最近是买房还是再赞点钱这个问题已经快想破脑袋了

v2rain · 发表于 16-1-2013 16:50:06

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我刚来澳洲半年多，有工作也就三个月，算是一份fulltime，收入应该是能生活了。只是我在国内存款非常少，在找到工作的时候已将将花完。所以一切都从头开始。

------这个是背景，格叽格叽------

因为在悉尼住过一段时间，所以珀斯的房价看起来便宜很多。而我知道过去5年珀斯人口翻了一番，海豚兄也post一个每周1500新移民到珀斯来的消息，兼顾对比东西岸的经济，我坚信珀斯房价还是会接着涨起来……

所以，买房的信念一直在。只是我手头没钱付首付不然早就去买房了……

昨天听@nicleflopy 同学提起有一个叫keystart的东西，可以首付2%买房，我网上quote了一下，利率要6.38%。

我的问题是，
1 keystart这家公司大家听说过没有？为何可以用如此低的首付贷到房款？因为好像几大银行都是要10%甚至20%才行的啊

2 利率6.38%算比较高的，但是相比于利率5.6%，买一个40w左右的房子，30年期限大约需要多给10w左右的利息。如果房子会升值，到了三十年的时候，应该会可以把这10w块钱涨回来吧……我想说的就是不以投资的角度来看，至少是不是可以说是不亏的？？（用@新个格咪咪的话来说就是不懂金融都是吊丝啊……）

3 我是这么想的，攒钱买房，在这段时间租房也是支出，所以这个是一加一减了，租房一年也要1.8w了（如果整租的话，按360/周算。我有小孩所以倾向于整租）虽然对比10w的差额是小头，但是也是钱啊。这样一想我就更想买房了

不知道keystart是不是靠谱，如果靠谱我就借钱上买房项目了！！！

小人本来是用来起分隔作用啊噗

[ 本帖最后由 v2rain 于 16-1-2013 18:36 编辑 ]

v2rain · 发表于 16-1-2013 16:51:56

西澳海豚 · 发表于 16-1-2013 17:06:39

我个人比较倾向于不足部分付保险费，但是首付至少10%

其实我也付了！凑不足20% 的首付，因为我觉得保险费几千刀是一次性付出。

相对于高利息多付10W 的利息来说，划算多了！

如果现在买入40W（贷款32W）房租大概可以COVER 掉房贷，你才刚到~~我会觉得还是多累积一些首付，最好要有10% ----------

y12345678 · 发表于 16-1-2013 17:10:40

1 keystart这家公司大家听说过没有？为何可以用如此低的首付贷到房款？因为好像几大银行都是要10%甚至20%才行的啊
----------西澳政府出资搞得，半福利项目，目的就是让买房有困难的人做到居者有其屋的梦想

2 利率6.38%算比较高的，但是相比于利率5.6%，买一个40w左右的房子，30年期限大约需要多给10w左右的利息。如果房子会升值，到了三十年的时候，应该会可以把这10w块钱涨回来吧……我想说的就是不以投资的角度来看，至少是不是可以说是不亏的？？（用@新个格咪咪的话来说就是不懂金融都是吊丝啊……）
---------亏不亏是在你所拥有的选项里比较的，既然你没法从银行贷到款，那用keystart和银行比较对你而言就没有意义了。另外，谁敢说房价一定会永远涨下去呢？当然更不可能保证房价平均的每年涨幅大于这个利率了。买房子是消费，更是投资。投资有风险，入市需谨慎。这个还要你自己拍板

3 我是这么想的，攒钱买房，在这段时间租房也是支出，所以这个是一加一减了，租房一年也要1.8w了（如果整租的话，按360/周算。我有小孩所以倾向于整租）虽然对比10w的差额是小头，但是也是钱啊。这样一想我就更想买房了
-------你只想买房子的好处，有没有想到害处和风险？每周同样的支出，租房子的条件肯定要好于买房子的条件。而且买了房子之后，还有许多其他开销，保险、council税费、水费、房子的维护费用，等等等等。。。。还有各种原因，导致自己无法正常支付贷款，市场上不是有银行拍卖的房子嘛，就是这样来的。

