租房不如买房，买房不如买投资房。

freeflygo123

江游生活在澳洲，就拿澳洲的实际情况作个简要的分析。

房地产投资本身是一个长线投资项目。最起码是十年不卖。就拿江游所居住的城市的房地产周期来举个例子: 历史上的数据显示大约7 - 12 年翻一翻。运气好的5年就翻一翻，一般来说如果Hold一个房子10年，那么每年会增长10%，10年会翻一翻。


假设买房，租房都是50万的中间价。

1，租房的开销

租金大约是房价的4。5%，每年要花掉$22500。租金也是每年会增长10%，10年会翻一翻。而通货膨胀以每年5%计算，租金每年净增长5%，到第10年租金会长到每年$34900。


2，买房自住

利息大约7。5%，Council rate 和维护费按房价的1。5%计算。Hold一个房子10年，那么每年会增长10%。那么每年净增长1%。也就是说你每年付$37500的利息，$7500的其它费用，到第10年时，你不仅10年都免费住房，还要净赚5万。

3， 买投资房

利息大约7。5%，Council rate 和维护费按房价的2%计算。Hold一个房子10年，那么每年会增长10%，租金大约是房价的4。5%。Negative gear退税按30%计算，那么有1。5%房价的退税((7。5 + 2 - 4。5)*30%)。保守计算，通货膨胀等于租金每年的增长。那么每年净增长为房价的6。5%，也就是每年净赚3。25万，10年净赚32。5万。

所以江游个人的建议是: 在澳洲租房不如买房，买房不如买投资房。

青山

所有这些的前提，都是房价和租金每年涨10%。
说实话，长期来讲，房价不可能永远以超过通胀率2倍的速度上涨。

过去20年的房价增长，是住房贷款普及造成的，包括过度贷款制造的泡沫。
而且贷款利率从80年代的2位数，到现在的1位数。

房价以超过通胀率2倍的速度长期上涨，结果将是超出人们的购买能力。

[ 本帖最后由 青山 于 17-9-2007 10:02 编辑 ]

freeflygo123

这是一个大概的假设，是基于历史数据。我有一个房子2002年3月花$280K从私人手上
买的，当时的租金是每周$340，现在房子值$620K，租金是每周$540。

青山

对于房子这种不动产，真要分析过往的数据，最好拿100年的数据来分析。
而不是过去10年的。问问50年代，买房子大概什么价，再看看现在，再计算平均增长率。
我听到的数据是，从二战后到现在，墨尔本的房价也就增长了10几倍，50多年啊。
如果真是每年平均增长10%，那么1.1的50次方是多少。

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 10:10 发表

                               
登录/注册后可看大图

这是一个大概的假设，是基于历史数据。我有一个房子2002年3月花$280K从私人手上
买的，当时的租金是每周$340，现在房子值$620K，租金是每周$540。

freeflygo123

问题是越来越严重，工资的增长远赶不上房价的增长。现在刚参加工资或近30岁的一
代被称为倒霉的一代(X-generation)。越往后越买不起房子。

大白兔

00年到现在房价大涨，很多房子翻番但是这种情况以前没有过以后也很难有。我认识的朋友告诉我她97年买房18万可是到99年3年几乎没有涨房价，而且那个房子在97年以前也不是说几万就可以买，也是10多万。可是现在可以卖45万。买得早，买得巧，碰上好时候当然就涨了。如果你是我那位朋友，在00年以前得出的结论就不是这样。国内一样。何况，00年以前很多人根本拿不出钱买房，而现在能拿出钱来买价格也不一样了。我们夫妻的观点可能比较落后，但是我们始终认为任何投资，都是为生活服务的。如果手头很松，投资房产买大房子住都好。可是如果要牺牲生活的质量来投资未来，我们觉得不值得。各人实际情况不一样，只能量体裁衣

青山

当大家都卖不起房子的时候，房价凭什么涨？

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 10:27 发表

                               
登录/注册后可看大图

问题是越来越严重，工资的增长远赶不上房价的增长。现在刚参加工资或近30岁的一
代被称为倒霉的一代(X-generation)。越往后越买不起房子。

freeflygo123

房地产投资本身是一个长线投资项目。犹太人的口号是二十年不卖，江游的建议是Buy and Hold，最起码是十年不卖。就拿江游所居住的城市的房地产周期来举个例子: 大约8 - 12 年一个周期，有2 -3 年的迅速增长期，1-2 年的停顿期和5 - 8年的缓慢，平稳增长期。除去2 -3 年的迅速增长期是卖方市场，很难买到低于市场价的物业外，剩下的房地产周期都是买方市场。

