房价已经开始crash了!---谨以此文，帮助那些中国同胞!

felix7

房价涨的唯一的原因就是通货膨胀，而不是价值在涨！看看澳洲还能挺多久，世界都是这样，澳洲无法独善其身！

cowboy2058

澳洲有几个行业的人不要轻易相信，首先就是房地产。。。

楼主好像就是从事房地产的哦

freeray

原帖由 格美 于 29-4-2009 11:07 发表

                               
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恩，有些道理，个股和大盘的关系。

这个抵达是个啥概念啊，包括旅游人口吗，流入是2000人，流出的人口扣除啦么？

如果是每周2000人，一年就是10万人。加上新出生人口，每年算2%，3万～4万。布市目前人 ...

我没仔细琢磨这个数字的具体含义，相信它也不是长期统计结果，只是代表短期内布里斯班的人口是高速上升的，在这种情形下，短期内房租应该上涨（事实如此），而房价暂时是不可能大幅度下跌的（crash）

freeray

原帖由 felix7 于 29-4-2009 13:09 发表

                               
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房价涨的唯一的原因就是通货膨胀，而不是价值在涨！看看澳洲还能挺多久，世界都是这样，澳洲无法独善其身！

拿贬值的东西（货币）去购买不贬值的东西（地产），这难道有错？

flyspirit

原帖由 freeray 于 28-4-2009 23:21 发表

                               
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这种经济论调没有分区域和情况来分开对待，实在是很无聊

我听说黄金海岸的无敌海景公寓从1m跌到了60w

我在Brisbane，看到Runcorn和Eight Mile Plains的房价小幅上涨，还都不是那些好房子

如果不能因地制宜的 ...

这个我也很赞同，一锅端的统计没有实际意义。30万左右的房子火爆的很，而200万的房子就算跌了50%我们也买不起。

成交量少对买家是好事吗？完全不是，说明业主完全能够有能力供房，房价跌就不卖。换句话说，成交量完全控制在有房的人手里。现在这个形势，供房能力不会突然大幅下降，原因有：

1。还款比租金少，
2。如果失业可以免还利息长达一年。
3。如果有财政困难可以向银行申请降低还款额度。

要1不成立，只有房租大跌或者利息大升，短期（今年，甚至明年）不会出现，
2，3不成立的条件是银行系统出现问题，这个看上去更不可能。

至于那些没工作，现在就破产的，不得以卖房或被银行收回房子的，能有多少呢？就算有，你也不一定捡的到。

现在等一等，挑一挑是可以，指望房价大跌就免了吧。

格美

原帖由 freeray 于 29-4-2009 13:47 发表

                               
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我没仔细琢磨这个数字的具体含义，相信它也不是长期统计结果，只是代表短期内布里斯班的人口是高速上升的，在这种情形下，短期内房租应该上涨（事实如此），而房价暂时是不可能大幅度下跌的（crash）

如果数字是为了证明结论的，还是要仔细琢磨一下数字背后的含义的。

是啊，房子是固定资产，流通性不足，短期也大幅下跌不了。

保持租金不变，人口需要稳定在目前的水平。
保持租金不变，失业率也要保持目前水平，租房的人才能保持现有生活标准。（银行贷款可以推迟还，房租可不能晚交）

格美

原帖由 freeray 于 29-4-2009 13:53 发表

                               
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拿贬值的东西（货币）去购买不贬值的东西（地产），这难道有错？

这点很赞成

felix7

原帖由 freeray 于 29-4-2009 03:53 发表

                               
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拿贬值的东西（货币）去购买不贬值的东西（地产），这难道有错？

话说的原理是没有错的，但是前提是你所谓的不贬值的东西真的是不贬值的吗？或是以不合理的价格买入的不贬值的东西短期内（10-20年）还有上涨空间吗？

zhangshilin

国家政府和银行肯定是不愿意看到房地产市场大跌的。所以利好消息不断，哈哈。我还是在观望一段时间把，反正没有赶上这班车。

felix7

国家政府和银行肯定是不愿意看到房地产市场大跌的。但是市场是不能由这些机构来控制的。利好消息只能短期刺激一下，房地产市场下跌是不可避免的。因为它的价格已经远远超过了其实际价值！

