4.14&17房产新政——中国政府的绝地自救

驁肆墜楽

按揭是金融界最伟大的发明，有按揭的那一天开始，就有了大泡泡。支持楼主观点，政府自救也可以看成利益集团在为政治让步。

依据波浪理论，中国的地产从2000年左右起步，第一浪走到2005年，当时谢国忠说对了，房地产在当初国十条的打压下，颓势尽显。第二浪是调整浪，到2008年年底，伴随全球金融危机的愈演愈烈，政府终于出手营救房地产业。政府的刺激政策，直接导致了2009年那洋洋洒洒的第三浪上涨，这一浪的特点是时间短，涨幅比例巨大。

大幅上扬引来有正常置业需求的老百姓强烈不满，当然这不是主要的。最主要的是，房地产泡沫带来的通货膨胀和产生的巨大金融信贷风险，在人民币对外被迫升值的外部环境下，逐步显现出其不可估计的杀伤力。这才是那根触动管理层心窝的一根刺，任何利益，不管是谁的，最后要向政治，其实是“政局”让步……

新国十条出台了，这是继2005年“老国十条”后对房地产打压最为严厉的调控政策，不仅延续了05年国十条的核心内容，还对银行发放贷款的约束做出更加苛刻的规定。不仅如此，这次新政中破天荒的，第一次规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，这条如果获得地方政府和银行部门严格执行，将成为这次新政的最亮点，个中利害，相信大家很容易能体会得到。

可以比较肯定的说，不管后续财税政策是否会跟着出台，但短期内房价是应该见顶了。中国的房地产也将迎来的是第四浪的调整。另外，可以预测的是：上一次调整没有出现明显的下跌，这一次应该有10%-20%幅度的跌幅是让大家能看得到的。再大的跌幅，不能指望，因为通货膨胀封杀了房地产下跌的空间。只是通过政策的杠杆可以使得房地产在一段时期内保持在一定点位震荡的走势。退一万步说，房地产真被打沉了，也是会影响到“政局”的。不然怎么说，房地产绑架了政府呢？

综上所述，中国房地产现在行进之中的是第四浪调整，在这波调整之后，会不会有第五浪的上涨？我认为答案是非常肯定的。这是不是预测的，而是规律，任何资本市场的行情都会走完5浪才真正结束。也就是说，对中国的房地产：短期看空，长期还得看多。手中筹码少的，可以看空不做空，毕竟手中的筹码有限，而且倒空、翻多的成本是相当之高。当然筹码多的看官还是可以考虑用一部分筹码做高抛低吸，或者说是进行一次换筹，把比较差的筹码换成更优质钱景更好的筹码。以上是回答了，调整浪来了，能做些什么？

最后，政策对现货市场的影响可能有2个月左右的滞后，而且地方政府和银行监管机构，是不是严格执行，力度是怎样，都直接影响和决定本次调控的效果和第四浪调整的周期。

Harry_chu

支持LZ,这次价格肯定下降
下降多少需要观察

牧马人

第五波的升浪是有可能的，不过我的估计不会再比09年这波更大。09年的楼市升浪是天量的信贷资金托起，货币的滥发已经导致了明显的通货膨胀，只是统计局还在玩数字游戏竭力支撑而已，如果再开一波这样的阀门，其后果不堪设想，必然是全面的恶性通货膨胀。

不过对于长期趋势我不赞同，任何的投资投机市场，也是终端接盘者在支撑，对于房地产而言，也就是自住需求，当自住需求与市场总量之间差距太大时，再高明的炒作手段也无法再玩得转。自住需求的多寡最直接的指标就是人口走势，我没研究过中国的人口趋势，但老龄化与人口红利的结束已经不远，年轻人越来越少就意味着终端接盘者越来越少，这是谁也逃不过的现实，而这几年的地产大跃进所造的天量房产已经和未来的消失的人口红利形成反差。是否会有第五波的升浪还需要观察，但是就算有，在此之后，中国房地产将步入慢慢熊途。

