4.14&17房产新政——中国政府的绝地自救

驁肆墜楽

http://v.house.163.com/video/2010/4/7/J/V634NB57J.html

越到后面越好看，不好看你们烂砖砸我好了

驁肆墜楽

很值得思考的课题。

事实上，莫斯科和孟买的高房价，背后一个是政府之手，一个是炒家（资金）之手，他俩儿结合一下，就能解释为何北京上海的房价会这么高，始作俑者是谁？最得力的帮凶又是谁？清清楚楚。

与莫斯科【平均16521美元/平米(约合人民币11.3万元)】和孟买【平均11132美元/平米(约合人民币7.6万元)】比起来，北京和上海房价那真是白菜了。另，孟买的人均GDP比北京和上海要低。

央企各地天价拿地，地王频频被刷新；各路资金，逆调控而行之继续转战二三线城市，这是不可思议的……

lisa姐不是在预示201X年，北京上海房价还会疯涨吧？

lisa2008

09年下半年到10年上半年这波房价疯涨，我觉得最主要就是因为，社会上热钱太多而无处可去。热钱太多的原因很多，比如：对于严重通货膨胀的预期；政府大量印钞；银行宽松信贷和低息政策；目前中国实体投资环境不良，资金大量流出实体经济市场；对RMB增值的高度预期导致的国外热钱流入，等等。举例来说，去年政府用指定价格的收购了一批山西/浙江的小煤窑，总计支付的现金达到几百个亿。那么这些钱能去哪里？没有人愿意多投入实体经济市场的话，那么就只有两大出口了：股市和房市。

所以这次的房调政策，我感觉基本没有切中要害。如果是要真的动刀，面对这么多热钱，只能从治本来考虑：一是打压通货膨胀，二是人民币加息,三是从根本上彻底改善实体投资环境。目前的人民币存款利息远远低于通胀率，才会导致连普通老百姓只要有点闲钱都要想方设法买房子来保值。所以除非能够治本，让这些社会上闲散的游资有更好的流向，否则这些钱要流入房市造成的强大市场需求即使可以暂时被压制，但是只要有新的机会，房价再次反弹会来得更猛烈。

[ 本帖最后由 lisa2008 于 23-4-2010 08:19 编辑 ]

熊猫阿三

听说深圳北京要先开征物业税了... 上海later... 只是听说啊

Dreamhouse

我說啊！
甚麼政策都無所謂
反正
明天也可以不一樣

lisa2008

提到莫斯科和孟买，我觉得对目前中国房市的现状确实有一定的参考意义。这两个城市所在国家的背景，和中国其实有一个很大的相似之处，就是严重的贫富分化 vs 国内只有很有限/集中的几个国际化大城市。这就很容易导致在很大的人口基数下，所有的有钱人都希望集中到这几个有限的城市中去生活和投资。同样五星级酒店，莫斯科的房价是北京的5到8倍。

所以对于投资客和房产炒家，这次调整很可能就成为他们新的买入机会，制造下一波上涨。而对于原本买不起房子的人，比如原来3万一平米的房子，即使降30%，也是2.1万一平米，该买不起还是买不起。所以，我觉得如果住房政策的调整没有切中要害，热钱仍然找不到好的去处的话，这波调整之后接盘的自住买家还是很有限，主要的买家还会是投资客和炒房人，那么之后带来的必然是更大一波的上涨。

Dreamhouse

好像很有道理哦

原帖由 lisa2008 于 22-4-2010 22:45 发表

                               
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提到莫斯科和孟买，我觉得对目前中国房市的现状确实有一定的参考意义。这两个城市所在国家的背景，和中国其实有一个很大的相似之处，就是严重的贫富分化 vs 国内只有很有限/集中的几个国际化大城市。这就很容易导致在 ...

牧马人

原帖由 lisa2008 于 23-4-2010 00:34 发表

                               
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09年下半年到10年上半年这波房价疯涨，我觉得最主要就是因为，社会上热钱太多而无处可去。热钱太多的原因很多，比如：对于严重通货膨胀的预期；政府大量印钞；银行宽松信贷和低息政策；目前中国实体投资环境不良，资 ...

