使用对冲账户 澳洲买房省利息
对冲账户（Offset Account）是澳洲各大银行房贷贷款产品中的一个重要的功能。下图可以对该账户的原理进行直观了解。
如图所示，
在贷款生效后，银行会给您开设一个贷款账户，如果您贷款50万，贷款账户的余额就是50万。如果您开一个存款账户并设置成对冲账户。你在对存款（对冲）账户里放入10万，那您要付的利息其实就是50万-10万=40万的利息。也就是说，存款的余额 “对冲” 了贷款的余额， 这就是所谓的“对冲账户”了。
对冲账户的几个特点：
1、对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）
2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才可以有对冲功能
3、对冲账户的功能设置一般是在各个银行的套餐产品中，一般的简单产品是没有的。
对冲账户的好处主要有以下几点：
1 最大程度上来节省利息
您可以把工资和租金等收入存到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2.资金的最大自由化
因为对冲的存款账户的钱是可以随时自由的存取，有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）,可以使您的资金分配更加自由。
3.潜在的税务利益
按照澳大利亚负扣税制度，如果您买自住房当自住房转投资房的时候，您贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用对冲的话，您多余的钱只能 放在贷款账户里，而减少贷款账户里的余额，导致可能抵扣税的数额变少。但是如果您把多余的钱放在对冲账户里就不会有这些麻烦。以后照样能起到抵消利息的作用。(此部分请咨询持牌的会计税务师)。
2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才可以有对冲功能
这第２点以前倒是没注意 3.潜在的税务利益
按照澳大利亚负扣税制度，如果您买自住房当自住房转投资房的时候，您贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。
如果涉及到REFINANCE就要小心了。 什么都比不上利率优惠啊
offset只是看着很美而已 planetkeeper 发表于 23-1-2014 08:59 static/image/common/back.gif
什么都比不上利率优惠啊
offset只是看着很美而已
两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过程
但是利率经常会变。。。而offset里面省下的利息是实实在在的即时利益。。。
所以有的银行虽然利率低一点，但没有offset，我绝对不会选。。。这是我的个人理解，欢迎探讨 MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23 static/image/common/back.gif
两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...
offset的优势大多是理论和心理上的
事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块就得放老多钱进去了。。。
如果利率优惠，可以接近随时redraw的话，那是利率优惠更合算 planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37 static/image/common/back.gif
offset的优势大多是理论和心理上的
事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...
其实就是一个临界点的问题。。。
优惠的利率 VS offset里有多少钱 MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23 static/image/common/back.gif
两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...
Ubank的贷款帐号没有offset，但是redraw相对宽松，对有计划性的人来说，大多情况下和offset相差不大。 Serin 发表于 23-1-2014 09:40 static/image/common/back.gif
Ubank的贷款帐号没有offset，但是redraw相对宽松，对有计划性的人来说，大多情况下和offset相差不大。
有计划性是指每月redraw几次吗?:lol
貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了 MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23 static/image/common/back.gif
两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...
同意！！ 本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 10:18 编辑
理财不是为了一味追求收益最大化，而是对资产的充分合理利用、对风险的控制。OFFSET帐户显然增加了利用闲余资金的机会、降低了急需钱时很被动的风险。
多说无益，没有OFFSET的贷款我是不考虑的。 planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37 static/image/common/back.gif
offset的优势大多是理论和心理上的
事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...
这个心理上的优势类似于买一份保险 MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46 static/image/common/back.gif
2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...
固定利息的贷款通常可以有repayment，不过一般每年都有一定限额。所以视情况而定，split loan可能会比完全浮动更省钱，比完全固定更灵活。 MillerYang 发表于 23-1-2014 09:43 static/image/common/back.gif
有计划性是指每月redraw几次吗?
貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了
没错的，就是这个意思了，有什么人真的需要offset的完全浮动性啊。。。 Serin 发表于 23-1-2014 09:51 static/image/common/back.gif
固定利息的贷款通常可以有repayment，不过一般每年都有一定限额。所以视情况而定，split loan可能会比完全 ...