家庭旅馆

有些回复太有见解了。

ericjin

这哪叫动刀子啊，最多是用狗尾巴草挠挠

一个14亿人口，可用耕地很少，却不停搞房地产，推GDP泡沫的国策本身就是畸形的

老毛如果碰这事早就禁止囤积倒卖土地，房屋等稀有资源了~~

这才叫动刀子，楼主说的那叫隔靴搔痒，有钱人怎么都能拿到低息贷款的，有各种办法拿到一套房的身份，这在中国早不新鲜了

Harry_chu

原帖由 Michael.Sun 于 20-4-2010 14:46 发表

                               
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第五波的升浪是有可能的，不过我的估计不会再比09年这波更大。09年的楼市升浪是天量的信贷资金托起，货币的滥发已经导致了明显的通货膨胀，只是统计局还在玩数字游戏竭力支撑而已，如果再开一波这样的阀门，其后果不 ...

支持这个观点
中国的人口红利快结束了

清风不写字

呵呵，最简单的办法，把官员政绩考核的标准变为房价越低越好。

路易

现在 新闻 联播 发布的消息都没人信了

牧马人

原帖由 lisa2008 于 20-4-2010 11:05 发表

                               
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北京上海这样的城市，下跌50%是做梦吧？

退步讲，在中国经济严重不均衡性发展，同时由于缺乏实体经济支撑的前提下，如果真的一线城市房价实打实下跌50%，中国经济估计已经早就崩盘了。

这次调控是不是真的 ...

05年的上海房价的回调超过20%，个别区域超过30%；08年政策收紧导致的回调北京上海也有20%，珠三角是30~40%，这些数据中央决策层肯定心里有数。按照以往的惯例来看，似乎能容忍的房价回调幅度为20%，但是近期的政策有跟以往不同的动向，数十家央企被勒令推出地产其实就是政府提前进行的风险管理，说明政府对房价回调的容忍度可能会加大。

真正对政府很直接的影响会有两块，一个是GCP，一个是财政收入。今年的土地出让计划几倍于去年，肯定卖不出去年的价钱了，但是架不住量大，卖地GDP和卖地收入不一定会明显下滑。另外，公共租赁房，经适房的大量开工投放可以弥补市场投资缩水所造成的开工量不足，对于钢筋水泥的需求不会减少，保证对其他行业GDP的拉动。
另外就是物业税，物业税一旦出台就说明政府的财政从原来的卖地开始往吃富户方向转变了，那对房价回调的容忍能力也会大幅提高。不管房价怎么回调，只要房子有主人，那税总是得交的，税金肯定还不会跟着房价适时的走。

ringsun

都别吵吵了，等2012年以后在说吧，先放松过两年。
世界都快灭了还讨论这些玩意有啥用啊，呵呵。
建议先研究研究最近地震火山频发的原因。

包拯

原帖由 清风不写字 于 20-4-2010 15:18 发表

                               
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呵呵，最简单的办法，把官员政绩考核的标准变为房价越低越好。

那狗的屁咋整？

包拯

原帖由 Michael.Sun 于 20-4-2010 15:38 发表

                               
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05年的上海房价的回调超过20%，个别区域超过30%；08年政策收紧导致的回调北京上海也有20%，珠三角是30~40%，这些数据中央决策层肯定心里有数。按照以往的惯例来看，似乎能容忍的房价回调幅度为20%，但是近期的政策 ...

我不看好此次调整。历次经验表明，一切以中央政策相反去操作，即可实现利益最大化。倘若有米，最近一个时期恰恰是入市良机吧。
还有。对过去的所谓房价下降，我感觉不到。一直以来，就没觉得房价下调过。不知道马兄的过去所谓20，30，40的跌幅都是从何得来的？神奇的统计局吗？

格美

确实有的，去年小叔子买的套，房主07年买了开始跌，跌了20% ，09年开始涨，回来一些，急吼吼的卖掉啦。

驁肆墜楽

原帖由 包拯 于 21-4-2010 13:15 发表

                               
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我不看好此次调整。历次经验表明，一切以中央政策相反去操作，即可实现利益最大化。倘若有米，最近一个时期恰恰是入市良机吧。
还有。对过去的所谓房价下降，我感觉不到。一直以来，就没觉得房价下调过。不知道马兄的过去所谓20，30，40的跌幅都是从何得来的？神奇的统计局吗？

