格菲 发表于 27-9-2013 23:18 static/image/common/back.gif
不客气。
因为本来自住房月还2k，refinance后算到投资房头上（名义上），账面上扩大了投资房利息费用。
...
我理解投资房100%贷款可以最大化投资房的利息，这样增加了投资房的deduction :loveliness:
但是，你们说的refinance后，自住房的2k利息名义上“加”到了投资房上，但实际上ATO会同意么？:o
而且怎么“加”？
加完以后，自住房就不用还利息了么？
说实话，我真的是第一次听到这个。。
本帖最后由 格菲 于 30-9-2013 09:56 编辑
chainray 发表于 27-9-2013 23:40 static/image/common/back.gif
我理解投资房100%贷款可以最大化投资房的利息，这样增加了投资房的deduction
但是，你们 ...
ATO认可银行出具的文件，银行分配了100%贷款给你的投资房就行。
本来你还2千自住房利息，对不对？买了投资房后，继续还，不过是算到投资房名下---所谓算到，是重组了的结果（个人理解）。
补充：根据38楼，42楼，基本可以这样理解，把投资房多余的首付去还自住房的贷款，减少自住房的首付
这样做，到底合适不合适？请大家多多提供信息。
格菲 发表于 27-9-2013 23:46 static/image/common/back.gif
ATO认可银行出具的文件，银行分配了100%贷款给你的投资房就行。
本来你还2千自住房利息，对不对？买了投 ...
你们周围有人这样操作么？
说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”
说，不管你银行的帐做得多完美，但那2k的贷款来源还是自住房，只要是自住的，就不能做deduction
我没有任何拆台的意思，我也是处于比较纠结的境地
其实我也认可你们的观点，但现有2方面的声音
我在ATO的网站上找类似的例子或者条款，可惜都没有
哎。。。其实就怕查到说不清。。。:yumen
不管怎么样，谢谢你和Emily的答复了~~
chainray 发表于 28-9-2013 00:01 static/image/common/back.gif
你们周围有人这样操作么？
说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”
我明白你的意思。
如果这么问：我把自住房的利息算到投资房上，行不行？
ATO肯定说：no way.
我说的是根据Broker所说，也不100%可靠。银行愿意出具证明文件的话，ATO那里一般至少会“睁一只眼，闭一只眼”
而且，也不是账面处理的问题，是两套房捆绑在一起了，以自住房做抵押，全额贷款买投资房，银行批了，是名正言顺的。如果认真问ATO，他们肯定还是不答应，因为有反避税嘛。
其实我也是有一点顾虑，不知道有没有更多人来确认这一点。
我有空去看看中介的理解吧。
chainray 发表于 28-9-2013 00:01 static/image/common/back.gif
你们周围有人这样操作么？
说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”
又想了一下，谨慎为好，你去问ATO是对的。
存侥幸心理的确不好，而且现在政府穷，风声紧，生杀权还是在他们手里。
我有时间再仔细研究一下。
我正好在写“合理避税”的帖，主要是探讨安全合理地避税，也想研究一下反避税。
看趋势是越来越“反”得厉害。
本帖最后由 wj22 于 28-9-2013 10:33 编辑
格菲 发表于 26-9-2013 23:20 static/image/common/back.gif
EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...
refinance的操作好像跟这个有点不同吧.
所谓的refinance就是把原来的借贷按目前的情况重新做一次.
譬如讲,格菲5年前以50万积分,首付10万(20%)借40万在freeoz买了一套房.5年后,freeoz由于人气高涨了,房价上去了.格菲的房子现在值60万了.但由于还是当年的借贷合同,所以格菲还是按当年签的合同条件欠ZHT50万减去已经还掉的部分.眼看freeoz要发展新的楼盘,格菲心动了.但格菲目前的收入是不可能再从ZHT那里贷的了,那咋办?只能refinance了.就是把房子重新按给ZHT,让他们从新估价,然后再出一份新的借贷合同.这个跟当年第一份不同之处在于,第一套房没有抵押,只靠个人收入来贷.这次是有财产抵押了,所以可以贷多点.但具体是多少,这个要专业人士帮你算.由于格菲的房子增值了,所以新贷的钱比第一次要贷的多.然后,格菲就可以拿着新贷的多出的钱付第二套的首期了.首期当然不能扣税,但由这套房产生的利息是可以扣的,因为它是投资房.这个基本上是"无本生意",赌的是眼光.格菲同学给出來的是"有本生意",50万支付30万,就是60%了.银行对自住房要求一般是20%,投资的是10%,你都60%,再借也是30%,银行当然无所谓.但这并不是资本最大化.
当然,上面这个是你没有足够的现金同时买两套的做法,有钱可以同时买两套或以上的,是可以走格菲同学的路子,目的是让银行给你贷100%, interest only.不过这感觉比较像line of credit.
不过也提醒一下,任何投资都是有风险的.
买几套房的同学需要很好的,很稳定的流动资金.