--------泼了很多冷水，不是鼓励你不要买房。而是帮你再做决定前，把好处坏处都多考虑一点。因为你现在正处于只想好的，看不到坏处的时期。
--------最后，建议你去掉帖子里的小人儿。。。看着眼晕！

madrista · 发表于 16-1-2013 17:12:19

就目前的市场而言，还是买房划算，我家附近的房子这一年至少涨了五万块啊。。。

保险费也就几千块钱，你说的那个利率确实高了一些，强烈建议找个Broker帮你算一下，而且你也要把现在租房的成本算在里面。每周租房的钱肯定要比这个利率多出来的钱要高吧？

madrista · 发表于 16-1-2013 17:13:32

原帖由 y12345678 于 16-1-2013 18:10 发表

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1 keystart这家公司大家听说过没有？为何可以用如此低的首付贷到房款？因为好像几大银行都是要10%甚至20%才行的啊
----------西澳政府出资搞得，半福利项目，目的就是让买房有困难的人做到居者有其屋的梦想

2 ...

砖家意见，哈哈！

bluemm · 发表于 16-1-2013 17:14:33

买房不一定要付够10—20%的首付，主要是看银行愿意贷给你多少，这个要结合你的家庭结构和收入算了，我有朋友两个人上班，没小孩，银行贷出98%，正常利率。就是要付大几千的保险费，这个要自己balance下，是凑够20%，还是出保险费。要是实在钱不够，要不攒两年，贷的多还款压力也大。

elin-lu · 发表于 16-1-2013 17:21:20

支持LZ买房!

买房后钱不够的话,可以把房间分租出去嘛!

y12345678 · 发表于 16-1-2013 17:31:12

我是看好长期西澳房市的

但是对房市的风险不能不看到，这里说说负面因素

西澳经济过于一元化，矿产热潮之后。可能导致的就是人口的流出

住房的供给特点有2：
1、现有的供给量，基本上只能增加无法减少
2、短期内，住房的供给极难增加
这样，住房的供给在短期内可以近似的看成一条垂直的直线
长期是一条又缓慢坡度的单行线

这样的情况下
导致的是1%的人口扰动，对租房和售房市场的影响，会远远大于这一个百分点的
尤其是在人口下降的时候

到时候谁又能保证，房价不会跌？

writer · 发表于 16-1-2013 17:40:17

顶一下，最近买房帖真多。。。

有几个疑问：
1. 保险是可以退的么？比如我目前只付10%，但1年后如果迅速还本到2成以上，是否可以退保险呢？是否有这样的贷款项目？
另外，贷款费用只有几千么？没有研究过，还没到那一步。不过听说1.5W左右呀。

2. 贷款的时候，能否把贷款额度做高？比如根据工资，银行计算贷款额度是40W的话，如果想贷款45万，是否可行呢？需要些什么额外的条件？

y12345678 · 发表于 16-1-2013 17:52:59

有几个疑问：
1. 保险是可以退的么？比如我目前只付10%，但1年后如果迅速还本到2成以上，是否可以退保险呢？是否有这样的贷款项目？
另外，贷款费用只有几千么？没有研究过，还没到那一步。不过听说1.5W左右呀。
------这个保险叫做LMI（lender mortgage insurance），是给银行保的。一旦贷款人还不起贷款，保险公司给银行赔钱。费用一般是你贷款总额的一个百分比，不同的银行绑定了不同的保险机构，费率不同。下面是一个典型的费率表
http://www.homeloanexperts.com.a ... /lmi-premium-rates/
另外一家的费率，这家是CBA用的
http://www.genworth.com.au/homeb ... -premium-estimator/
退保，没戏。如果你转银行，付掉的LMI就打水漂了。

2. 贷款的时候，能否把贷款额度做高？比如根据工资，银行计算贷款额度是40W的话，如果想贷款45万，是否可行呢？需要些什么额外的条件？
------主要有三个办法：减少花钱，增加收入，换家银行，改投资房贷款

[ 本帖最后由 y12345678 于 16-1-2013 15:56 编辑 ]

Tecmia · 发表于 16-1-2013 18:27:44

努努力吧，争取一把pay off！

新澳之旅 · 发表于 16-1-2013 18:28:55

2. 贷款的时候，能否把贷款额度做高？比如根据工资，银行计算贷款额度是40W的话，如果想贷款45万，是否可行呢？需要些什么额外的条件？
------主要有三个办法：减少花钱，增加收入，换家银行，改投资房贷款