就上海而言，整个楼市的平均跌幅应该是没有那么大的。但部分区域的房价下跌10-20%是有的（个案除外：个别楼盘可能因为之前报价虚高，一看形势不对，手里现金流又严重不足，才大幅降价30%以上）。我记忆犹新的是闵行区有个超级大盘，叫“上海康城”的，一度从6000左右一个平米，降到48XX，降幅20%，还引发了一波不小的退房潮。

不过，我关注的几个区域，跌是跌了一点，但都是几乎可以忽略不计的跌幅。因为当时有个亲戚在05年调控前抛了个高点，然后06、07找了两年的房子，奢望下跌多一点，但事与愿违了。最后，还是在与05年差不多的高位又买进了一套。当然，现在看，当时的出手肯定是对的。可当时，的确没人买房，整个房地产就是典型的买方市场：新盘打折，二手房压价也比较容易，买家很容易淘到自己满意的房型。

houge

08年是挺惨的，房价大跌，工厂倒闭。。。
当时一个朋友就在那里。。

牧马人

上海证券报4月21日报道 本报昨天独家获悉，上海、北京、重庆、深圳等一线城市多数银行已于4月19日开始暂停对第三套房的贷款业务。在各地具体细则出台之前，各大商业银行纷纷迅速行动，其执行速度与力度堪称空前。

加上住房和城乡建设部昨日发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，以及重庆等地频繁释放的税收信号，一线城市信贷、监管、税收“三箭齐发”的楼市调控格局已逐渐清晰。

多地暂停三套房贷

最新消息显示，在地方细则还没有出台的情况下，上海、重庆的多数商业银行已经暂停第三套房贷业务。其中，上海的浦发银行、中国银行、交通银行明确表示暂停受理三套房贷。而北京中原地产高层则透露，北京目前暂停三套房贷款的包括交通银行，以及花旗银行等一些外资银行。

“我们这几天接触了8家开发商，紧急商讨应对政策。包括瑞安、招商地产等开发商普遍对后市感到悲观。从银行方面反馈的消息是，目前已经严格执行三套房停贷政策。而这个政策究竟何时能够解冻，目前谁也说不清。”重庆一家大型代理企业负责人告诉记者，现在重庆已经出现大量的退定、退房现象，一些已经交了定金又没有明确表示退房的客户，也选择暂时观望。

在信贷政策收紧影响下，各地商业银行近日出现繁忙的“倒签”现象。“ 我们现在加班加点把已经申请的房贷客户批掉。如果他们的流程已经走到行长签字批复的环节，那我们现在做的就是把一些本月19日以后还没签的客户，尽量签到19日以前。”上海一家商业银行个人信贷部经理告诉记者。而这一做法得到重庆等多地市场人士的证实。

尽管多数银行已经暂停三套房贷款，但上海等地银行界人士称，他们仍在等待最终的地方细则出台，以形成整齐划一的操作方式。

牧马人

昨天，银监会相关负责人表示，银监会已向银行传达了关于立即执行二套房贷款新政的精神，但各银行的执行情况可能有差异，因此会存在短时间的缓冲期，但要求银行尽可能地缩短缓冲期。

记者也从多家银行的房贷部和房贷代理机构得到消息，银监会昨天已正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策。

从昨天开始，京城各银行已经全面严格执行房贷新政。在此前几天，不少购房者都搭上了末班车。专业个人贷款机构伟嘉安捷相关负责人告诉记者，“各银行今起已全部停止办理执行老政策的‘旧件’”，全都开始严格按新政策确定二套房的贷款成数和利率。

4月15日，国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

记者注意到，各银行执行新政完全没有“留口子”。此前有媒体猜测新政执行细则可能会以贷款材料受理日为“界”，这样就意味着较为宽松，客户会多出几天“搭末班车”的时间。

据记者了解，现在各银行大多数是以贷款合同签署日为时间节点。还有部分银行更严格，是以网上签约和房产过户日为新旧政策执行界限。也就是说，只要是到昨天为止没有签贷款合同的，二套房一律首付五成以上、贷款利率最低是基准利率的1.1倍。

包拯

房价的合理价格，应该是多少呢？
即使降20，30，我觉得也依然太高。
况且，降了不久即会有救市政策颁布，让这种降价成为反弹暴涨的伏笔。
如此的降价，并无意义，也不能算真正的降价吧。