说的没错，不过现在有一个动向值得注意，那就是政府放开了一些垄断领域允许民营资本进入，如果真的做了，就是一种疏导民间游资的很好的渠道，因为垄断行业多数是资金密集型的，而且也有比较好的获利预期。当然能根本解决游资问题还是得把实体经济搞好，把民间消费提振上去，这又是一揽子工程，不过整个的一揽子工程首先必须解决的症结是高房价，不然房地产对社会财富的聚集作用犹如肿瘤，实体经济和消费都别想起来。

莫斯科和孟买的房价都在说高，我不知道这个说法到底是否确切。莫斯科我一点不了解，不过我曾跟一个印度人聊天，得到的答案是孟买的房价是上海的70%，那还是在08年。

牧马人

原帖由 lisa2008 于 23-4-2010 00:45 发表

                               
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而对于原本买不起房子的人，比如原来3万一平米的房子，即使降30%，也是2.1万一平米，该买不起还是买不起。

前两天跟一个朋友聊天中他说道，一线城市的房价不下降50%，那根本不叫下跌，深以为然。不过回调是一定的，就是幅度多少的问题，我觉得应该不会低于08年，也就是不会低于30%，再多的，看配套出台的政策还有政策持续的时间了。

不过一旦政策掉头，还是会以金融政策先行。好比08年底，“鼓励改善性住房需求”首付和利率都给首套一样的优惠，是否改善性根本无从判断，那么其实就是将吵架和自住客拉到一个起跑线上，鼓励炒家进场，这就是炒房的集结号。什么时候这样额集结号吹响，什么时候就有是一波上涨了。

牧马人

财税部门倾向将第三套房及以上住房定性为经营性住房

    据上海证券报报道，首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后，社会各界对税收政策猜测颇多。记者22日从相关渠道获悉，财税部门在这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。
    日前出台的楼市调控“新国十条”指出，财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。接近财税部门人士透露，这一表述提到的税收政策的重点就在于房产税政策的调整，目前的思路是对个人拥有的房屋进行区别对待。

    一位接近国家税务总局的专家向记者表示，通过增加保有环节税收来调控房地产市场是财税部门一直以来的思路，但在包括土地出让金是否纳入物业税等众多难题没有解决之前，物业税短期内还难以出台，因此要将重点放在现有的税种上。

    房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然用于经营，也并没有按期缴纳房产税。

    根据1986年出台的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

    也就是说，如果将第三套房定性为经营性住房，即使不出台新政，三套以上住房也将进入到税收调控的范围，每年按上述标准缴纳房产税。“这毫无疑问会给拥有多套住房的人带来压力。”上述权威专家指出。

    不过，社科院数量经济与技术经济研究所副所长李雪松表示，新的住房信贷政策刚刚出台不久，政策效果还有待观察，新的税收政策何时出台还需要相机而行。（记者 张牡霞 秦菲菲）

牧马人

网易财经4月22日讯“对于二套房的认定标准，并非‘只认房不认贷’，最准确的说法应该是‘既认房又认贷’”，银监会内部人士今日向网易财经指出。

昨日晚间，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受央视采访时表示，只要手头有一套房，不管是否为贷款所买，其再贷款买房时均被视为购买二套房。

“只认房不认贷”被业界认为是监管当局对于二套房认定标准的正式表态。但亦有市场人士担心，从另一个角度看，标准也可以说变得更松了，因为目前很多银行并不以手头有没有房为二套房认定依据，而是以贷款次数来认定，只要以前贷款买过房，哪怕现在已经卖掉，再贷款买房也视为购买二套房，如果“只认房不认贷”，则该种情形会被视为首套房。

网易财经今日从权威部门进一步了解到，对于二套房的认定，监管部门将执行最严格的标准，“既认房又认贷”，原有的以贷款次数为准的认定方式继续有效，同时加入以房屋持有量的认定标准。二者为相互补充的关系，而非相互排斥。