提醒一下WRITER如果按投资房贷款你是可以多贷，但是自住的补助不会有了，还有也没有任何的印花税优惠。我们当时50万以下（11年底买的）没有任何印花税。这个不是小数目，再加上7000的补助。

当然你也可以下一套房子作为自住来贷款，因为你没有享受过优惠，还是可以用的。没有人说第一套房子非得自住，不过你最好问清楚

小海盗 · 发表于 16-1-2013 18:36:17

WA买房帖，mark不犹豫!
没啥信息给LZ，只好说一声

nicoleflopy · 发表于 16-1-2013 18:41:45

你把我名字拼错了。
利率高就高呗，过个一两年你转到ubank不就低了么。。。。。问问以后转的条件。

西澳电工 · 发表于 16-1-2013 18:58:35

你是两口子，就买房。。。不是的话，我建议不买。。。
这个理由想想就知道。。。不能说的太直接了。。。
但是，我不建议，那么高利率。。。爽歪了。。。天天还的是银行的钱。。。

小海盗 · 发表于 16-1-2013 19:14:44

LZ有没有自己动手算一算呢?
2%，40万，6.38%和5.6%利率下，付出相差大概7万~
10%首付，相差6.5万~
希望我没算错~

v2rain · 发表于 16-1-2013 19:16:14

原帖由 nicoleflopy 于 16-1-2013 19:41 发表

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你把我名字拼错了。
利率高就高呗，过个一两年你转到ubank不就低了么。。。。。问问以后转的条件。

因为一直叫你你抠嘛 - - 能默写出这么多也不错了啊~

你说的转到Ubank就是refinance吗？

v2rain · 发表于 16-1-2013 19:17:34

原帖由 西澳电工 于 16-1-2013 19:58 发表

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你是两口子，就买房。。。不是的话，我建议不买。。。
这个理由想想就知道。。。不能说的太直接了。。。
但是，我不建议，那么高利率。。。爽歪了。。。天天还的是银行的钱。。。

电工兄，是的，我家已经三口人了

v2rain · 发表于 16-1-2013 19:22:19

原帖由 y12345678 于 16-1-2013 18:10 发表

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1 keystart这家公司大家听说过没有？为何可以用如此低的首付贷到房款？因为好像几大银行都是要10%甚至20%才行的啊
----------西澳政府出资搞得，半福利项目，目的就是让买房有困难的人做到居者有其屋的梦想

2 ...

多谢水哥指点迷津先

你说的对我对康嫂费房屋保险费没多大概念，这些的开销会是大概多少呢？或者我在哪里可以搜索到……
至于房屋的打理，租个house也要帮着剪草啊和水电费也一个道理，所以这项支出应该是一样的（无论买房还是租房）。

所以说到底是个人对投资行为的预期来做决定了。只不过我不想把这个当成一个投资来看，这样我行动的动力极其的大啊。

y12345678 · 发表于 16-1-2013 19:46:30

保险是房屋及财产险，财产险部分可以不买，但房屋及其责任险的部分几乎是必买的。否则你家的树砸了邻居的卡迪拉克，你就破产了。价格在数百到上千之间

council 费，即地方政府收你的地税。这个取决于你房产的价值和地方政府定的税率，一般perth几十万的房子收费2500±1000左右。

水费这个最悲剧，因为一个house随随便便上千快，用多用少几乎一个样。因为主要都是服务费和废水处理，这不是鼓励人浪费水吗。租房的就爽了，有不付的，有只付一点点使用费的。

房屋维护，这个就是无底洞。放了房奴，这个房子就是你自己的，今天修修这儿，明天修修那儿，永远没完没了。金额，从$$$$ ~~~~$$$$$$看你心情和运气了

hannah87815 · 发表于 16-1-2013 20:38:19

原帖由 v2rain 于 16-1-2013 20:22 发表

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多谢水哥指点迷津先

你说的对我对康嫂费房屋保险费没多大概念，这些的开销会是大概多少呢？或者我在哪里可以搜索到……
至于房屋的打理，租个house也要帮着剪草啊和水电费也一个道理，所以这项支出应该是一样 ...