牧马人

4月2日的山城阴雨绵绵，这在一定程度上缓解了重庆的旱情。中共重庆市委副书记、市长黄奇帆下午6点步履轻快地回到市府办公室，连饭都没有吃就接受了《经济参考报》记者的专访。

　　6根烟、一碗汤圆以及侃侃而谈的自信是黄奇帆在3个小时的畅谈里给记者留下的最深刻的印象。

　　房价愈来愈高企的今天，大城市中的不少人不但买不起房，还租不起房，北京、上海等地甚至出现白领出走的情况，他们带着憧憬来到大城市发展，却带着遗憾和无奈离开。重庆市市长黄奇帆有着清醒的认识———“人才流失对于一个城市来说非常危险。”

　　近日，在如火如荼的重庆公租房建设正在成为全国焦点之际，《经济参考报》记者专访了中共重庆市委副书记、市长黄奇帆，他告诉我们，只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的。

　　“对高端房我要变本加厉地收税”

　　《经济参考报》：最近重庆的公租房模式是热点，将其和廉租屋、经适房比较一下吧。

　　黄奇帆：公租房模式是涉及民生的重大改革。从五十年代到八十年代，中国计划经济搞公房的模式是失败的，搞得天下所有的干部和群众，都没有房子住；改革开放以后到九十年代开始搞土地批租，把公房都配置给市民，新的房屋都作为商品房，100%的走商品房市场化轨道。同样，100%的商品房配置也不合理。总有30%至40%的人买不起房，刚进城的农民工和刚毕业的大学生就是3000元/平方米的房子也是买不起的。真要让他们都买得起房，就不是市场化的房地产了。

　　政府好像也想到了一种方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保户，低保人群在任何一个城市里都只占3%至4%，也就是说廉租屋无法覆盖大部分人群。

　　90年代后期推出的经济适用房是一种保障性的产权房，这个房子买来以后，五年内不能卖。但恰恰就是这个房子发生了重大的利益冲突和灰色交易。所谓的经济适用房，就是土地划拨，不收配套费，也没有房产商的利润，交易过程也不收什么税。市场上5000元/平方米左右的商品房，差不多的经济适用房只要2500元/平方米。在房价日益高升的阶段，放五年，这房子就变1万元了，业主就可以卖了。再去补点地价，办点什么手续，简简单单就可以翻两番，涨四倍。低保户的低收入是民政部门管着的，作假比较困难。但一般意义上的低收入，谁来管？每个单位领导都可以帮着自己的部下开低收入证明，行人情。

　　我们这次提出一个模式，就是双轨制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，这个30%至40%的公租房，就可以把经济适用房和廉租屋统一起来，公租房、廉租屋、经适房三位一体。

　　如果不把住房制度形成双轨制，即使收物业税也摆不平。因为不管怎么说，发达国家都有相当比例的人群租房住。美国现在是65%的人买，35%的人租，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的商品房。凭什么我们这么一个低收入人群的大国不呢？所以，保障房绝对不能搞私房的保障房，否则就是国家财富的无底洞。

　　《经济参考报》：我国的经适房模式正是引自国外。

　　黄奇帆：你得看看人家怎么搞的？美国人的经济适用房有5招。第一，房子造在城郊结合部，在所谓弱一点的地段规划；第二，造房的开发商不能赚钱，只能赚基本的施工费；第三，卖给考核无误的低收入者；第四，也是最关键的一点，所有低收入群体买了这个房子，有一天不要的时候，只能卖给当时的新的低收入者。具体操作方式是，纽约的房产局回收以后，再转卖给当时的低收入者。这样就不能当商品房来炒作了；第五，这个过程中产生的所有交易费用都不会有什么税收，都作为低收入房自身的循环。也就是政府不会在这个房子系统里收税。这五条多清楚呀。也就是说我们一根筋的走向市场化，所谓的保障，要么保障得太少，要么保障得太乱，所以没有成功。

　　《经济参考报》：那公租房模式重庆是怎么具体操作的？

　　黄奇帆：我们就提出今后一共要造4000万平方米，这两三年里先造2000万平方米。重庆的公租房是面向低收入群体，但也不是最穷人的人，那些最穷的租廉租房的人，也和公租房住在同一个小区里，只是他的租金是按照廉租房的标准，一平方米一个月8毛钱，50平方米的房子一个月只要40块钱。公租房的家庭住这个50平方米，一般要500元/月。现在按市场的租金价格，一个50平方米的独套的公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金价格低，体现了公租房的优惠，但又比廉租房要多十倍。