住建部政策研究中心副主任王珏林也向网易财经证实了上述说法。他说，二套房认定标准将由银监会和住建部进行双重把关，既认房又认贷，“只要手中有一套房，不管是贷款所买还是福利房等非贷款类房屋，再贷款买房时均被视为二套房，而按照以往的认定标准，拥有非贷款类房屋后再贷款购买的房屋，均视为首套房”。

王珏林表示，二套房认定细则将很快正式出台，届时还将包括对家庭内成年子女的界定，是按照已满18周岁还是按照已经拥有独立工作和收入为标准。

另一方面，在具体操作上，因为国内民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间均不联网，而民政系统和银行征信系统之间不能相互联网，是否贷款可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产，便使得实际操作中容易出现规避行为。此外，目前房管局系统只能查到借款人在当地拥有的房产情况，异地房产信息无法查询，全国系统无法做到集成。

对此，王珏林表示，房产系统实现全国范围内的联网短期内较难实现，未来可能会考虑首先在城市之间实现住房信息联网。目前家庭名下是否拥有以及房屋交易情况可以到各地房管局进行查询。王珏林认为，“既认房又认贷”这一调控原则的确立，改变了以往单一的以贷为准，为房地产市场基础信息的搜集整理奠定基础，也将有利于一系列房地产透明制度的确立。

komg

很怀疑你买过房子没有

czy0058

中国房产是没有土地的，如果北京或上海来大地震，是不是房价从零开始阿！有房子的人资产都清0。呵呵

komg

澳大利亚房子的土地是自己的,但为什么要交税呢?其实也不是自己的...

格美

开会结束，大家都要表决心，表忠心，短期在数据表现上，一定会跌的，否则，对不起人民对不起党的英明领导。

我猜测，政府是有很强的自信心，以为他自己可以收放自如。

心的旅行

好大一刺绣！

lisa2008

原帖由 Michael.Sun 于 23-4-2010 09:37 发表

                               
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说的没错，不过现在有一个动向值得注意，那就是政府放开了一些垄断领域允许民营资本进入，如果真的做了，就是一种疏导民间游资的很好的渠道，因为垄断行业多数是资金密集型的，而且也有比较好的获利预期。当然能根本解决游资问题还是得把实体经济搞好，把民间消费提振上去，这又是一揽子工程，不过整个的一揽子工程首先必须解决的症结是高房价，不然房地产对社会财富的聚集作用犹如肿瘤，实体经济和消费都别想起来。

莫斯科和孟买的房价都在说高，我不知道这个说法到底是否确切。莫斯科我一点不了解，不过我曾跟一个印度人聊天，得到的答案是孟买的房价是上海的70%，那还是在08年。

这个世界房价最高的城市排名，是按照每个城市的平均房价来排名的。按09年的数据统计，北京的新房平均房价是285美元／平方英尺（或3063.18美元／平方米）；上海新房平均房价是256美元／平方英尺（或2748.71美元／平方米）。而排名第二的莫斯科是1937美元／平方英尺（或20842美元／平方米）；排名第十的印度孟买是851美元／平方英尺（或9156.76美元／平方米)

下面这篇转文参考：



【参考】

http://schouse.newssc.org/system/2009/02/17/011580522.shtml

福布斯(Forbes)：全球房价最贵的城市

【http://www.newssc.org 】  【 2009-02-17 】 【来源: 和讯 】

这十个地方的房产价格全球称冠。

　　第一位：摩纳哥蒙特卡洛

　　蒙特卡洛的居民可以享受到蓝色海岸(Côte d’Azur)的沙滩、迷人的夜生活以及避税天堂的好处，但他们也得为此付出代价。这个度假胜地连续第二年蝉联全球房价最高市场榜单桂冠，平均房价高达每平方英尺4420美元。

　　周一发布这项报告的在线房地产调查公司Globalpropertyguide.com的发行人Matthew Montagu-Pollock表示：“蒙特卡洛是一个富有、狭小而集中的城市。这里房价如此之高主要与面积短缺和避税天堂有关。”

　　莫斯科(每平方英尺1937美元)和伦敦(每平方英尺1928美元)分列二、三位。受强劲经济增长(在一定程度上是由于最近油价高企)以及前三季度住宅价格上涨的推动，莫斯科上升两位，跃至前三甲。据美国中央情报局(CIA)的《World Factbook》显示，去年，俄罗斯的GDP增长了6%。