而且把自家房子给压了,其实压力还是蛮大的.
另外,LZ问投资房追求什么,这个是没有答案的.每个人的profolio都不同,没有详细的资料,专业人士也回答不了你的问题.
凡事量力而行就对了.
学习了
chainray 发表于 28-9-2013 00:01
你们周围有人这样操作么？
说实话，今天问了ATO，他们的答复是“不行”
你理解的不对啊。怎么是作帐呢？你投资房本身的贷款确实增加了啊。都说了，ato要求投资房贷款可以抵税。你问ato的问题应该是，如果投资房贷款增加了，是不是可以抵税
流程是这样的
先投资房正常申请贷款，首付20%-40%
再申请投资房全额贷款，通过自住房refinance完成
把投资房多余的首付去还自住房的贷款，减少自住房的首付
这样的结果是，你的投资房100%贷款，100%抵税
ATO只看你投资房贷款多少，不管你怎么达成的。银行肯操作就可以了。楼主问ato的问题不对。不是账面，而是实际投资房的贷款就是增加了
本帖最后由 格菲 于 30-9-2013 10:18 编辑
EmilyS 发表于 28-9-2013 22:48 static/image/common/back.gif
你理解的不对啊。怎么是作帐呢？你投资房本身的贷款确实增加了啊。都说了，ato要求投资房贷款可以抵税。你 ...
你说得很清楚。楼主的疑问是比较“微妙”的。
就是说银行认可了投资房100%贷款，一切都是正规合法的。
税务局不究竟的话，就没事。
但如果他们较起真来，就可以启用反避税条款，他们认为银行为了吸引客户刻意提高投资房贷款比例，刻意提高抵税比例。
我相信事实上操作的人还是有的。
大家都别操心了，我有空再打听一下。
本帖最后由 格菲 于 30-9-2013 21:54 编辑
wj22 发表于 28-9-2013 10:27 static/image/common/back.gif
refinance的操作好像跟这个有点不同吧.
所谓的refinance就是把原来的借贷按目前的情况重新做一次.
我记得买投资房（单独买）银行一般要求30%首付。10%听起来很宽松的。
格菲 发表于 28-9-2013 23:19 static/image/common/back.gif
你说得很清楚。楼主的疑问是比较“微妙”的。
就是说银行认可了投资房100%贷款，一切都是正规合法的 ...
但是LZ说ATO直接说不行啊，这不可能的。。。我很好奇LZ的问题是什么 :L
退一步讲，即使ATO启动反避税条例，责任也是银行的，因为银行推行这样的金融产品。这不用担心的，跟银行推行高风险margin loan一样，责任不在于个人的
我还是觉得LZ的理解不正确。不过LZ想干嘛是LZ的决定，我觉得怎么样都挺好的。
wj22 发表于 28-9-2013 10:27 static/image/common/back.gif
refinance的操作好像跟这个有点不同吧.
所谓的refinance就是把原来的借贷按目前的情况重新做一次.
你对refinance的理解是正确的。
但是贷款中因为不能直接把投资房的首付转移到自住房，所以要先把自住房refinance一次，把投资房的首付还到自住房的refinance里面，然后重新计算自住房的还款
原理是把投资房的首付抽空还自住房贷款。不是压房子。是在贷款总额不变的情况下，减少自住房贷款，增加投资房贷款。
当然LZ的情况LZ自己决定
EmilyS 发表于 29-9-2013 13:23
但是LZ说ATO直接说不行啊，这不可能的。。。我很好奇LZ的问题是什么
退一步讲，即使ATO启动反避税条 ...
你说的是不是就是下面ATO警告的第一种？
http://m.propertyobserver.com.au/tax/ato-warns-on-home-loan-tax-avoidance-schemes/2013012458979
自住房是不是一定要自己住的？比如现在买了套房子自住的，过几年再买套大的，然后搬到大的去住，之前那套就算投资了，还是后来买的一套算投资？
本帖最后由 格菲 于 12-10-2013 14:21 编辑
dreamcat 发表于 29-9-2013 21:31 static/image/common/back.gif
自住房是不是一定要自己住的？比如现在买了套房子自住的，过几年再买套大的，然后搬到大的去住，之前那套就 ...
税务上的自住房main residence只能认定一套,可以不真的住在里面(闲置or rent out).
如果有多套房,除了选做自住房main residence的那套外,其它的都算投资房, 卖出时交CGT.
一套房子可以在不同的时间段分别为自住房或投资房,性质可以转换.
11-10-2013 补充：出租住房 or 闲置住房 也可以认定为自住房，最多６年，在此期间其它房子就不能是自住房。
so " 但不能用来出租赚取租金. 但凡出租的,就是投资房." is not accurate
具体看这里:
http://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Treating-a-dwelling-as-your-main-residence-after-you-move-out/
@dreamcat
投资房追求的应该是 capital gain + expense, that's why 投资经典就是大地烂房 -- 惟其大地，长远的capital gain 可观，惟其烂房，租金收入会远低于expense，可有足够扣税空间。
格菲 发表于 29-9-2013 22:01 static/image/common/back.gif
税务上的自住房只能有一套,可以不真的住在里面(闲置着),但不能用来出租赚取租金.
