房产投资问答专栏（悉尼）

thera_9655 · 发表于 8-11-2008 20:12:29

原帖由 Consultant 于 8-11-2008 01:19 发表

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投资是好事，但要考虑风险。我也相信房价会有条整，但楼花到了settle的时候遇到贷款的问题，会更麻烦。

赞同前辈的风险说法,所以我们投资者需要规避和管理风险.这个就取决于楼花什么时候SETTLE,投资者需要根据自己的财政状况和收入状况, 制定相应的计划, 比如说楼花2010年中SETTLE,到时候,需要再付10%的首付,还要向银行贷款. 所以投资者要到那时候有另一个10%的首付,还要有符合银行贷款要求的收入. 这就看你在这段时间是否能满足这些要求.
本人觉得,如果想要有比别人更多的财富,就需要承受更多的风险. 所以完全取决于个人.

Consultant · 发表于 9-11-2008 00:32:32

完全同意以上看法

funfun · 发表于 15-12-2008 19:00:23

请问老大，我用政府21000的补贴买的房子，自住1年后回国，回国期间房子出租，我没有第二套房子，那这个本来的principal house 是不是一定要改成投资房？我6年后回来还能改回自住房么？如果可以来回转的话，我可能要改投资来做贷款抵税，因为本来没有贷款。转换过程麻烦么？有费用么？由于没有超过7年的出租期，这样卖了的时候应该没有任何税务费用吧？此外，如果不转title, 出租收益可以用利息支出抵扣么？不是说自住房不能抵扣么？谢谢加分不断啊

Consultant · 发表于 17-12-2008 00:21:54

原帖由 funfun 于 15-12-2008 20:00 发表

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请问老大，我用政府21000的补贴买的房子，自住1年后回国，回国期间房子出租，我没有第二套房子，那这个本来的principal house 是不是一定要改成投资房？我6年后回来还能改回自住房么？如果可以来回转的话，我可能要改 ...

你不出租，就不是投资房。自住房和投资房的改变是很方便的。如果没有贷款，如何产生开销，又如何抵税呢？如果有利息，出租收益当然可以用利息支出抵扣，即使是自住房，如果按单位面积出租，可以根据百分比扣税。

苍翠欲滴 · 发表于 16-1-2009 15:34:03

LZ的帖子终于看完了，不知道LZ是不是还会上线？想问一下LZ的另一套投资房在哪里？
今年这样的经济环境是不是贷款很难批，零首付就更难了？
西区是我一直看好的，现在还值得投吗？比如WESTMEAD。
谢谢！希望LZ能看到。

Consultant · 发表于 19-1-2009 00:16:28

原帖由 苍翠欲滴 于 16-1-2009 16:34 发表

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LZ的帖子终于看完了，不知道LZ是不是还会上线？想问一下LZ的另一套投资房在哪里？
今年这样的经济环境是不是贷款很难批，零首付就更难了？
西区是我一直看好的，现在还值得投吗？比如WESTMEAD。
谢谢！希望LZ能看 ...

呵呵，我当然还在，怎能不看呢。
近来贷款相对比较困难，不过如果您的收入较好，0首付也不是不可能，但依旧比较渺茫，5%会好一些。
个人认为现在投在那里都是不错的，相对来看，肯能西区和东区比较好，南北相对发展空间较小。
westmead不错的选择，但可能房价已经随着parramatta的开发上去了些。

苍翠欲滴 · 发表于 19-1-2009 09:23:53

谢谢LZ的解答，还有一个关键问题：LZ你的第二套房投在了哪里？也好做个借鉴。
merrylands和westmead哪个的可投性更好？房价是前者相对来说便宜一些，但是租金也便宜了一些。
不知道LZ是不是只开发新楼盘？有什么可推荐的？如果不方便短信给我可以吗？

Consultant · 发表于 19-1-2009 22:58:53

原帖由 苍翠欲滴 于 19-1-2009 10:23 发表

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谢谢LZ的解答，还有一个关键问题：LZ你的第二套房投在了哪里？也好做个借鉴。
merrylands和westmead哪个的可投性更好？房价是前者相对来说便宜一些，但是租金也便宜了一些。
不知道LZ是不是只开发新楼盘？有什么可 ...