　　公租房的人住了五年以后，如果想要有产权，也不要再交房租了，可以买下来。他买下来，就相当于买了经济适用房，而他本来已经在这里住了五年了，确实是低收入群体，政府也不用考核，想买就可以买。但是买了以后政府控制他不可以像经适房一样卖到市场上去，他只能卖给公租房管理局。公租房管理局回收以后还是公租房，否则的话，今天造了1000万平方米，几年以后，都变成商品房，几年以后，新的低收入人群又需要1000万平方米。事实上一个社会的低收入人群总归只有20%至30%，这个20%至30%是固定比例的。所以，大体上按照这个逻辑，搞出一个双轨制，这个双轨制的理想境界叫做低端有保障、中端有市场、高端有遏制，形成一个比较完善的住房管理体系。

　　《经济参考报》：您说到双轨制还得有60%至70%的商品房市场，这个市场怎么调控？

　　黄奇帆：这个市场用税收杠杆控制。三句话：低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务。

　　低端不收税的意思是比如公租房，土地是划拨的，没有出让金，造房子的时候不交配套费，整个施工过程不用交营业税、所得税和契税。造的房子也不能有利润，也不是房产商造的。即使有房子买卖，也不是商品房。在这样的背景下，没有税、没有利、没有费、没有金，要知道这四个一般占商品房成本40%至50%。事实上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相应的租金也自然可以低50%。

　　商品房呢，有这四个方面的费用，正常的该收就收，但是中等收入家庭还是应该给一些优惠。金融危机的时候，国家为了启动房产市场，就把契税降到了0 .5%。金融危机一过，扛过了危机，没理由大家再帮你了，政府就又收税了。所以重庆市政府就在3月份宣布，金融危机期间2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房，税收政策不变。这个叫中端有优惠。

　　高端房上我要变本加厉地收，同时我们建议国家收特别的房产税。我们做了一套方案，如果你这房子是200平方米，但是价格又相当于市场均价的3倍以上，我就收你1%的特别税。这是每年都要交的。你的房子今年是100万元要交1万元，你如果买了300万元的二手房，你就得交3万元。比均价高三倍，就收1%，高四倍就收1 .5%，高五倍，我就收2%。如果再高上去，就收5%。因为是年年要交，如果300万元的一套房子，2%就是6万元，然后300万元本身还要付利息，利息本身就是6%，所以就变成8%，然后还要付物业税，一套房子的物业税怎么着也得五六万元/年，这样一来，一年要10%以上。六七年时间，都能够再买一套房子了。对于炒房团来说，更大的问题在于，一套300万元的房子，六七年以后，别人就要花600万元买去，这600万元既要付利息，还要付2%的特别税，还要付物业税，别人一算就不买了，这就让房价炒不上去。

　　《经济参考报》：这个特别税的事很新颖，有什么具体进展么？

　　黄奇帆：本质上就是物业税遏制高房价。现在物业税还没有收呢，老百姓就很有情绪。美国人是收物业税，但是美国不收出让金，也不收配套费。而我们的出让金和配套费占地方财政1/3，美国人的物业税也占美国州政府税的1/3。市场是平衡的。但是前面没有取消，后面又收，等于政府收2/3，老百姓能没有意见吗？国家可以先在重庆试点，那就是对高房价收税。我们把它叫做特别房产税，不一定叫物业税，但按物业税的收费每年来收。这么一来，群众的情绪会比较平和，因为没有打击到大部分人头上。炒高房价的动力也没有了。然后我们就把这套方案放到市委常委会、市政府常委会、市人大常委会上去讨论，大家都同意。给高端收税这件事，人大没有批我们就不能收，但只要他们批下来，我们立马就收。

“政府不是贴钱搞公租房”

　　《经济参考报》：建公租房得牺牲土地出让金，这笔账重庆怎么算？

　　黄奇帆：公租房是一个出租的概念。我们投2000亿元放在公租房里，相当于把2000亿元的人民币变成2000亿元的不动产。我们绝对不会把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子，让低收入人群世世代代住里面，住得很开心。就是让他们住得不那么舒心，只有30平方米、50平方米，最多到70平方米、80平方米，然后你真正富裕了，就不想在这个房子里，就离开公租房。

