化的金融现象，要记住我们的总理艾伯特已经成为富裕投资者的传声筒。他最近表示他希望澳洲高得令普通人望而生畏的房价继续上涨。 艾伯特干脆利落地忽视了潜在房产业主所面临的困境，他们只能眼睁睁地看着投资者抢走他们付得起的物业。 一个平衡的市场应该由70%的自住房业主和30%的投资者组成。这是历史常态。 但截至3月份，投资者在新州住房市场中的新借贷比例已经超过了50%，其他州的情况也接近于此。 如果这个泡沫没有很快地破裂，那么房市前景将非常令人担忧，投资者将成为住房市场的主力军，而新来的人却可能被迫大半辈子都租房居住。 从我记事时起，澳人通常期望在30岁左右实现买房梦，但以房价如今的增长速度来看，我可能要等到50岁才能存够20%的首付款。 我的同龄人中经济更紧张的人要怎么办？我很幸运地来自一个相对中上阶级的社会经济背景，但对自己的未来住房问题也很焦虑。那么那些经济情况还不如我的年轻人该是什么感觉呢？ 作为一个上学没多久就开始上班赚钱的学生，我不知道该不该担忧。这个问题在短期内不会直接影响我的生活，但我总是禁不住担心在我该买房的年纪这个泡沫依旧没有破裂的可能性。 我们这一代人被打上懒惰、自私和天真的标签，同时被前辈们（就是给我们贴标签的同一群人）毁掉在一个健康星球拥有自己住房的机会，作为其中的一员是极为令人郁闷的。 说到底，我通常不会妒忌他人赚钱的能力，但面对那些努力将最基本的人类需求转变为奢侈品、由成千上万名投资者组成的非正式财团，我却没有办法大度。 “投资者”并不是一个肮脏的词，但由投资者主宰的房市将会让我们这一代人沦为劣势的终身租客——这已经算是好的了，至于其他更不幸的人，他们可能根本就负担不起住房。 本文摘译自new.com.au James Hurwood文，他是一位19岁的大学生，是对比网站Canstar的一位金融写手。投资者 @Lopemann ABC今天的新闻，悉尼房价又开始加速了
其实鬼佬们都开始担忧，但华人圈的人并不了解，还是自顾自的说房价不会下跌
http://www.abc.net.au/news/2015-07-01/property-prices-reaccelerate-in-sydney-melbourne/6585944
房价一个月都涨2.8%
唉 Lopemann 发表于 1-7-2015 16:41
ABC今天的新闻，悉尼房价又开始加速了
其实鬼佬们都开始担忧，但华人圈的人并不了解，还是自顾自的说房价 ...
跌是不大可能。。。但是可能跑不过通胀 周星星1832 发表于 1-7-2015 17:07
跌是不大可能。。。但是可能跑不过通胀
其实当capital gain和rental gain跟不上cost of capital的时候
损失就开始产生了
cost of capital肯定是远远高于通胀的，当下最典型的房地产投资者就是4.3%左右
如果房价增幅和租金收入减去各种杂费空置费后，收益率小于4.3%，就已经在损失了
更何况未来（30年内）一定会加息，而加息后房价可能下跌，加上这几年的楼花批准多，建好的时候恰恰是加息的时候，supply side又增加
雪上加霜
这种情况下rent甚至都会下跌，还有潜在的capital loss风险
而cost of capital则是飙高，按每年8%左右计算
租金抵消一部分capital loss后，大致是3%（这个已经很高了...）
还是基于房价基本不跌的情况下
这个是什么意思呢？
这个的意思是你以8%的利率借钱投资，
但是你的投资回报率只有3%
以上我的观点只考虑了钱方面的
没考虑到自住带来的方便
周星星1832 发表于 1-7-2015 15:07
跌是不大可能。。。但是可能跑不过通胀
某些涨的莫名其妙的区已经跌了
好区不会跌 介些对投资者都是浮云，现在根本就不看什么ROI, 买来能租就租，不能租就空着，很多投资者根本就不在呼，一个是neg gear,最重要是大家都在赌房产升值
现在墨尔本150万 200万的房产 租金才600，700 一周，根本就不是差一点半点的问题
Lopemann 发表于 1-7-2015 17:19
其实当capital gain和rental gain跟不上cost of capital的时候
损失就开始产生了
我们过几年再看。。 Ashley_zhang 发表于 1-7-2015 17:46
某些涨的莫名其妙的区已经跌了
好区不会跌
恩。。好的区永远抢手 ArBen 发表于 1-7-2015 18:11
介些对投资者都是浮云，现在根本就不看什么ROI, 买来能租就租，不能租就空着，很多投资者根本就不在呼，一 ...
人家在乎的不是租金:ppb_25 周星星1832 发表于 1-7-2015 18:32
人家在乎的不是租金
有进步 总算能跟上哥的节奏了:ppb_53 ArBen 发表于 1-7-2015 18:50
有进步 总算能跟上哥的节奏了
:ppb_32
我这理解力。。。。 周星星1832 发表于 1-7-2015 19:17
我这理解力。。。。
孺子可教:yct_3 ArBen 发表于 1-7-2015 19:57
孺子可教
废话。，。。你也不看哥啥文化层次。。。。四大名著都看过，。。。:ppb_32 ;P;P;P 周星星1832 发表于 2-7-2015 06:16
废话。，。。你也不看哥啥文化层次。。。。四大名著都看过，。。。
;P;P;P 本帖最后由 chubbycat 于 1-7-2015 14:01 编辑
周星星1832 发表于 1-7-2015 12:16
废话。，。。你也不看哥啥文化层次。。。。四大名著都看过，。。。
周星星四大名著都看过 @李天真 @dcxg@蓝山夜妖 @Serin @jc2602 @yeats_only @don @我爱猫眯 ArBen 发表于 2-7-2015 07:52
:ppb_32 chubbycat 发表于 2-7-2015 07:56
周星星四大名著都看过 @李天真 @dcxg@蓝山夜妖 @Serin @jc2602 @yeats_only @don @我爱猫眯
电视都看过:ppb_32 ArBen 发表于 2-7-2015 07:52
小人书:ppb_32 周星星1832 发表于 2-7-2015 08:18
小人书
不带介样滴:yct_5
咱俩peace:yct_3 ArBen 发表于 2-7-2015 08:22
不带介样滴
咱俩peace
小人书也是书:ppb_32 周星星1832 发表于 2-7-2015 08:36
小人书也是书
:ppb_56 周星星1832 发表于 2-7-2015 08:36
小人书也是书
必须是:ppb_53 ArBen 发表于 2-7-2015 09:00
必须是
所以我们相当的有文化 chubbycat 发表于 2-7-2015 07:56
周星星四大名著都看过 @李天真 @dcxg@蓝山夜妖 @Serin @jc2602 @yeats_only @don @我爱猫眯
周星星四大名著都看过:god:moved 周星星四大名著都看过 :god:faint: 蓝山夜妖 发表于 2-7-2015 10:39
周星星四大名著都看过
@李天真 不相信，准备出题 考试一下周星星 ... Lopemann 发表于 1-7-2015 17:19
其实当capital gain和rental gain跟不上cost of capital的时候
损失就开始产生了
破产的根本原因是亏损，但直接原因是现金链断了。分散投资和长期持有不是每个人做得到的，有的是没实力，有的是太贪心，急功近利，侥幸心理。
Cost of capital是决策原理，对于自有资金，没有这一道财务风险，熬得云开见月明:lol
说具体的吧，我觉得投资城市的公寓风险太大了，持有成本高，居住品质低。熬30年也不见得有实质升值