不好意思，我不想公布太多个人信息。不过可以告诉您的是也在西区。
相对两者，个人感觉从投资上看merrylands可能会更好。

Dreamhouse · 发表于 19-1-2009 23:20:41

请问LZ

你的所在地在哪里？
对悉尼的房地产熟悉吗？

最近的楼价进入调整呢？

Consultant · 发表于 20-1-2009 11:46:30

原帖由 Dreamhouse 于 20-1-2009 00:20 发表

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请问LZ

你的所在地在哪里？
对悉尼的房地产熟悉吗？

最近的楼价进入调整呢？

我在悉尼，对悉尼地产相对较熟悉。
过去一个季度，楼价相对稳定，在均价上没有出现大幅的上调或下降。但个别开发商在某些地区由于政府的政策刺激，上调了房价。

aitingwang · 发表于 24-1-2009 08:18:21

jeff, 你好，问题有点长，希望你耐心看完，呵呵

  刚贷款买下一套房子，为了拿政府补助的2万6，但考虑到以后可能会从自住转成投资，所以贷款是用offset account+ variable interest. 如今利率是6。07%左右，贷款大约350000，一个月利息为1770左右。。。

  房子预计7，8月完成建造，到时候可以拿到政府补贴2万6，外加自己一些收入和家人帮助，大约总共50000，应该都存入offset account,和贷款对冲，一个月利息为 1500左右。。。

  因为爷爷奶奶自己拥有一套房子，新房子造好将和我一起搬入新房子，将原来的房子出租，一个月收入大约1700左右，将全部给我还每个月的利息。。。考虑到爷爷奶奶是拿养老金，收入有规定，所以象征性意义上他们会用收入支付我房租，以保证他们的养老金正常。。。但问题来了，这样，等于我就有了额外的收入，要付额外的税，而且不能抵扣。。。所以，开始寻求办法可以尽量少付税。。。

  我自己想了个办法，不知道是否可行，希望给点意见

第一，新房子住半年后，转为投资房，爷爷给我的房租，等于收入，收入低于利息的部分作为损失，用来扣税。。。但问题又来了，因为算了算，收入基本高于我每个月要付的利息，或者持平，所以等于没有损失，那就不能扣税了。。。

  如果爷爷把房子的名字改称我和我妹妹的，那么理论上收入一份为二，一个月我的收入部分就是850，但是这个收入是否能拿来冲我新房子的利息呢？

第二，因为offset account里有大约5万，我是否可以用这钱，再次投资，买一套投资房，出租呢？因为爷爷房子的收入基本可以抵消我每个月的利息，那我自己本身的工资等于可以全部做其他投资。。。

  如若第二个可行，再买一套投资房，我有两个考虑，一种是投资在租金汇报比较高的unit/apart之类的，价格在20万左右，贷款15万。。。另一个是贷款买下爷爷的房子，因为只须支付房子一半的价格，大约20-25万左右，house 以后土地的增值可能比unit更好。。。
但可能又牵扯到房租收入的问题了。。。

Consultant · 发表于 25-1-2009 17:07:23

政府的补助是2万4，好像不是2万6吧。

对于您第一个考量，房子还有折旧可以抵税，以及一些维护方面的开销，可能可以对冲您收入的税务。

个人比较鼓励您地二个想法，但是您的定位似乎不是很合理。另外土地增值并不是像我们通常的想法那样，比如说，蓝山的house地大但增值上却没有很多地区的unit增值快。具体问题需要具体分析。

aitingwang · 发表于 25-1-2009 18:36:18

原帖由 Consultant 于 25-1-2009 18:07 发表

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政府的补助是2万4，好像不是2万6吧。

对于您第一个考量，房子还有折旧可以抵税，以及一些维护方面的开销，可能可以对冲您收入的税务。

个人比较鼓励您地二个想法，但是您的定位似乎不是很合理。另外土地增值并 ...

谢谢jeff的回答，我在墨尔本，没记错的话应该是2万6的补助

对哟，忘记计算房子还有折旧和其他开销，应该可行，不过可能要住过半年后，才能改为投资

恩，我也比较偏向第二个想法，谢谢你的指正，因为刚接触这个，自己也不太了解。。。还有许多需要学习的地方。。。

Consultant · 发表于 27-1-2009 00:14:22

原帖由 aitingwang 于 25-1-2009 19:36 发表

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谢谢jeff的回答，我在墨尔本，没记错的话应该是2万6的补助

对哟，忘记计算房子还有折旧和其他开销，应该可行，不过可能要住过半年后，才能改为投资

恩，我也比较偏向第二个想法，谢谢你的指正，因为刚接 ...