　　在这个意义上，这2000亿元就是不折不扣的含金量很高的不动产。只要形成这个状况，就不会变成财政包袱，因为有租金作为现金流在回来，租金利息总比银行高两个点吧。

　　这就让我想起了金融危机期间启动内需来救市的事情。如果让我来出主意的话，不如拿1万亿元去造公租房，房产本身拉动经济，造起来后低收入人群也要装修，也要买家具，又一次拉动了消费。

　　至于你刚才问我土地出让金的事，我告诉你，建公租房地方政府不只牺牲土地出让金一项。比如说造2000万平方米，地方政府差不多可以得到600亿元的出让金。现在我们不要这600亿元，可能这个地动迁要花150亿元，我400多亿元的出让金就放弃了。另外2000万平方米，一平方米要交200多块钱的配套费，2000万平方米要交十年的配套费，我也不要了，所以我是500亿元都放弃了。然后我倒过来拿500亿元造2000多万平方米，我就需要500亿元。所以我一进一出相当于少收500亿元，支出500亿元，就是1000亿元。我这些公租房500亿元所形成的2000万平方米的房子，我每年收租金，这个租金每年有几十亿元收获，足以支撑我500亿元的贷款、保险费、信托费。而且在这个过程中，我不会坏账。假如15年以后，政府的这些房子收回来可以当商品房卖，我这500亿元可以变成1000亿元等于再翻一番。

　　《经济参考报》：房源筹集和建设资金来源是怎么样的呢？

　　黄奇帆：公租房的房源主要通过新建、收购、改建等多种渠道。公租房建设资金主要通过政府注资、依靠商业银行贷款、公积金贷款、发行债券、房屋租售等方式筹集。

　　我们主城区三年完成工程建设总量1000万平方米的投资预算约为250亿元。今年开工建设的500万平方米的公共租赁住房，投资总额约125亿元，计划先期筹措并投入资金50亿元，经市政府研究，按以下方式筹措：(1)争取中央资金5亿元；(2)财政预算安排土地出让金收入5亿元；(3)通过住房公积金贷款20亿元；(4)争取政策性和商业性银行贷款20亿元。

　　《经济参考报》：重庆公租房的面积扩充有计划表么？

　　黄奇帆：2000万平方米两三年之内就能建起来。我今年大概就能解决一百几十万人的住房问题，现在重庆主城区也就是500万人，能解决1/3。未来重庆到底还需要多少？我的想法是主城区变成1000万人的时候，我就造4000万平方米，这是根据市场来的。

　　《经济参考报》：公租房会形成新型都市贫民窟么？

　　黄奇帆：你得看我们的公租房放在哪儿。我们有一个规划图，就是一环到二环。我们有500平方公里的新城区，我们是搞了21个人口居住的集聚区，一个集聚区20多万人，21个就形成400多万人，400多万人总的是要买商品房，21个商品房的聚集区，那么这21个商品房的聚集区里，每个聚集区里就塞一个公租房，公租房比如100万平方米，商品房在这里面有500万平方米，这样500万平方米可以有20万人住着。那么公租房100万平方米可能只有3、4万人住着。公租房的人跟商品房的人在一个大的区域里，可能是不同楼盘，但是在一个方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“贫民窟”。

　　“一个城市失去中产阶级是很大的损失。”

　　《经济参考报》：您觉得地方政府在控制房价上涨上应该有什么作为么？

　　黄奇帆：重庆有一套管理方法，看三个指标。

　　第一、每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，但也不能太低，低了会显得供应不足，也会房地产城市发育不良。全中国只有重庆停留在刚性的25%上，其他地方总是高高低低，要么30%、40%、15%。

　　你找不到一个城市连续六七年城市固定资产总投资以2000亿元、4000亿元、6000亿元的速度递增，其房产投资很精确地压着25%的比例在递增。只有我们重庆是压着这根线的，今年城市固定资产总投资6500亿元了，我闭着眼睛跟你说我们的房产投资是1600亿元。