不过要是自住的话，买房不要顾虑太多，即使涨了你也没什么高兴的理由，应为你卖了，你要花同样的价钱买这种标准的房子！

不动产’real estate 在英语中并不是real（真正的）的意思，它来自西班牙语的一个词汇，意思是‘皇家的，贵族的’，我们仅仅是在技术上控制了不动产，却不能占有它。政府占有我们的财产，向我们征收税！”国家政府能愿意看到房地产跌吗？

freeray

原帖由 felix7 于 29-4-2009 16:55 发表

                               
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话说的原理是没有错的，但是前提是你所谓的不贬值的东西真的是不贬值的吗？或是以不合理的价格买入的不贬值的东西短期内（10-20年）还有上涨空间吗？

单纯衡量价格也是没有意义的，资产的定义是可以带来收益的东西，否则就是负债

价格再高的资产也是值得拥有的，价格再低的负债也是不该出手的

felix7

原帖由 freeray 于 29-4-2009 12:50 发表

                               
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单纯衡量价格也是没有意义的，资产的定义是可以带来收益的东西，否则就是负债

价格再高的资产也是值得拥有的，价格再低的负债也是不该出手的

价格严重高于的资产的价值的如果是以负债（贷款）的方式得来的，是不良资产，是可以带来收益的东西吗？负债也有良性负债的，也是可以带来收益的，兄弟不是搞经济的吧！

felix7

价格决定因素的确不光是价值，供求关系也很重要，但是即使考虑到新移民和中国的贪官因素，也难以挽救房市的低迷。

经济危机就是由于房价虚高，房主过渡贷款不能还债，银行收回房子后入不敷出，或是银行转移风险，卖给保险公司，保险公司在以各种产品的形势出售债权，最后导致金融机构濒临破产。大部分新移民还是要贷款的，如果金融机构的资金链出现问题，你再有需求又有什么用？

英国土地244，000平方公里，除去苏格兰高地，威尔士国家公园和中部山脉不能住人的地方，可居住土地要比澳洲小10倍，人口超过6000万，是澳洲的3倍，房屋占有率60-70%之间，供求关系不可谓不强烈吧！银行国有化之后，房价大幅下跌是临时止住了，但是国债上升了3倍，到了220Billion镑，长远看来，经济堪忧。英国的今天就是澳洲的明天，国家通过增加国债来抬房价是治标不治本的。

felix7

再说说澳洲房子的价值，我看过30-40万左右的房子，该地区土地应该是10-15万，房子全是一层的，木质结构，没有地基和地下室，只有一层薄砖，造价要比英国的房子低很多，材料加上人工最多10万澳币，这还是往多了算，20-25万的成本卖40万，算不算价格泡沫？

felix7

freeOZ服务器出什么毛病了，我怎么重复发言？

[ 本帖最后由 felix7 于 30-4-2009 00:37 编辑 ]

felix7

freeOZ服务器出什么毛病了，我怎么重复发言？

[ 本帖最后由 felix7 于 30-4-2009 00:38 编辑 ]

freeray

不买房总要租房吧，买房市场淡了，租房就会火，租金上来了在低利率下对于肯分租的房主似乎不是坏事吧

至于钞票和房子的关系，我个人觉悟不高，但始终认为印钞票还是比造房子容易

格美

价格决定因素的确不光是价值，供求关系也很重要，但是即使考虑到新移民和中国的贪官因素，也难以挽救房市的低迷。

经济危机就是由于房价虚高，房主过渡贷款不能还债，银行收回房子后入不敷出，或是银行转移风险，卖给保险公司，保险公司在以各种产品的形势出售债权，最后导致金融机构濒临破产。大部分新移民还是要贷款的，如果金融机构的资金链出现问题，你再有需求又有什么用？

