有关珀斯home loan、inspection、contract和settlement的问题

ozer2013

12/11/2013
请教大家：

问题一：有关home loan
（1）请问选择银行的时候，除了尽量选择贷款利率低的银行之外，还有什么其他需要考虑的因素？
（2）除了四大银行之外，还有一些平时没怎么听说过的金融机构好像也提供贷款，选择他们有什么潜在的风险或问题吗？
（3）利率（固定利率、浮动利率或混合利率）、贷款期限、本息支付方式一般都可以和贷款机构商量是吧？是不是只能选择一家银行，然后一下子贷二十年这样子？有关利率、贷款期限、本息支付方式这些方面大家有什么建议？

--关于home loan的选择，除了参见论坛相关贴子外，以下链接及该网站其他相关的articles有助于补充一些基本的概念、知识及选择的建议（如利率、贷款期限、本息支付方式、offset account等）：
http://au.pfinance.yahoo.com/com ... an-rate-comparison/

（4）是不是home loan一旦申请下来就开始计息，还是从settlement date开始计息？
--请见3楼四季鹅的回答
（5）如果卖房的seller还没有还清所出售房子的房贷，买的时候需要有什么特别注意的地方吗（如合同里规定buyer不用承担任何encumbrances）？
--请见3楼四季鹅的回答

问题二：有关inspection和contract
（1）如果是Auction，是不是最好在签合同付定金之前要进行全面的inspection（i.e. 让专业人士进行结构、水、电、白蚁等全面的检测）？
--最好是这样。另外请参考：
http://www.commerce.wa.gov.au/co ... Buying_and_selling/
尤其是其中The Homebuyers' Survival Guide for WA的section 2.

（2）如果来不及（或者seller/agent不同意当场让）进行专业的inspection就匆匆签了合同，而且合同里面也没有附带专门条款（如一旦检测出比较大的问题怎么办）。需不需要以及可不可以随后赶紧再找agent/seller追加这方面的条款？
--貌似这样做不现实。

（3）如果签合同时没有进行专业的inspection，是不是可以在settlement之前进行？即便是合同里没有附带专门条款，但此时检测出大的问题是不是还是seller/agent的责任？不知道这是不是法律默认的？

--貌似不管是auction还是非auction，在settlement之前seller/agent都会允许进行final inspection，有什么问题的话seller/agent会负责修好。但信息来源不一定准确，可能也会因seller/agent而异。

（4）是不是找一个expert就可以进行专业的、全面的inspection （包括结构、水、电、白蚁等）还是需要不同方面找不同的专业人士？
--看banksxin同学发起的贴子https://hioz.us/ibbs/forum.php?m ... =settlement%2Bagent，不同的工作得找不同的人，这样的话就得同时找好几个人了。
不管怎样，收费大约是什么水平？大家有什么好的推荐没有？……（欢迎大家继续提供建议和帮助）。

14/11/2013
问题三：有关settlement
（1）请问settlement agent从法律规定或者从程序上是必须的吗？看相关的贴子，说settlement agent主要是帮查验一下相关的文档（如产权证书）是否真实，还说settlement agent其实帮不了什么太大的忙，好多事情还是得自己操心（如他们不帮inspection，也不帮联系expert进行inspection）。那如果这样的话，settlement agent是不是可以不用找了，过户的相关东西自己搞定就行了？
--from 四季鹅：settlement agent过户师无论如何都是必需的。过户当天，买卖方包括中介都不参与，双方的过户师、以及银行的代表碰头过户。很多细节和法律问题是自己搞不定的，必需由过户师来做。

（2）settlement agent在最后房款的支付中起什么作用呢？是不是先把钱转给settlement agent这个第三方然后由他支付给seller或其agent，这样比较保险？如果不是的话，最后房款一般怎么个支付的程序？
--参考toy同学发起的讨论贴：
https://hioz.us/ibbs/forum.php?m ... =settlement%2Bagent

（3）如果selttlement agent是必须的或者最好找一个，大家有没有什么合适的推荐？也看了一些相关的贴子，但大都比较早了，近期买房用过settlement agent的tx能不能帮推荐一下，可以留言，也可以PM给我，谢谢。
--参考yong1982 同学发起的讨论贴：
https://hioz.us/ibbs/forum.php?m ... =settlement%2Bagent

iap

问题很多啊，建议你把其他人的购房帖读一下，基本上能回答完你的问题

四季鹅

楼主，太多问题了，再热心的网友也没法一一回答啊。我先就我知道的简单说说，楼下继续

选择银行和贷款时，尽量选择可以随时退出进行refinance的，以便以后操作；有关利息和还款方式，建议楼主先做些功课，了解基本情况，论坛里这些帖子已经很多，关键是要适合每个人的需求。

还贷从settlement那天开始算。

seller没还清之前的贷款，这种情形应该很常见吧。

关于auction，我是从auction买的房子，但纯属巧合，去参加auction之前一点功课都没做。拍下来才知道，在auction之前，agent已经安排做过一次property inspection了，材料在拍下来当天就给了我。

pest inspection没做，但是seller在settlement之前两周做了annual pest control——之前她每年都做一次，应该问题不大。

即使有问题，as far as I know,拍下来就是你的了，没有反悔的机会（除非特别特殊的情况，找当地资深的律师也许有机会）

四季鹅

四季鹅 发表于 12-11-2013 00:42

                               
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楼主，太多问题了，再热心的网友也没法一一回答啊。我先就我知道的简单说说，楼下继续

选择银行和贷款时 ...

楼主可以参考我auction买房的帖子：
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1087265-1-1.html

月亮星座

lz好多问题啊...其实google一下可以了解基本的情况..然后再有重点的问比较好...

ozer2013

有些问题后续的跟贴帮回答了，有些我自己找到了答案，都在原贴中贴出了答案。供后来者参考。
同时又有了几个新问题，希望大家继续提供建议和帮助。谢谢

cynthiawu

今年七月一日以后，有些相关法律改变了，最好去网站查询最新信息

cynthiawu

http://www.commerce.wa.gov.au/Corporate/about_us/metropolitan_offices.html

cynthiawu

也可以上门咨询

cynthiawu

那里还有一些印刷的小册子，也许有用

ozer2013

cynthiawu 发表于 14-11-2013 20:25

                               
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http://www.commerce.wa.gov.au/Corporate/about_us/metropolitan_offices.html

貌似只有相关机构的联系方式
请问您知道有没直接关于政策内容介绍的网页？谢谢

cynthiawu

http://www.buildingcommission.wa ... -building-contracts

再仔细找找吧，相关法律文件

有关买房、找中介等等的小册子在大厅可以自取的

Feng616

不知道能不能自己做settle，是不是去查询产权是否真实需要liscence呢？

cynthiawu

Feng616 发表于 15-11-2013 11:46

                               
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不知道能不能自己做settle，是不是去查询产权是否真实需要liscence呢？

是不是花钱就可以查？

cynthiawu

我知道你可以买到有关房子的记录，就是几时转手的，转手的价格，但是没有以前房主的名字

ozer2013

cynthiawu 发表于 15-11-2013 22:46

                               
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我知道你可以买到有关房子的记录，就是几时转手的，转手的价格，但是没有以前房主的名字

对得，貌似这个网站可以
http://www.onthehouse.com.au/
但只是看到说可以付费查看过往记录还是什么的，但没有试过