你说的是REDRAW吗
split loan就是把鸡蛋放两个篮子嘛 MillerYang 发表于 23-1-2014 09:43 static/image/common/back.gif
有计划性是指每月redraw几次吗?
貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了
是指预估所需花费，提前几天转到交易帐号就可以了。我记得Ubank对redraw的次数和金额好像没有限制，就是隔天到帐的问题。当时它要是收新贷款用户，我说不定就从了它了。:$ 没法照顾到的就是当天或第二天急着等钱用的情况，所以要预先做好计划或准备。 MICHELLE07 发表于 23-1-2014 09:55 static/image/common/back.gif
你说的是REDRAW吗
split loan就是把鸡蛋放两个篮子嘛
举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed。但是这个fixed的限制是一年只有5000额度的repayment，而你预估活着像狗一样的生活可以在还贷后从牙缝里省下15000，剩下的10000元就没有办法去对冲贷款了。那么更好的做法是在其它花费不变的情况下改成split loan，让那多余的钱作为offset去冲variable的部分。 Serin 发表于 23-1-2014 10:05 static/image/common/back.gif
举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed ...
我就是这么干的，很多人都这么干:lol
郁闷的是现在我fixed和variable的利率已经一样了:Q 本帖最后由 ericvan76 于 23-1-2014 08:18 编辑
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 07:48 static/image/common/back.gif
理财不是为了一味追求收益最大化，而是对资产的充分合理利用、对风险的控制。OFFSET帐户显然降低了急需钱时 ...
这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多是贷款总额的一半）放对冲账户，这样急需用钱的时候还有钱可以动．我当然也可以把贷款总额减少一半，但每月还款还是一样的，那样的话手里就完全没有资金可以用了．各家情况不同，我家我一个人工作，两个孩子还小，降低风险是首要的。
本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 10:31 编辑
Serin 发表于 23-1-2014 10:05 static/image/common/back.gif
举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed ...
嗯，固定利率为了那点优惠，减少了诸多可能
但对于不太可能多还的人来说，SPIT时FIX部分多一点比较合理。
其实我问的是，REDRAW有上限吗？因我目前全部是VARIABLE，并且INTEREST ONLY，打算过一阵看看FIX的可行性。
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 10:18 static/image/common/back.gif
嗯，固定利率为了那点优惠，减少了诸多可能
但对于不太可能多还的人来说，SPIT时FIX部分多一点比较合理 ...
Fixed rate其实某种意义上是种赌博。。。以满足劳苦大众小赌怡情的美好愿望:lol MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46 static/image/common/back.gif
2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...
ANZ有1yr的fix带offset的 ericvan76 发表于 23-1-2014 10:15 static/image/common/back.gif
这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多 ...
顺便再避个税 本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 20:34 编辑
chainray 发表于 23-1-2014 11:10 static/image/common/back.gif
顺便再避个税
关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。
另外听到比较奇怪的说法是，如果自住房转投资房，利息费用按贷款减去原OFFSET帐户余额计算，类似于REFINANCE。
不知道我说清楚没有，你有什么看法？
MillerYang 发表于 23-1-2014 10:56 static/image/common/back.gif
Fixed rate其实某种意义上是种赌博。。。以满足劳苦大众小赌怡情的美好愿望
嗯，小赌。知道人生最大的豪赌是什么么 MICHELLE07 发表于 23-1-2014 11:18 static/image/common/back.gif
关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投 ...
你想复杂了，把offset想成不需利息税的saaving chainray 发表于 23-1-2014 12:05 static/image/common/back.gif
你想复杂了，把offset想成不需利息税的saaving
这么大的秘密。。。给揭漏出来了:lol 如果贷款100k，账户还有存款100k那就不用交利息了？ 好文！ squall0118 发表于 23-1-2014 12:19 static/image/common/back.gif
如果贷款100k，账户还有存款100k那就不用交利息了？
你当银行啥子啊。。。:lol
账户就关闭，还款结束
Update，上述结论好像是错误的:L