　　整个中国的市长、省长和城市管理专家从来没有想过要对这个坐标进行控制，而重庆在六年前就定了这么一个规定，要把这个指标控制在25%，多也不行，少也不行。你问我怎么控制？控制起来很方便。如果我发现这个月到30%了，房产投资大了，而房产商的各种项目开工是要批的，我就放他一个月两个月不批。然后如果发现投资小了，那么进来三分钟就出去，房产商从批到开工很快。批房地产项目我们是可以官僚主义的，房地产这个东西早两个月、晚两三个月没有关系，有时就压他几个月。这方面我们就是刚性的。

　　第二、每个城市最终规模人均居住面积不能超过30平方米，一个500万人的城市，地就批到1亿平方米；1000万人的城市，就造3亿平方米。供过于求，总量就得控制。

　　第三、地价不能卖得超过房子销售价的35%。如果一个地方的房价是1万元/平方米，那么这个楼面地价一般应该卖到3300元/平方米。如果卖上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1万元/平方米，那政府就有点唯利是图了。地价超过房价，面粉卖得比面包贵，很自然就把面包给炒上去了。不承认这条规律的政府就是狗屎政府。你们可以审查重庆政府批的任何一块地，我们的地价从来没有超过房价1/3。

　　一个重庆市民现在住的破房子是5000元/平方米，突然周边的土地卖到了1万元/平方米，那他当然会想到，1万元/平方米的地造出来的房子肯定是两万，既然新房子能够卖两万元，我的房子也涨到1万元。就这样二手房市场也炒高了。

　　所以只要动脑筋，比如说我做的任何事，政府是可以控制住房价的。

　　《经济参考报》：能详细说一下如何不让地价卖得超过房价的35%么？

　　黄奇帆：其实政府一开始就会知道某个地块会涨得高，那就多拍几块地一起卖，比如我三块地一起卖，开发商如果把它炒得很高，他一下子拿出来的成本就非常高，就给他抬高了门槛。

　　另一方面如果政府想要把地卖高，可以把这里的前景规划弄得很漂亮，然后只拿一块地出来抛，这样就容易被众家开发商炒高，过了半年，我又拿旁边的地块再抛，这时又能炒高。

　　还有一招。在旧城改造的时候，政府绝对不能让房产商去拆这个房子。房产商去拆，房子成本会越拆越高，政府应该掏自己的钱去把这个危旧房拆了。政府不能只想着赚钱，他们还得考虑社会环境，香港现在一平方米几十万港币，很多有产阶层或者有识之士都跑到深圳或上海去买房了。一个城市失去中产阶级是很大的损失。

　　再有就是对高档房要收遏制性的物业税。高档房被我们3%甚至5%的特别房产税一收以后房价就炒不上去。

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　　对高端商品住房的税收约束

　　为节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫，重庆市设想：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护。重庆市与财政部税政司共商，特别房产税的政策设计是：

　　(一)征收对象。方案一：凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。方案二：住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。

　　(二)计税办法。拟按评估价值的70%至80%计算。对评估值实施一定折扣后作计税依据，是国际通行的普遍做法。同时，计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

　　(三)税率。拟采取分档累进税率。方案一：(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。

包拯

原帖由 Michael.Sun 于 21-4-2010 15:04 发表

                               
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4月2日的山城阴雨绵绵，这在一定程度上缓解了重庆的旱情。中共重庆市委副书记、市长黄奇帆下午6点步履轻快地回到市府办公室，连饭都没有吃就接受了《经济参考报》记者的专访。

　　6根烟、一碗汤圆以及侃侃而谈的 ...

房价高低与否并不重要，我认为动用经济行政手段抑制，第一效果不大，第二本不对症。真正该做的，其实是政府社会保障住房大量投入。

牧马人

原帖由 包拯 于 21-4-2010 14:54 发表

                               
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房价的合理价格，应该是多少呢？
即使降20，30，我觉得也依然太高。
况且，降了不久即会有救市政策颁布，让这种降价成为反弹暴涨的伏笔。
如此的降价，并无意义，也不能算真正的降价吧。

这次的调控力度之大之紧凑，确实从来未有，我个人有个感觉这恐怕只是开始，后续可能有更重量级的政策在等待或者酝酿。从目前已经透露出的风声来看也确有可能，比如对房产交易和保有环节征税就是一项很大的改革，另外重庆市长访谈中透露出来的保障房计划也是一项根本性的改革。

当然目前对于那些风声我还是保持100%的怀疑，听其言，观其行。

包拯

原帖由 Michael.Sun 于 21-4-2010 15:09 发表

                               
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这次的调控力度之大之紧凑，确实从来未有，我个人有个感觉这恐怕只是开始，后续可能有更重量级的政策在等待或者酝酿。从目前已经透露出的风声来看也确有可能，比如对房产交易和保有环节征税就是一项很大的改革，另 ...