　　由于亚洲市场的发展推动香港和东京跃升至前五位，纽约从第二位降至第六位，令人颇感意外。在去年的调查中，香港和东京的公寓住宅价格分别高达每平方英尺1373美元和1103美元。而纽约的平均房价为每平方英尺1384.1美元。

　　印度孟买跻身前十位，平均房价达每平方英尺851美元。

　　在全球经济危机的阴影下，如此高的房价令人吃惊，但它们也表明实际财富以及全球增长创历史新高。

　　纽约Sotheby's International的高级副总裁Nikki Field说：“即便在当前经济面临重重困难的时期，仍存在着巨大的财富。”纽约排名下滑在一定程度上是由于“人们对炫耀性消费犹豫不决。较高层次的消费需求和能力仍然存在，但是人们害怕公然消费。”

　　消费的滑坡，加上房价创历史新高，预计将引起市场的进一步调整。

　　Montagu-Pollock指出：“总体上，就整体租金回报率而言，我们仍然认为房价过高。市场超越了本身的极限，最终将会崩溃。”

　　这份报告似乎支持了这一观点。在比利时布鲁塞尔、东京、莫斯科、纽约和伦敦等主要城市，整体租金回报率(即年租金与购买价的比率，同时也是英国采用的一种价值衡量标准)都介于4%至5%之间。整体租金回报率越低，房价的虚高程度就越严重。整体租金回报率的历史平均水平为5.5%至8%，Montagu-Pollock认为这一范围“更加合理”。

　　只有六个城市目前的租金回报率高于10%。摩尔多瓦基希讷乌(Chisinau)的整体租金回报率最高，为14.17%，而楼价最低的埃及开罗(平均房价为每平方英尺574美元)整体租金回报率为12%。

　　这表明，需要更长时间才能缩小这一差距并回到正常平均水平。

　　Field说：“我们正处于市场调整时期，并且我们仍处于下滑阶段。尽管房产转让已降至15年来的新低，但我们认为纽约和其他主要国际城市的房价仍将保持稳定，这是因为我们有许多富裕人群，他们只有在有利可图时才会出售房产，他们不一定要出售，因此也无需讲价。”

　　而关键在于：让这些高房价城市(经济腾飞的受益者)回到房地产的现实情况中来还需要经历更多的经济震痛。
　

lisa2008

【参考】http://shbbs.soufun.com/1210721578~-1~6464/92225981_92225981.htm

全球十大房价最贵城市及中国一线城市2009年房价比较
,第一位：摩纳哥蒙特卡洛 　4420美元／平方英尺　47559.2美元／平方米　323402.56元／平方米　
`
第二位：莫斯科　　　　　1937美元／平方英尺　20842美元／平方米　　141726.42 元／平方米
第三位：伦敦　　　　　　1928美元／平方英尺　20745美元／平方米　　141068.00元／平方米
第四位：纽约　　　　　　1384元／平方英尺　　14891美元／平方米　　101264元／平方米
第五位：香港　　　　　 1373美元／平方英尺　14774美元／平方米　　100459.66元／平方米
第六位：巴黎　　　　　　1126美元／平方英尺　12115美元／平方米　    82387.00元／平方米
第七位：东京　　　　　 1103美元／平方英尺　11868.28美元／平方米　80704.00元／平方米
第八位：新加坡　　　　　901美元／平方英尺　 9694.76美元／平方米　  65924.37元／平方米
第九位：意大利罗马　　　852美元／平方英尺     9167.52美元／平方米　  62339.14元／平方米　

第十位：印度孟买             851美元／平方英尺      9156.76美元／平方米　  62266.00元／平方米



第?位：北京　　　          285美元／平方英尺      3063.18美元／平方米　20831.00元／平方米（2009年11月新房均价)  (不含二手房均价17435）;
第?位：上海　　             256美元／平方英尺      2748.71美元／平方米　18686.00元／平方米（2009年11月新房均价）  (不含二手房均价18365）

heww

我就一句话，别相信温影帝的话，上当一辈子。