但凡出租的,就是投资 ...
同学,你的回答不准确.
会误导观众的.
wj22 发表于 29-9-2013 22:29 static/image/common/back.gif
同学,你的回答不准确.
会误导观众的.
你说说看.
格菲 发表于 29-9-2013 22:30 static/image/common/back.gif
你说说看.
这个是你今晚的作业:lol
版主也不是专业的哈
有不对的指正出来就行了
大家主要是互相学习
本帖最后由 格菲 于 30-9-2013 11:04 编辑
FIRE 发表于 30-9-2013 05:32 static/image/common/back.gif
“This is a scheme because it involves getting a tax benefit from borrowings for private expenses -...
同学，谢谢参与，你补充的信息很有价值。
同学们看帖请更仔细点, 其实我有些楼层也讨论到了这位同学说到的问题,我们也希望更多人来分享, 提供更多的知识和经验.
愉快分享，大家都请勿言之过激,我不是税务专家，也不可能面面俱到，我个人的理解和观点是为了探讨，帮助普通同学们理解，让更多的同学来分享, 不是法律依据，当然更不希望大家把我的答案当标准答案受误导。
我最希望的是大家遵纪守法，不要钻空子，冒风险。我在合理避税帖里也多次提到我的这个理念，我之所以没有做公开免责声明，是因为我相信大家都是友善的。
我在自己的专业领域（当然不是什么税务代理中介一类的）里那么多年，可从没误导过任何人，大家尽管放心我的职业道德。
欢迎继续讨论，有需要整理信息让大家看起来更明白的地方，尽管提出来。
谢谢大家。
实际上有很多影响这些东西的因素哇~但主旋律是~如果资产持续增值~现金流充足~长期肯定是盈利的~
问题怎么看怎么觉得澳洲版次贷危机在酝酿中。。。
按照我的智商，到现在为止我已经理解不了大家讨论的东西了:L
FIRE 发表于 30-9-2013 05:26
你买投资房不需要首付的，直接就是100%贷款，根本不影响你I自主房的还款款。。你原来拿来首付款还是你自己 ...
投资房0首付的确实就不适用了。
建议仔细看贴。个人情况不同
FIRE 发表于 30-9-2013 16:31 static/image/common/back.gif
还有大家忽略了一个问题就是你自己的收入， 只有你交的税越多的情况才能够退税，如果是刚刚过了基本水平就不 ...
补充一个,depreciation其实也不靠谱.
到时候卖的时侯还是要还回来的.
最靠谱的其实是高收入+眼光准买到升值多的房子.
本帖最后由 格菲 于 3-10-2013 08:44 编辑
周星星1832 发表于 30-9-2013 06:38 static/image/common/back.gif
版主也不是专业的哈
有不对的指正出来就行了
大家主要是互相学习
谢谢星版：
感谢参与讨论的每一个人，大家基于自身经验和个人理解，就算有分歧，也很正常。
我曾经答过许多问题，从没有自栩为＂很专业＂过，都是侧重于参与分享、帮助自己和大家理解法规政策。
你也多次在以前的帖里说我＂很专业＂，我觉得没必要那样来评论一个非税务中介的普通网友。
但可以肯定的是，我在税法（不限于个人税）、财务金融等方面理论基础是可靠的，职业道德更不需要怀疑。因为亲身经历有限（比如没有经历过很多具体案例）、分享自己的思路不留余地等，难免有片面，甚至会让人质疑我。只要努力学习，人是会持续进步的。
现在做了版主，工作重点不同了，具体该怎么做，请你多给我一些指示。
我目前的理解主要是：鼓励提问，鼓励大家参与分享信息和观点。有不当的，请指出。
我相信大家不会期待一个版主成为答题专家。真正需要的朋友可以直接咨询资料盒和STS-TAX等。我们要做的是补充一些他们没有精力解释的细节。当然更重要的是关注别人，让最了解的人发言。
chainray 发表于 28-9-2013 00:06 static/image/common/back.gif
其实我不是很明白Emily举的例子：
你的自住房不用还或者少还贷款了阿，等于把投资房的首付拿出来还自住房的贷款，你自己房的利息每个月就少了阿。
格菲 发表于 27-9-2013 00:20 static/image/common/back.gif
EmilyS说的和我上次咨询Broker得到的信息差不多，自住房和投资房打包计算贷款。
举例吧：
自住房价值50万 ...
如果投资房帐面上是100%贷款，是不是要买贷款保险？
mollyoz 发表于 25-10-2013 23:10 static/image/common/back.gif
如果投资房帐面上是100%贷款，是不是要买贷款保险？
恩, 我得到的信息是首付20%以下就要买.