唯有社会保障到位，方可还原房价本来面目，别无其他。
纵然日后上马物业税等手段，于房价而言，只不过是留其高位运行不在增加而已。
只有社会保障到位，房价问题才可迎刃而解。

jiangnan75

刚在1688上看到新闻,国内政府要控制房价了,投资客都开始涌向澳洲,美国了,

这下好.

rwei99

要知道真正有2套3套多套的是什么人？政策出来，对老百姓没有太多影响，那影响的是谁？那部分人的利益岂是轻易可以动的？中国历史上这种改革见多了，都以失败告终！

pinxinge

可惜开发商和地方政府是一伙的。
未来经济危机原因之一很可能是地产泡沫破裂后，开发商的不良贷款对金融造成打击。

驁肆墜楽

原帖由 rwei99 于 21-4-2010 17:03 发表

                               
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要知道真正有2套3套多套的是什么人？政策出来，对老百姓没有太多影响，那影响的是谁？那部分人的利益岂是轻易可以动的？中国历史上这种改革见多了，都以失败告终！

怎么不说“那部分人”其实已经在去年轰轰烈烈的上涨过程中，已经兑现了大部分的利润？如果这部分人早知道要调控，并提前兑现了利润。那调控动的还不是这部分人的奶酪，而是不能预知这次调控的大批接盘者的利益。

换句话说，不是如此大幅度的上涨，甚至逼近疯狂，大佬们这么大的量出给谁啊？大佬们货没出够，调控能如此高调出台么？……

结论就是，不要太悲观，中央调控肯定不会失败，05年那次不就成功“遏制"房价“过快”上涨了么？有些地方还真跌了嘛。

[ 本帖最后由 驁肆墜楽 于 21-4-2010 20:21 编辑 ]

老顽童

看着这么多位的分析，感觉都很专业 。
尤其是这个一波到五波的理论，我还真是第一次听说。但为什么一定要经过五波？过了五波就停波么？
涨跌无非都是五五波， 分析是分析，猜测是猜测。但古语一波未平一波又起我是听说过的。
这无非就是个权钱的游戏，我们也都是看客或者是被玩弄者罢了。打压下房价做个样子能怎么样？抽出钱再炒股！打压股市又怎么样？再去炒楼！哪怕拿十几套房或拿个把亿炒股，其实也是大海中的虾米。制定规则和政策的人在那反手为云，覆手为雨。
中国的经济很变态，是因为中国的政治体制和氛围太变态了，这才是根源。什么鸟政策和理论分析都是扯淡！

lisa2008

原帖由 Michael.Sun 于 20-4-2010 15:38 发表

                               
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05年的上海房价的回调超过20%，个别区域超过30%；08年政策收紧导致的回调北京上海也有20%，珠三角是30~40%，这些数据中央决策层肯定心里有数。按照以往的惯例来看，似乎能容忍的房价回调幅度为20%，但是近期的政策 ...

物业税（eg 1% 每年）相对于房价上涨的幅度和速度，其实对于投资客和炒房人来说，都不是考虑的重点。因为：1。如果倒手速度够快，这个成本可以忽略不计。2.在卖出房子的时候可以转嫁给买方。就像目前中国的租房市场一样，发票税都是转嫁给承租人的。

[ 本帖最后由 lisa2008 于 22-4-2010 11:10 编辑 ]

lisa2008

下跌是一定会跌的。但是跌多少，跌多久，下跌之后是否会报复性上涨才是关键。

大家有没有了解过，莫斯科为什么是世界上房价最贵的城市中排名第二（香港第五），而印度孟买居然第十？这背后有很多更深层的原因。

coredump

http://www.freeoz.org/bbs/thread-895893-1-1.html