原来如此，看来是我孤陋寡闻了，呵呵。

maxv2 · 发表于 1-2-2009 03:24:22

问个问题,如果新移民没工作的情况下买房有可能申请到贷款吗?
比如一个UNIT,我首付50%,然后抵押给银行,做申请贷款条件?

Consultant · 发表于 3-2-2009 23:08:26

原帖由 maxv2 于 1-2-2009 04:24 发表

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问个问题,如果新移民没工作的情况下买房有可能申请到贷款吗?
比如一个UNIT,我首付50%,然后抵押给银行,做申请贷款条件?

完全没有问题。

马踏飞燕 · 发表于 24-2-2009 19:43:35

完全没有收入证明也可以? 现在正值金融风暴, 贷款审查很严格.

如果可以, 那么可以贷款多少呢?

以一个30万的UNIT 为例, 如果已经付清全款, 是否可以用房契作为抵押(完全没有收入证明), 贷款30万再买一个UNIT? 谢谢

Consultant · 发表于 25-2-2009 00:29:24

原帖由 马踏飞燕 于 24-2-2009 20:43 发表

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完全没有收入证明也可以? 现在正值金融风暴, 贷款审查很严格.

如果可以, 那么可以贷款多少呢?

以一个30万的UNIT 为例, 如果已经付清全款, 是否可以用房契作为抵押(完全没有收入证明), 贷款30万再买一个UNIT ...

没有收入也是可以的，但一般首付能力要比较强，40－50％一般就可以，当然不同的银行可能不一样，westpac会容易一些。
如果在没有另外首付的条件下，您在贷15w可能会比较容易一些，不过具体算外建议问专业broker or banker.
我只能给您些大概的概念。

JENNY.P · 发表于 25-2-2009 00:53:10

还是要有钱喔，没钱贷到款只是一时，到期还不了还得被收回拍卖。

Consultant · 发表于 26-2-2009 23:13:52

原帖由 JENNY.P 于 25-2-2009 01:53 发表

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还是要有钱喔，没钱贷到款只是一时，到期还不了还得被收回拍卖。

exactly,现在没钱基本与地产无缘。

kk197891 · 发表于 6-3-2009 08:40:08

请问投资房的价格比其它房低很多，这是怎么回事？
为什么投资房不能够自住？
烦请解答！

Consultant · 发表于 7-3-2009 21:40:15

原帖由 kk197891 于 6-3-2009 09:40 发表

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请问投资房的价格比其它房低很多，这是怎么回事？
为什么投资房不能够自住？
烦请解答！

都是房子，为何投资房就要比自住房价格低呢？
都是房子，谁说投资房不能自主呢？只不过您住在自己的投资房后，他就要叫自住房了。
投资房不自住主要是，住了就不能退税了。不是不能住。

pfmiao · 发表于 8-3-2009 11:23:33

大家考虑到将来要卖房时的captial gains tax 吗?

Consultant · 发表于 8-3-2009 21:53:20

原帖由 pfmiao 于 8-3-2009 12:23 发表

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大家考虑到将来要卖房时的captial gains tax 吗?

买房尽量不要卖

kk197891 · 发表于 11-3-2009 08:11:30

同样的两个公寓房，同样的地点，在一个楼里，一个卖180000，一个卖280000，区别是18万不能自住只能投资。28万的可以住。相差这么多钱？这是怎么回事？我要是买180000的改自住行吗？行的话如何改？

Consultant · 发表于 13-3-2009 22:18:49

哦？
算我孤陋寡闻，愿闻其详，不知是在什么地方的什么项目呢？
是studio么？

syyxwz · 发表于 28-3-2009 17:27:33

jeff,你好
我想请教一个问题。最近看了一个一房加书房的apartment在ashfield，想买来自住一段时间然后转成投资房。但是周围的朋友都告诉我一房的公寓不好转手，就是不好卖出去。想问问你的意见。还有就是公寓的strata fee 特别贵，租出去回报率高吗？现在这个房子租出去370一周，strata 要900一个季度。

Consultant · 发表于 31-3-2009 00:15:03

从发展预测来看，未来由于单身和没有孩子的人群会持续上升，个人认为一房在日后也会比较吃香。出租回报率是您一年的租金除以房价，如果您的房价可以控制在320k左右，以您目前比较高的strata，尚算较为合理。

syyxwz · 发表于 31-3-2009 10:32:21

谢谢jeff，考虑了你的建议，我还是决定买了，呵呵。

syyxwz · 发表于 31-3-2009 15:19:25

[ 本帖最后由 syyxwz 于 1-4-2009 19:58 编辑 ]

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