俺可不是agent，也不会push you to buy。不过我到是帮新加坡的一位朋友买了一套
投资房。见投资理财里的帖子"在穷人区掏宝"。也是对他们洗脑后在auction上拍到
的。现在二口子高兴的不得了，还想让我在帮他们买一套。投资理财要有点悟性。
不是每个人都能理解的。

freeflygo123

原帖由 青山 于 17-9-2007 10:45 发表

                               
登录/注册后可看大图

当大家都卖不起房子的时候，房价凭什么涨？

投资者买丫，买了来出租。

房价的支持有:

地越开越少，越开越远。

150万的移民
几十万的海外学生
大量的欧美游客奈着不走
1/3的新西兰人在澳洲工作
大量的日本，亚洲四小龙国家亲睐澳洲的地产

[ 本帖最后由 freeflygo123 于 17-9-2007 11:00 编辑 ]

大白兔

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 10:27 发表

                               
登录/注册后可看大图

问题是越来越严重，工资的增长远赶不上房价的增长。现在刚参加工资或近30岁的一
代被称为倒霉的一代(X-generation)。越往后越买不起房子。

这个问题我特别有感想。国内房产网站上很多刚参加工作的年轻人(30岁也不少，硕士博士刚毕业不也是一样的学生，年龄不代表工作时间长) 哀叹如何买房，无房如
何结婚，甚至抱怨父母没帮一把。。。。。不想想，当年他们父母兄长刚工作就买房啊？说当年单位分房现在不分，不就是一个小宿舍，大家合用厨房卫生间，结婚
了能分个带厨卫的单间欢天喜地的，那些旧宿舍和现在的时尚单身公寓能比啊？这些人的父母，多少人当年结婚有装修这个词的？我父母告诉我他们就把两人的单人
床拼起来，新被子就是大家的贺礼，他们是没花钱买房的压力了，他们是没钱，就是有钱也没处买，没处找东西装修去！现在的年轻人羡慕来羡慕去，不是羡慕上一
辈，是羡慕同辈里面家庭条件好的，或是自己能力强的，早住上好房自己开车的。国内贫富差距让我难过，这里就不提了。但是国内国外对年轻人购房都一样状况，自己有本事就买，没本事就租，努力争取想办法买，社会发展到这一步，只会给你提供竞争的空间，不会替你解决住房问题了，如果年轻人说自己倒霉，让他们回到
六几年饥荒，7几年文革，8几年经济发展初期他们就幸福无比了？真有时光机器，咱们赌赌谁肯钻进去？

一句话，爱拼才会赢。我们跟这些人差不多同龄，现在也算有房有车，国内父母也尽力孝敬。但是我们有今天，全是自己努力拼的，没有靠过双方父母一点儿。如果不拼，肯定什么也搞不成。

[ 本帖最后由 大白兔 于 17-9-2007 23:33 编辑 ]

大白兔

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 10:49 发表

                               
登录/注册后可看大图

房地产投资本身是一个长线投资项目。犹太人的口号是二十年不卖，江游的建议是Buy and Hold，最起码是十年不卖。就拿江游所居住的城市的房地产周期来举个例子: 大约8 - 12 年一个周期，有2 -3 年的迅速增长期，1 ...

千万不要误会，我很感解你分享经验，你的经验对于想买能买房的朋友很有帮助。你自己买房获得收益，希望能告诉大家一起获利，我认为你是一个心胸开阔，乐于助
人的人。我也想说说我个人的看法而已。

test001

原来是个房产的托儿

浪花

归根到底不是人吃人吗？

吃得快乐吗?吃的开心吗？什么时候风水轮流转，你或你的后代被吃？？？

freeflygo123

原帖由 test001 于 17-9-2007 11:03 发表

                               
登录/注册后可看大图

原来是个房产的托儿

去我博克看看，俺是如何揭露agent的骗爪的。俺是干什么的? 俺博克也许有回答

青山

长期来讲，年平均增长10%是不可能的，这是个基本算术问题。
要不你拿过去50年的数据来看看？

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 10:49 发表

                               
登录/注册后可看大图

房地产投资本身是一个长线投资项目。犹太人的口号是二十年不卖，江游的建议是Buy and Hold，最起码是十年不卖。就拿江游所居住的城市的房地产周期来举个例子: 大约8 - 12 年一个周期，有2 -3 年的迅速增长期，1 ...

freeflygo123

原帖由 大白兔 于 17-9-2007 11:03 发表

                               
登录/注册后可看大图

千万不要误会，我很感解你分享经验，你的经验对于想买能买房的朋友很有帮助。你自己买房获得收益，希望能告诉大家一起获利，我认为你是一个心胸开阔，乐于助
人的人。我也想说说我个人的看法而已。

freeflygo123

原帖由 青山 于 17-9-2007 11:13 发表

                               
登录/注册后可看大图

长期来讲，年平均增长10%是不可能的，这是个基本算术问题。
要不你拿过去50年的数据来看看？

我还能说什么呢? 无言以对!