你自己买房子比租房子多付Concil（1000+很多看你买的房子来定） water (不是平时用的是处理费用一年也要近1000吧）还有保险费一年不要1000也要7 8百吧比你租房多了3000差不多。

cx_oem · 发表于 16-1-2013 21:21:36

据我local同事描述，Keystart 要谨慎，因为房产权你只有一半，一半是政府的，你未来卖房款一半给政府。
所以不是什么利率高低这么简单。

nicoleflopy · 发表于 16-1-2013 21:34:31

这是两个不同的项目呀，合资买是另一个，而且不是一半！。

另外，to作业，就是转贷款。

康嫂水费和物业费，总共通常3k+。

ayuanx · 发表于 16-1-2013 22:02:03

Investment vs. Risk
30 years is quite some time, basically it is more than the years you can actually work (earn income).
Think about it.
Nothing more to say, it is your decision.

[ 本帖最后由 ayuanx 于 16-1-2013 22:20 编辑 ]

y12345678 · 发表于 16-1-2013 22:10:05

原帖由 cx_oem 于 16-1-2013 19:21 发表

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据我local同事描述，Keystart 要谨慎，因为房产权你只有一半，一半是政府的，你未来卖房款一半给政府。
所以不是什么利率高低这么简单。

你同事说的不能说算错，但是有些误导
1. keystart贷款机构
西澳政府资助的一个贷款机构，向购房但难以贷款的西澳居民提供政策性贷款
参见
http://www.dhw.wa.gov.au/housing ... /Pages/default.aspx
http://www.keystart.com.au/

2. 几类不同的贷款服务
keystart提供乡村住房贷款、都市住房贷款和共同购买住房贷款三大类贷款服务
第一类和我们没多大关系，但你同事明显把第二类中的keystart home loan和第三类中的sharedstart home loans搞混了，而且对后者的运作颇有误解

3. 星火房贷（keystart home loans）
这个中文名字是我起的。
因为它是针对中低收入、个人或家庭的，因为通过正常的途径，他们要么是首付不够，要么是银行不给贷款，要么是费用或利率过高。
顾名思义，这个贷款就是想在你最难的时候帮你一把，让你先启动起来，日后还是鼓励你再到商业贷款机构转贷（refinance）的。

4. 安居房贷（ sharedstart home loans ）
这就是完全不同的另一个项目了，这个是和西澳公屋部政府的共享产权计划（shared ownership）相配套的一种贷款。这个计划是这样的，政府委托指定开发商建设符合要求的新房。让后通过指定的中介销售给符合一定条件的购房者。优惠条件是，购房者不用全款购买，可以和住房与公屋部联合产权，最少可以只购买7成产权。出7成的钱，得到完全的使用权，的确是个不错的项目。不过房子是你和政府共有的，以后出售增值的钱大家要按比例分赃。
你同事说的对半分，这个比例是不可能的，因为政府最多只持有3成成产权。

[ 本帖最后由 y12345678 于 16-1-2013 20:17 编辑 ]

v2rain · 发表于 16-1-2013 22:32:20

原帖由 y12345678 于 16-1-2013 23:10 发表

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你同事说的不能说算错，但是有些误导
1. keystart贷款机构
西澳政府资助的一个贷款机构，向购房但难以贷款的西澳居民提供政策性贷款
参见
http://www.dhw.wa.gov.au/housingoptions/homeownershipoptions/KeyS ...

这个转贷不知道有没有条款限制。
不过如果像水哥说的“鼓励转到商业贷款”，那么应该还是可操作的啊。

y12345678 · 发表于 16-1-2013 22:59:43

肯定是可以操作的，具体问题就得你自己钻研了
到网站上好好看看，肯定有收获

yatimmy · 发表于 16-1-2013 23:56:33

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 16-1-2013 18:06 发表

 登录/注册后可看大图

我个人比较倾向于不足部分付保险费，但是首付至少10%

其实我也付了！凑不足20% 的首付，因为我觉得保险费几千刀是一次性付出。

相对于高利息多付10W 的利息来说，划算多了！

如果现在买入40W（贷款32W）房租 ...

请问不足部分付保险有什么用？

西澳海豚 · 发表于 17-1-2013 01:08:13

保障银行的权利 & 分担银行风险，和自己一点关系都没有。

所以澳洲银行赚钱阿！

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