清风不写字

我觉得通胀是难以避免的，手里有闲钱的话，拿着现金也不是好办法，还是考虑投资点啥吧，股票啊，房产啊，看自己的能力了。

felix7

肯分租的房主恐怕不是很多吧！中国留学生只是一小部分！投资理论是投资房产是最不明智的选择！租金你敢保证全拿到手，council tax交不交，房屋维护花不花钱？还有很多其他开销！

felix7

英国有超过1000万外来人口，加上30-40%没房的，租房需求大不大？国家抬房价的措施多不多？房价该跌还是跌，不值那么多钱的东西人为炒起来，迟早要回归本位的！

清风不写字

房子的价值怎么衡量呢？

felix7

我以前已经说过了！看135

清风不写字

那是成本价，一个东西的价值不能这么算吧。

felix7

已经包括人工了，那你能说一说价值怎么算吗?自己补补课吧！

实话告诉你,中国南方一平米房子的成本只有400元RMB,北方大约600。房子可没有一般产品那样层层加价！知道什么是暴利了吧！所以为什么中国房价还远未到底！

清风不写字

呵呵，我是学投资专业的，估计这点道理还是懂的！
我的意思是东西的价值不是那么简单的那成本来衡量的，即使是只算成本，你的计算也没有包括资本的机会成本吧。
房子作为一项投资，它的内在价值不光是盖房子的成本，也跟这项投资所能带来的收益有关。
如果一个投资房，不考虑房屋市场价格变化的因素，出租收益相对于首付成本能带来的投资回报率才是决定它价值的一个关键因素。
如果是考虑市场价格变化的因素，那就是要考虑在投资期末，出租收益+增值（可能为负）相对于你首付的资金成本带来的投资回报率。

freeray

原帖由 felix7 于 30-4-2009 12:53 发表

                               
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肯分租的房主恐怕不是很多吧！中国留学生只是一小部分！投资理论是投资房产是最不明智的选择！租金你敢保证全拿到手，council tax交不交，房屋维护花不花钱？还有很多其他开销！

如果租房又不想分租，那只能整套租下来，不说最好的区域，就说布里斯班的Runcorn，400/pw的townhouse（这个价格很好出租！！！），一个月下来是多少，1600～1700，包上水电宽带，起码1900吧

买个40w的房子，如果只付利息，包上所有开销，最多也就2000！！！

按你那个说法好像自己租房就不要钱似的，自己的房子所享受的自由度和居住舒适度都不算钱似的

更不要考虑房东随时涨租，或者卖房赶人所带来的压力，精神健康，也是钱！！！

为什么大多数经济学家都不是真正的有钱人，都没有通过自己的投资获取巨大的利益，那是因为理论很多情形下确实只是理论而已！！！

felix7

原帖由 freeray 于 30-4-2009 23:12 发表

                               
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如果租房又不想分租，那只能整套租下来，不说最好的区域，就说布里斯班的Runcorn，400/pw的townhouse（这个价格很好出租！！！），一个月下来是多少，1600～1700，包上水电宽带，起码1900吧

买个40w的房子，如 ...

说得很对，很多经济学家都没钱，我也不是学经济的，但是我比90%的本地人有钱，因为我的投资原则是，决不要投资于房地产。20%以上利润的不投资，虽说我错过了房价暴涨的阶段，但是看看在国外房地产挣钱的人，我指的是这种小打小闹，20套以下房子的，现在有几个有善终的？
别忘了，光付利息房子还不是你的。1600～1700你能到手多少？平均下来也就1300左右，别不信，你买个房子试试就知道了，而且你投入的精力又怎么算

felix7

自己的房子所享受的自由度和居住舒适度都不算钱似的，更不要考虑房东随时涨租，或者卖房赶人所带来的压力，精神健康，也是钱！

这种中国式思维你应该讨论中国的房价，不要来讨论国外的房价！
同样，你这是自住，不是投资，不要把相互的优缺点做交集。

信不信由你，房价决不会暴涨了，周期已经结束了。不暴跌就是大幸了。

lkjhgfdsa

会暴跌