青山

为什么不直接回答呢？因为什么无言以对？

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 11:19 发表

                               
登录/注册后可看大图

我还能说什么呢? 无言以对!

freeflygo123

有意思，在WXC有4500多人看了，没一个砸砖头。话不投机，半句多啊。每个人经历
不一样，体会也不一样，想法自然不一样。理解。

freeflygo123

原帖由 青山 于 17-9-2007 11:25 发表

                               
登录/注册后可看大图

为什么不直接回答呢？因为什么无言以对？

青山依然在，几度喜阳红?

test001

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 11:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

有意思，在WXC有4500多人看了，没一个砸砖头。话不投机，半句多啊。每个人经历
不一样，体会也不一样，想法自然不一样。理解。

前天有个阳光置业的华人中介打电话给我，然后给我推荐买投资房子的事情，最后她给我推荐到了liverpool去了。
那个房子是华人建的，3房39万，她说租金375$/w。
要知道liverpool是悉尼最烂得区之一了

小树熊

我想请教LZ，投资房就是卖了以后出租，持有一段时间后等升值，再卖出变现，是这样吗？
那同期我要住上同样条件的房子，不是还得花上一笔租金吗？

我觉得LZ说的情况有点像《富爸爸穷爸爸》里的样子。可惜我有些地方不是很明白，看的一知半解的。希望请LZ指点指点。

青山

我觉得砸砖头不必，我们从数据上探讨，难道不是正道么？
为什么一说到关键地方，就无言了呢？

过去50年的数字，是客观存在的。跟经历，体会都毫无关系。
如果你真的能拿出长期平均年增长10%的证据，那不比什么都有说服力？

为什么在关键问题上，总是顾左右而言他呢？

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 11:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

有意思，在WXC有4500多人看了，没一个砸砖头。话不投机，半句多啊。每个人经历
不一样，体会也不一样，想法自然不一样。理解。

大白兔

原帖由 freeflygo123 于 17-9-2007 11:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

有意思，在WXC有4500多人看了，没一个砸砖头。话不投机，半句多啊。每个人经历
不一样，体会也不一样，想法自然不一样。理解。

无论如何，再次谢谢你的分享，虽然某些方面我和你意见不一样。买与不买与怎样买，是个大问题，听谁的信谁的，关键看自己的判断，自己拿主意。国内一个比较大的
房产论坛，04年房价大涨后分成2派，一派支持大家能买则买，还要涨；一派支持大家有钱先存着，房价要大跌的，以后再买。06到07年见了分晓，04涨后还是咬牙买
了的，力捧几个支持买的ID; 02年没买，04年还没买的，往死里骂几个力劝大家先不要买的ID，同时也骂买了赚了的人。我就不明白，买不买，自己拿主意，拿对了
拿错了，怪不得谁，别人上论坛来讲讲，当个参考。一定跟你说某某垃圾楼盘好的，那是托，是要吃回扣的，是买别人的房不买他的房吃不到回扣的，是真正黑心人；
泛泛的在论坛讲买好，或不买好的人，得不到直接的利益，爱讲而已，有人说他们手里有房希望把房价炒起来。。。。我不信，就这几个人，几十套房子就把全国房
发展方向操纵了，早就被谁谁怎样怎样了。

cello

原帖由 青山 于 17-9-2007 11:19 发表

                               
登录/注册后可看大图

我觉得砸砖头不必，我们从数据上探讨，难道不是正道么？
为什么一说到关键地方，就无言了呢？

过去50年的数字，是客观存在的。跟经历，体会都毫无关系。
如果你真的能拿出长期平均年增长10%的证据，那不比 ...

我google了一下，找到这个：
http://www.findem.com.au/factsheets/housingfactsheet.pdf

里面的1967-2004的房中价增长年均10.3%


年增长10%的话， 50年前的房价是现在的 1/106, 我家房子当时不存在，存在的话看来不到3000元啊

aareon

个人情况完全不同。。本来就是各人的选择。

thewall

... 有钱多去帮助路边的冻死骨 ... 老想自己赚, BS ...

cello

原帖由 thewall 于 17-9-2007 12:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

... 有钱多去帮助路边的冻死骨 ... 老想自己赚, BS ...

那也是个人自由，又没有犯法。。而且人家也没有说不帮助冻死骨啊

miney1979

原帖由 thewall 于 17-9-2007 12:59 发表

                               
登录/注册后可看大图

... 有钱多去帮助路边的冻死骨 ... 老想自己赚, BS ...

老墙一看到投资房产的就控制不住了。

freehand

每年会增长10% ? are you sure ?